Haus kaufen in Liechtenstein? Alles was du wissen musst

Liechtenstein, das idyllische Fürstentum zwischen Österreich und der Schweiz, ist mehr als nur ein Finanz- und Tourismusstandort. Mit seiner beeindruckenden Bergkulisse, seiner dynamischen Wirtschaft und seiner lebendigen Kultur zieht es immer mehr Menschen an, die hier nicht nur Urlaub machen, sondern auch leben wollen.

Der Gedanke, in diesem attraktiven Land ein eigenes Haus zu besitzen, mag verlockend sein, bringt aber auch einige Herausforderungen mit sich.
In diesem Ratgeber geben wir einen umfassenden Überblick, was es beim Hauskauf in Liechtenstein zu beachten gilt.

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Kann man als Deutscher ein Haus in Liechtenstein kaufen?

In Liechtenstein ist der Immobilienerwerb für Ausländer eine besondere Herausforderung. Das Land hat strenge Einwanderungsbestimmungen sowohl für Deutsche als auch für andere Auswanderer.

Möchte man hier in die Welt der Immobilien einsteigen, wird dies durch das Grundverkehrsgesetz (GVG) und die dazugehörige Grundverkehrsverordnung (GVV) geregelt.

Ein wichtiger Punkt: Die Grundverkehrsbehörde muss grünes Licht geben (mehr über die Vorraussetzungen).

• Einer der Wichtigste Punkte ist ein Inländisches Wohnbedürfnis:

• Es sollte dem Wohnbedarf des Käufers oder seiner Familie vor Ort dienen.

• Liechtensteiner, Schweizer und Bürger des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR), die bereits in Liechtenstein leben, sowie Nicht-EU-Bürger, die seit über einem Jahrzehnt kontinuierlich in Liechtenstein ansässig sind, können diesen Anspruch erfüllen.

• Ebenso können Liechtensteiner, Schweizer und EWR-Bürger, die momentan im Ausland leben, jedoch den Umzug nach Liechtenstein planen, Grundbesitz erwerben. Anträge von Bürgern aus Drittstaaten sind in diesem Kontext jedoch ausgeschlossen.¹

Für die Anzahl der zu besitzenden Grundstücke, die Art der Immobilien und die Flächengröße gelten folgende Regeln:

• Wer bereits ein Grundstück besitzt, das seinen Wohnbedarf deckt, kann kein weiteres erwerben.
• Zulässig ist entweder der Erwerb eines Grundstücks und einer Eigentumswohnung oder der Erwerb von zwei Eigentumswohnungen.
• Eine Grundstücksgröße von 1.440 m² darf nicht überschritten werden. Die Zusammenlegung mehrerer kleiner Grundstücke, die zusammen diese Größe erreichen, ist nicht zulässig. Ein einzelnes Grundstück, auch wenn es kleiner als 1.440 m² ist, gilt bereits als Deckung des Wohnbedarfs.²

Wie viel kostet ein Haus in Liechtenstein?

Liechtenstein hat sich im Laufe der Jahre den Ruf einer exklusiven Wohnregion erworben. Der Erwerb von Wohneigentum in Liechtenstein kann mit erheblichen Investitionen verbunden sein, was vor allem auf die einzigartige Kombination von begrenztem Raum und steigender Nachfrage zurückzuführen ist.

Dazu tragen verschiedene Faktoren bei:

• Lage und Größe - Die Kleinheit Liechtensteins und die beeindruckende Landschaft begrenzen das Bauland, was die Preise in die Höhe treibt.
• Lebensqualität - Liechtenstein punktet mit einem hohen Maß an Sicherheit sowie einem erstklassigen Bildungs- und Gesundheitswesen.
• Wirtschaftliche Stärke - Das Land glänzt als Finanzplatz mit einer robusten Wirtschaft, die von Banken und internationalen Unternehmen geprägt ist.
• Ausländer und Investoren - Die politische und steuerliche Stabilität macht Liechtenstein für internationale Investoren attraktiv.

