Haus kaufen in Kroatien: Voraussetzungen als Deutscher

Kroatien ist nicht nur unter Deutschen seit Jahren eines der beliebtesten Urlaubsziele. Kein Wunder, denn Kroatien punktet mit einem milden Klima, günstigen Preisen, traumhaften Stränden und einer wunderschönen 1.777 km langen Küste. Außerdem gehört Kroatien vom 1. Januar 2023 an zur Euro-Zone.

Aus diesem Grund werden auch kroatische Immobilien unter deutschen Auswanderern und Urlaubern immer gefragter. Doch wenn du dich für den Hauskauf in Kroatien interessierst, gibt es einiges zu beachten.

In diesem Artikel erklärt dir Wise alles zum Thema Hauskauf in Kroatien, inklusive Informationen zu Steuern und Finanzierung.

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Inhaltsverzeichnis 📖
Haus kaufen in Kroatien Haus kaufen als Deutscher in Kroatien Haus am Meer kaufen in Kroatien Haus in Kroatien mit Makler oder Privat Steuern und Gebühren beim Hauskauf in Kroatien Finanzierung von Immobilien in Kroatien Ablauf des Hauskaufs in Kroatien Mit Wise günstig EUR in HRK tauschen

Haus kaufen in Kroatien

Obwohl Kroatien das jüngste Mitglied der EU ist, ist es schon lange kein Geheimtipp für deutsche Urlauber mehr. Nun steigt die Zahl der Deutschen, die sich einen Traum erfüllen und in Kroatien in Immobilien investieren möchten, entweder als Kapitalanlage, als Mietobjekt oder ganz einfach als Ferienhaus.

Das zeigt sich auch am kroatischen Immobilienmarkt: Während der Markt in der Wirtschaftskrise stark gelitten hat, konnte sich die Immobilienbranche ab 2016 wieder erholen. Mittlerweile herrscht ein regelrechter Andrang auf kroatische Immobilien, was einen so in Kroatien nie dagewesenen Immobilien-Boom auslöste.

Im Jahr 2021 wurden fast 10.000 Immobilien an ausländische Käufer überschrieben – der Großteil davon waren Deutsche, dicht gefolgt von Österreichern.¹

Doch nicht nur das hat sich auf die Preise für Immobilien in Kroatien ausgewirkt. Auch der Beitritt in die EU hat zum Immobilien-Boom in Kroatien beigetragen, denn das hat die Hürden für den Hauskauf nochmal verringert. Dass Kroatien 2023 in die Euro-Zone eintritt, wird das Interesse ausländischer Käufer wohl nochmals stärken.

Und das zu Recht. Denn Kroatien ist reich an atemberaubender Natur und vielen schönen Gegenden, was die Entscheidung für den Ort des Hauskaufs für viele besonders schwer macht. Dabei träumen die meisten Interessenten natürlich von einem Haus an der Küste. Gerade die Halbinsel Istrien ist bei deutschen Käufern aufgrund der Nähe zu Deutschland beliebt – aber auch dementsprechend teuer.

Sehen wir uns doch die durchschnittlichen Immobilienpreise in Kroatien im Vergleich mit Deutschland an:²

Mietpreise	Deutschland	Kroatien	Differenz
2-Zimmer-Wohnung (Stadtzentrum)	865 EUR (6,529 HRK)	422 EUR (3,184.73 HRK)	-51 %
2-Zimmer-Wohnung (außerhalb des Stadtzentrums)	626 EUR (4,728 HRK)	328 EUR (2,478 HRK)	-48 %
4-Zimmer-Wohnung (Stadtzentrum)	1,599 EUR (12,077 HRK)	686 EUR (5,177 HRK)	-57%
4-Zimmer-Wohnung (außerhalb des Stadtzentrums)	1,175 EUR (8,870 HRK)	529 EUR (3,993 HRK)	-55 %
Preise pro Quadratmeter	Deutschland	Kroatien	Differenz
Stadtzentrum	6,758 EUR (51,035HRK)	2,846 EUR (21,490 HRK)	-58 %
Außerhalb des Stadtzentrums	4,773 EUR (36,042HRK)	2,144 EUR (16,188 HRK)	-55 %

Wie du siehst, sind die Preise für Immobilien in Kroatien gut 50% niedriger als in Deutschland – das kann sich sehen lassen. Auch du möchtest in Kroatien ein Haus kaufen und fragst dich, was es dabei zu beachten gibt? Dann lies weiter.

