Haus kaufen in Rumänien für Deutsche

Leben im eigenen Haus in der Sonne – davon träumen viele Deutsche. Doch dabei muss es nicht immer der Süden sein. Denn auch im Osten gibt es Orte, die als Standort für ein Ferienhaus oder gar zum Auswandern ideal geeignet sind.

Eines der interessantesten Länder für den Kauf einer Auslandsimmobilie ist Rumänien: Günstige Lebenshaltungskosten, niedrige Immobilienpreise und das milde Klima ziehen immer mehr deutsche Investoren und Auswanderer an.

Doch was musst du beim Hauskauf in Rumänien als Deutscher beachten? All das und viel mehr erfährst du in diesem Artikel von Wise.

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Inhaltsverzeichnis 📖
Haus kaufen in Rumänien Haus kaufen als Deutscher? Steuern beim Hauskauf in Rumänien Immobilienfinanzierung in Rumänien Ablauf des Hauskaufs in Rumänien Günstiger Euro in RON tauschen

Haus kaufen in Rumänien

Zugegeben, Rumänien liegt nicht gerade nah an Deutschland – aber das tun auch andere Top Destinationen für deutsche Auswanderer nicht. Und im Gegensatz zu Schweden oder Spanien handelt es sich bei Rumänien noch um einen echten Geheimtipp. Ganz zu schweigen von den deutlich niedrigeren Kosten für die Lebenserhaltung und damit auch die Immobilien.

Seit Rumänien 2007 zur EU beigetreten ist, ist die Wirtschaft im Land beträchtlich gewachsen. Das hat sich auch auf die Immobilienpreise ausgewirkt, die langsam aber stetig steigen.

Dabei sind die meisten Investitionen in rumänische Immobilien geschäftlicher Natur, denn immer mehr Unternehmen verlagern Teile ihres Teams in den Osten. Für private Wohn- oder Mietobjekte gilt Rumänien nach wie vor als Geheimtipp.

Denn während das Wohnen sowohl zur Miete als auch zum Kauf in Deutschland für viele Menschen kaum mehr leistbar ist, sind die Preise in Rumänien immer noch wirklich günstig. Beim Kauf von Immobilien kannst du in Rumänien im Durchschnitt mehr als 70% im Vergleich zu Deutschland sparen!

Soviel kostet das Wohnen in Rumänien derzeit:¹

Mietpreise	Deutschland	Rumänien	Differenz
2-Zimmer-Wohnung (Stadtzentrum)	850 EUR (4.189 RON)	344 EUR (1.696 RON)	-60 %
2-Zimmer-Wohnung (außerhalb des Stadtzentrums)	624 EUR (3.075 RON)	251 EUR (1.238 RON)	-60 %
4-Zimmer-Wohnung (Stadtzentrum)	1.588 EUR (7.822 RON)	603 EUR (2.973 RON)	-62 %
4-Zimmer-Wohnung (außerhalb des Stadtzentrums)	1.170 EUR (5.765 RON)	420 EUR (2.072 RON)	-64 %
Preise pro Quadratmeter	Deutschland	Rumänien	Differenz
Stadtzentrum	6.762 EUR (33.319 RON)	1.845 EUR (9.093 RON)	-73 %
Außerhalb des Stadtzentrums	4.777 EUR (23.539 RON)	1.278 EUR (6.297 RON)	-73 %

Haus kaufen als Deutscher?

Es muss nicht immer die Mittelmeerküste sein. Denn gerade, wenn du dir ein ruhiges Plätzchen wünschst, das im Sommer nicht von hunderten Touristen heimgesucht wird, ist Rumänien eine viel bessere Alternative.

Das Schwarze Meer kann mit der Adria oder Südfrankreich nicht nur mithalten, sondern bietet wunderschöne Strände, die zum Wassersport oder einfach zum Relaxen einladen. Hier zu wohnen ist nicht mehr nur für Rumänen ein Traum.

Auch Deutsche sehen mittlerweile Chancen in der Investition in Auslandsimmobilien in Rumänien. Doch was gilt es zu beachten, wenn man als Ausländer ein Haus in Rumänien kaufen will?

Da Rumänien Mitglied der Europäischen Union ist, können EU-BürgerInnen in Rumänien jede Art von Grundstücken und Liegenschaften erwerben, als wären sie rumänische StaatsbürgerInnen.

In Rumänien ein Haus zu kaufen, ist für Deutsche also rechtlich gesehen überhaupt kein Problem. Beeinflusst wird der Kauf im Ausland aber natürlich durch andere Faktoren, wie zum Beispiel die Sprachbarriere oder Abläufe, die einem als Deutscher fremd sind. Aber mehr dazu später.