Beim Kauf einer Immobilie in Liechtenstein ist es wichtig, die durchschnittlichen Quadratmeterpreise zu kennen.³ Diese können je nach Lage der Immobilie stark variieren (Stand 13.10.2023)

Preis pro m2 - Wohnung im Stadtkern	Preis pro m2 - Wohnung außerhalb des Stadtkerns
8.416,95 €	3.265,81 €

In den zentralen Lagen der liechtensteinischen Städte und Gemeinden sind die Quadratmeterpreise aufgrund der hohen Nachfrage und des geringen Angebots oft recht hoch. Dafür profitiert man von einer ausgezeichneten Infrastruktur und der Nähe zu vielen Annehmlichkeiten.

Am Stadtrand, abseits des Zentrums, sind die Preise tendenziell günstiger. Dies geht oft mit mehr Ruhe und größeren Grundstücken einher. Zu beachten sind jedoch längere Wege und eine weniger dichte Infrastruktur.

Liechtenstein gliedert sich in zwei markante Regionen:

Das Unterland umfasst die nördlichen Gemeinden bis zu Schaan und Planken, während das Oberland den südlichen Teil des Landes abdeckt.

Nachfolgend ein Beispiel über die Preise für Häuser unterschiedlicher Größe in diesen beiden Regionen (Stand 13.10.20223).

Häuser Fläche	Unterland	Oberland
100m2	CHF 1.350.000	CHF 750.000
190m2	CHF 1.784.000	CHF 923.000

Die landschaftliche Einzigartigkeit, verbunden mit dem erstklassigen Lebensstandard, beeinflusst die Immobilienpreise entscheidend. So ist es nicht überraschend, dass Immobilien in Liechtenstein, insbesondere in Top-Lagen oder luxuriöser Ausstattung, ihren Preis haben.

Wie finde ich ein Haus in Liechtenstein?

Die Suche nach einem passenden Eigenheim in Liechtenstein kann, speziell wenn man mit den Besonderheiten des Landes nicht vertraut ist, am Anfang eine Herausforderung darstellen. Mit den richtigen Strategien und Hilfsmitteln kann dieser Prozess jedoch erleichtert werden.

Online-Marktplätze

Eine der einfachsten und bequemsten Möglichkeiten, ein Haus in Liechtenstein zu finden, ist die Suche auf Online-Marktplätzen. In Liechtenstein gibt es eine Reihe von Websites, auf denen Häuser zum Verkauf oder zur Miete angeboten werden.

Wichtige Online-Marktplätze für Häuser in Liechtenstein:

• immoboerse.li
• Immowelt.de
• Immoscout24.ch
• Homegate.ch
• Newhome.ch

Diese Websites bieten eine große Auswahl an Häusern in verschiedenen Preisklassen und Regionen. Sie ermöglichen auch, nach bestimmten Kriterien zu filtern, z. B. nach Lage, Größe, Anzahl der Zimmer, Preis.

Immobilienmakler

Du möchtest ein Haus in Liechtenstein kaufen? Dann wende dich an einen Immobilienmakler! Mit Zugriff auf exklusive Immobilienlisten finden sie genau das Richtige für dich und begleiten dich durch den gesamten Kaufprozess.

Privatanzeigen

In Liechtenstein werden auch Häuser über private Anzeigen verkauft oder vermietet. Diese Anzeigen können in Zeitungen, Online-Foren oder auf Social Media veröffentlicht werden.

Weitere Möglichkeiten

Neben den oben genannten Möglichkeiten gibt es noch weitere Möglichkeiten, ein Haus in Liechtenstein zu finden. Dazu gehören:

• Verwandte oder Freunde fragen
• Immobilienmessen besuchen
• Immobilienmakler-Newsletter abonnieren

Die Suche nach einem Eigenheim kann eine Herausforderung sein. Mit ein wenig Planung und Recherche ist es jedoch möglich, das perfekte Haus für die eigenen Bedürfnisse zu finden.

Gebühren beim Hauskauf in Liechtenstein

Beim Erwerb einer Immobilie gibt es nicht nur den reinen Kaufpreis zu berücksichtigen. Es kommen auch zusätzliche Kosten auf dich zu, die oft übersehen werden.

Im Fürstentum Liechtenstein sind die Gebühren und Auslagen, die zu Lasten des Käufers gehen, wie folgt (auf den Verkaufspreis bezogen):

• Die Notar- und Anwaltskosten betragen ca. 0,9 %
• Die Grunderwerbssteuer beläuft sich in der Regel auf 6 %, ergänzt durch eine Überschreibungsgebühr von 1 %
• Sowie das Maklerhonorar in Höhe von ca. 3 %
• Ebenfalls Gebühren von ungefähr 200 € einmalige Verwaltungskosten

Um beim Kauf nicht mit unerwarteten Ausgaben konfrontiert zu werden, empfiehlt es sich, diese Kosten von Anfang an einzukalkulieren. So bleibst du immer im Rahmen deines Budgets und kannst den Kaufprozess entspannt und mit klarem Kopf angehen.⁴

Immobilienfinanzierung in Liechtenstein

Die Immobilienfinanzierung in Liechtenstein ist grundsätzlich ähnlich wie in anderen europäischen Ländern.
Die liechtensteinischen Banken bieten eine Reihe von Hypothekenprodukten an, die auf die individuellen Bedürfnisse der Kunden zugeschnitten werden können. Die wichtigsten Faktoren, die bei der Vergabe eines Hypothekardarlehens in Liechtenstein berücksichtigt werden, sind

• Kaufpreis der Immobilie
• Eigenkapital des Kreditnehmers
• Einkommens- und Beschäftigungssituation des Kreditnehmers
• Bonität des Kreditnehmers

Die Höhe des Hypothekardarlehens darf in der Regel 80 % des Kaufpreises der Liegenschaft nicht übersteigen. Der Kreditnehmer muss in den meisten Fällen mindestens 20 % Eigenkapital nachweisen.⁵ Dabei orientieren sich diese Hypotheken an variablen Zinssätzen oder an Festzinssätzen.

Die Laufzeit eines Hypothekendarlehens in Liechtenstein beträgt in der Regel zwischen 10 und 30 Jahren.
Finanzierung und Transaktionskosten können den Kauf einer Immobilie erheblich beeinflussen. Deshalb lohnt es sich, jeden Schritt genau zu überdenken, um das Beste aus deinem Geld zu machen.

Natürlich kannst du auch mit deiner Hausbank in Deutschland Überweisungen tätigen. Aber warum mehr als nötig ausgeben? Wenn du große Summen überweist, können schon kleine Unterschiede bei Wechselkursen und Gebühren große Summen ausmachen.

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Ablauf des Hauskaufes

In Liechtenstein sind viele Aspekte des Grundeigentums und der Grundbucheintragung ähnlich wie in der Schweiz. Dennoch gibt es beim Erwerb einer Immobilie durch Ausländer eigene Nuancen.

Insbesondere sollte beachtet werden, dass nur Personen oder Gesellschaften mit Wohnsitz in Liechtenstein hier Grundstücke erwerben dürfen. Daher ist es ratsam, sich bei einem Immobilienkauf in Liechtenstein an ortsansässige Experten, wie Rechtsanwälte, zu wenden.