Sehen wir uns zunächst an, welche Orte und Regionen für den Immobilienkauf in Rumänien besonders beliebt sind – und wie teuer Liegenschaften in diesen Regionen im Durchschnitt sind:²

Stadt	Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter (Stadtzentrum)	Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter (außerhalb des Stadtzentrums)
Brasov	1.554 EUR	1.155 EUR
Bukarest	2.395 EUR	1.467 EUR
Cluj-Napoca	2.925 EUR	2.144 EUR
Constanta	1,808 EUR	1.327 EUR
Sibiu (Hermannstadt)	1.455 EUR	1.107 EUR
Timișoara	1.911 EUR	1.398 EUR

Steuern beim Hauskauf in Rumänien

Wenn du in Deutschland ein Haus kaufst, musst du nicht nur den Kaufpreis bezahlen, sondern auch eine Reihe an Steuern und anderen Kaufnebenkosten. Genauso ist es auch in Rumänien, wenngleich die Details hier ein wenig anders aussehen.

In Deutschland können die Kaufnebenkosten schnell einen vierstelligen Betrag erreichen. Anders ist es in Rumänien, denn hier musst du deutlich weniger tief in die Tasche greifen. Das liegt vor allem daran, dass Rumänien eines der Länder mit dem niedrigsten Steuersatz in der EU ist.

Anders als in Deutschland gibt es in Rumänien keine Grunderwerbsteuer, wodurch du schon mal einiges an Kosten sparen kannst. Jährlich musst du dennoch die Grundsteuer zahlen. Diese beträgt für die meisten rumänischen Häuser und Wohnungen allerdings weniger als 50 EUR im Jahr.

Damit du dir einen besseren Überblick verschaffen kannst, möchten wir dir hier eine kleine Zusammenfassung über die zu erwartenden Kosten für Privatpersonen geben:

• Notargebühren: 0,44% bis 2,2% vom Nettopreis
• Eintragung ins Grundbuch: 0,15 % vom Nettopreis
• Maklerprovision: 1% bis 3% vom Nettopreis (wird aber oft vom Verkäufer übernommen)

Alles in allem kommen die Kaufnebenkosten für dein Haus in Rumänien auf 1,5% bis 5,5% – in Deutschland müsstest du mit 10% bis 15% rechnen.

Immobilienfinanzierung in Rumänien

Auch wenn die Preise in Rumänien durchschnittlich um circa 70% niedriger sind als in Deutschland, benötigen viele deutsche Käufer dennoch ein Immobiliendarlehen.³

Doch die meisten deutschen Banken sträuben sich gegen die Finanzierung einer Immobilie im Ausland – gerade für Rumänien ist es fast unmöglich, einen Kredit in Deutschland zu bekommen. Zudem wird deine Kreditwürdigkeit in Deutschland viel strenger beurteilt und geprüft als in anderen Ländern der EU.

Doch das soll dich noch lange nicht vor dem Hauskauf in Rumänien abschrecken. Denn wenn du eine Immobilie in Rumänien kaufen möchtest, kannst du diese auch bei einem rumänischen Kreditinstitut finanzieren lassen.

Wichtig dabei ist, dass es sich beim Kreditgeber um ein renommiertes und seriöses Institut handelt, denn gerade Käufer aus Deutschland werden oft mit dubiosen Angeboten gelockt.

Aus diesem Grund solltest du vorsichtig sein und dich an rumänische Banken halten, auch wenn diese eventuell schlechtere Bedingungen bieten als andere Kreditgeber. Bei folgenden rumänischen Banken kannst du dein Glück versuchen:

• Banca Comerciala Feroviara
• Banca Romana de Credite si Investitii
• Banca Transilvania
• Bancpost
• CEC Bank
• Patria Banks

Seriöse Kreditinstitute geben dir zur Bewertung des angebotenen Kredits das sogenannte Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS). Mit diesem Dokument siehst du die Bedingungen des angebotenen Darlehens auf einen Blick und kannst das Angebot somit mit dem von anderen Anbietern vergleichen.

Folgende Informationen findest du auf dem ESIS Merkblatt:³

• Höhe des Darlehens
• Laufzeit
• Art des Zinssatzes
• zurückzuzahlender Gesamtbetrag
• effektiver Jahreszins
• regelmäßig oder einmalig zu zahlende Kosten
• Anzahl, Häufigkeit und Höhe der Zahlungen
• Informationen zu einer möglichen vorzeitigen Rückzahlung
• Beschreibung der möglichen Auswirkungen von Wechselkursschwankungen auf deinen Kredit

Ablauf des Hauskaufs in Rumänien

Im Vergleich zu Deutschland ist der Hauskauf in Rumänien ziemlich unkompliziert und kann einfach und schnell erledigt werden. Bei Auslandsimmobilien solltest du dennoch vorsichtig sein und dein potentielles Haus genauestens unter die Lupe nehmen.

Genauso solltest du sicherstellen, dass es sich beim Verkäufer und beim Makler um seriöse Anbieter handelt, denn nicht selten werden Interessenten beim Hauskauf im Ausland über den Tisch gezogen.