• Beginne deine Immobilienreise, indem du nach dem perfekten Objekt suchst, das deinem Geschmack und Budget entspricht. Wenn du dich für eine Immobilie entschieden hast, ziehe einen Immobilienmakler zurate. Dieser wird nicht nur beim Finden des richtigen Objekts hilfreich sein, sondern dich auch durch den gesamten Kaufprozess begleiten.
• Für Ausländer gibt es in Liechtenstein bestimmte Voraussetzungen. Hierzu gehört die Beantragung einer Aufenthaltserlaubnis, das Vorweisen eines mindestens zehnjährigen Wohnsitzes im Land und das Einholen einer behördlichen Genehmigung.
• Bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird, sollte die Finanzierung geklärt sein. In diesem Zusammenhang bieten Liechtensteiner Banken spezielle Hypothekenangebote für Immobilien im Inland und in der Schweiz an.
• Ist die Finanzierung gesichert, steht der Kaufvertrag an. Dieser sollte sorgfältig mit Details zu Verkäufer, Käufer und Immobilie erstellt werden.
• Nach Abschluss aller Formalitäten und erfolgreicher Bezahlung und wird die Immobilie im Grundbuch des Landes eingetragen.

So komplex der Prozess auch erscheinen mag, mit den richtigen Partnern an der Seite ist der Traum, in Liechtenstein Wohneigentum zu erwerben, durchaus zu verwirklichen.

Checkliste zum Hauskauf in Liechtenstein

Beim Erwerb einer Immobilie in Liechtenstein sollte man sich intensiv mit den landesspezifischen Besonderheiten auseinandersetzen. Nachfolgend sind einige Punkte aufgeführt, die bei der Prüfung einer Immobilie von besonderer Relevanz sein können:

• Bauliche Standards - Wie ist der Wärme- und Schallschutz des Gebäudes? In alpinen Regionen wie Liechtenstein ist eine energieeffiziente Isolierung besonders wichtig.
• Schäden in der Vergangenheit - Gab es in der Vergangenheit Vorfälle wie Brand, Wasserschäden oder Schimmelbefall? Solche Ereignisse können langfristige Auswirkungen auf die Bausubstanz haben.
• Zugang zur Immobilie - Führt der Zugang zur Immobilie über das Grundstück eines Dritten? In einem Land mit wenig Platz kann dies zu rechtlichen Komplikationen führen.
• Zustand des Daches - Ist das Dach dicht und in gutem Zustand? Wurden in der Vergangenheit Reparaturen durchgeführt?
• Elektrik - Wie alt und in welchem Zustand ist die Elektroinstallation? Bei älteren Gebäuden kann eine Erneuerung erforderlich sein.
• Heizung - Welches Heizsystem ist installiert und wie ist dessen Zustand und Effizienz? In Liechtenstein können die Winter kalt werden, daher ist eine effiziente und gut funktionierende Heizung unerlässlich.
• Denkmalschutz - Ist das Gebäude denkmalgeschützt? In Liechtenstein gibt es viele historische Gebäude, die unter besonderem Schutz stehen. Dies kann sowohl Einschränkungen als auch finanzielle Vorteile bei Sanierungen mit sich bringen.
• Örtliche Bauvorschriften - Gibt es besondere örtliche Bauvorschriften oder Einschränkungen? Liechtenstein hat strenge Vorschriften, um sein kulturelles Erbe und seine Naturschönheiten zu erhalten.
• Wasserversorgung und Abwasserentsorgung - Wie ist die Wasserversorgung geregelt und gibt es ein modernes Abwassersystem? In Gebirgsregionen kann die Wasserversorgung manchmal eine Herausforderung sein.

Diese Checkliste soll helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen und mögliche Fallstricke beim Kauf einer Immobilie zu vermeiden. Es ist immer ratsam, sich von einem Experten vor Ort beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle Aspekte berücksichtigt werden.

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Verwendete Quellen (Stand 13.10.2023):

1. Landesverwaltung Fürstentum Liechtenstein - Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung
2. Landesverwaltung Fürstentum Liechtenstein - Inländisches Wohnbedürfnis
3. Numbeo - Lebenshaltungskosten in Liechtenstein
4. Globalpropertyguide - Transaction costs are very low in Liechtenstein
5. Liechtensteinische Landesbank - Kann ich mir mein Wunschobjekt