Wenn du ein passendes Haus gefunden hast und die Besichtigung und Preisverhandlungen zufriedenstellend waren, geht es nun an die Abwicklung des Kaufs.

🔎 Mehr lesen: So sparst du bei der Rumänien Vignette

Wenn du ein Haus in Rumänien kaufst, gibt es zwei Notartermine: beim ersten Termin wird der Vorvertrag unterzeichnet. In diesem werden Details zum endgültigen Verkaufspreis, der Vorauszahlung, der Art der Zahlung, der Frist für die Unterzeichnung des Verkaufsvertrags und zum Termin für die Übergabe der Immobilie festgehalten.

Beim zweiten Termin erfolgt dann die Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags.

Zwar bieten die rumänischen Notare auch die Erstellung des Kaufvertrags an, dabei handelt es sich jedoch nur um kurz gehaltene Musterverträge, die nur das Nötigste enthalten. Um Risiken auszuschließen, empfiehlt es sich daher, den Kaufvertrag durch einen spezialisierten Anwalt anfertigen zu lassen.

Beim Verkauf der Immobilie muss der Eigentümer dem Notar folgende Dokumente vorgelegen:

• Eigentums-Urkunde
• Grundbuchauszug
• Katasterdokumentation (Auszug aus ANCPI, der Nationalen Agentur für Kataster- und Immobilienerwerbung, enthält Maße und technische Daten der Immobilie)
• Energieausweis (nur für Gebäude)
• Steuerbescheinigung
• Bescheinigung, dass es keine offenen Rechnungen gibt (Strom, Gas, Wasser)

Wenn die Prüfung der Dokumente erfolgreich war, kannst du im Beisein des Notars den Kaufvertrag unterzeichnen. Anschließend musst du zur Gemeinde gehen und dich als neuer Eigentümer der Immobilie anmelden – den Eintrag ins Grundbuch kann in der Regel aber auch der Notar übernehmen.

Günstiger Euro in RON tauschen

Deutsche Käufer machen sich zwar Gedanken um den Kaufpreis des neuen Hauses und den Kaufnebenkosten, die meisten vergessen aber, dass noch ein weiterer großer Kostenfaktor auf sie zukommt.

Denn wenn du ein Haus in Rumänien kaufst, kannst du dieses nicht in Euro bezahlen, sondern musst den Betrag zunächst in die rumänische Währung Leu (RON) umwechseln lassen.

Bei der Auslandsüberweisung einer so hohen Summe musst du bei herkömmlichen deutschen Banken mit horrenden Kosten rechnen – und zwar nicht nur Überweisungsgebühren. Denn dazu kommt, dass herkömmliche Banken ihre eigenen Wechselkurse nutzen und dich dank unfairen Aufschlägen nochmal tief in die Tasche greifen lassen.

Lass dich also nicht von scheinbar günstigen Überweisungsgebühren täuschen. Denn die wahre Kostenfalle liegt bei den Wechselkursaufschlägen.

Doch es geht auch anders. Denn es gibt günstige Alternativen, die sich auf internationale Finanzen spezialisiert haben. Eine dieser Alternativen ist Wise.

Der aktuelle Wechselkurs bei Wise:

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Doch Wise steht nicht nur für günstige Auslandsüberweisungen, sondern bietet auch das kostenlose Multi-Währungs-Konto an. Mit diesem internationalen Konto kannst du mehr als 50 verschiedene Währungen halten und verwalten – unter anderem RON, USD und EUR.

Zusätzlich erleichtert dir eine rumänische Kontonummer deine finanziellen Angelegenheiten beim Hauskauf in Rumänien.

Natürlich steht die Sicherheit deines Geldes bei Wise an erster Stelle. Damit dein Geld auch wirklich dort ankommt, wo es hin soll, beschäftigt Wise ein Customer Service Team, das sich ausschließlich mit hohen Überweisungsaufträgen beschäftigt.

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Da die Immobilienpreise in Rumänien derzeit durchschnittlich gut 70% niedriger sind als die Preise in Deutschland, lohnt sich die Überlegung, in ein Haus in Rumänien zu investieren.

Auch die Steuersätze und Kaufnebenkosten in Rumänien sind deutlich geringer. Dennoch solltest du beachten, dass beim Währungsumtausch oder der Auslandsüberweisung von hohen Beträgen schnell hohe Gebühren auf dich zukommen. Vermeide daher, Zahlungen nach Rumänien mit deiner deutschen Bank zu tätigen und nutze lieber günstige Alternativen wie Wise.

Quellen

¹ Immobilienpreise in Deutschland und Rumänien im Vergleich, Numbeo, Dezember 2022
² Immobilienpreise in Rumänien, Numbeo, Dezember 2022
³ Informationen zu Immobiliendarlehen, Your Europe Portal der Europäischen Union, Dezember 2022

Quellen zuletzt abgerufen am 07.12.2022 um 16:28 Uhr