Haus kaufen als Deutscher in Kroatien

2009 hat Kroatien ein Gesetz verabschiedet, das besagt, dass auch EU-StaatsbürgerInnen in Kroatien Immobilieneigentum erwerben dürfen. Ausgenommen davon waren nur landwirtschaftliche Nutzflächen und Umweltschutzgebiete.³

Da Kroatien 2013 zur EU beigetreten ist, kannst du als Deutscher seither sowieso ohne Probleme ein Haus kaufen. Bisher musste man in Kroatien mit Kroatischen Kuna zahlen, aber auch das fällt ab 2023 weg. Denn dann tritt Kroatien der Euro-Zone bei und führt ab Anfang des Jahres dann auch den Euro – eine Sache weniger, über die du dir beim Hauskauf in Kroatien Gedanken machen musst.

Kroatien bietet viel Fläche, jedoch lohnen sich nicht alle Regionen für ausländische Interessenten. Die beliebtesten Regionen sind dabei natürlich die Küstenregionen. Vor allem in Istrien finden viele deutsche Auswanderer ihr neues Zuhause.

🔎 Mehr lesen: Kann man in Kroatien mit Euro bezahlen

In welcher Region bzw. Stadt sich die gewünschte Liegenschaft befindet, hat natürlich einen großen Einfluss auf den Preis – und der spielt beim Hauskauf ja bekanntlich eine große Rolle.

Aus diesem Grund haben wir hier für dich einen kleinen Vergleich der beliebtesten Regionen für den Hauskauf in Kroatien zusammengestellt:⁴

Stadt	Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter (Stadtzentrum)	Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter (außerhalb des Stadtzentrums)
Porec	4.369 EUR	3.310 EUR
Pula	2.279 EUR	1.991 EUR
Rijeka	2.273 EUR	1.756 EUR
Rovinj	3.438 EUR	2.509 EUR
Umag	2.674 EUR	2.093 EUR

Haus am Meer kaufen in Kroatien

Kroatien ist ein Land mit einer unglaublich langen Adriaküste – dementsprechend viele Grundstücke am Meer gibt es auch. Kroatien ist außerdem bekannt als “Land der tausend Inseln” und hat mehr als 1244 Inseln, von denen allerdings nur 67 bewohnbar sind. Gerade Ferieninseln wie Krk, Brac, Rab oder Hvar erfreuen sich bei ausländischen Immobilien-Käufern großer Beliebtheit.

Häuser am Meer gibt es in Kroatien also reichlich. Der Nachteil ist, dass sie natürlich heiß begehrt und viel teurer als Grundstücke oder Immobilien im Inland sind. Dennoch lohnt es sich, die gängigen Immobilienportale zu durchsuchen. Und die meisten Makler haben sich ohnehin auf Immobilien in den Küstenregionen spezialisiert. Mit ein bisschen Glück bei der Suche wird dein Traum vom Haus am Meer vielleicht wahr.

Haus in Kroatien mit Makler oder Privat

Wie in Deutschland auch, ist es in Kroatien nicht zwingend nötig, einen Makler für die Suche nach einem Haus zu engagieren. Gerade, wenn es um eine Liegenschaft im Ausland geht, kann sich ein Makler aber allemal lohnen.

In Kroatien haben sich viele Makler bereits auf deutsche KundInnen eingestellt und bieten daher einen deutschsprachigen Service an – das minimiert die Sprachbarriere und erleichtert so alles rund um den Hauskauf.

Natürlich gibt es aber auch andere Vor- und Nachteile, die ein Makler gegenüber der Suche auf eigene Faust hat:

Vorteile

• viel weniger Aufwand
• realistische Einschätzung und Erfahrung
• Planung und Abwicklung der Besichtigungen
• Unterstützung bei Vertraglichem und Co.
• Viele Makler sprechen deutsch

Nachteile

• höhere Kosten durch Maklerprovision
• teilweise höhere Provisionen für AusländerInnen
• Sprachbarriere, falls der Makler kein Deutsch spricht

Prinzipiell gilt, dass du einen renommierten und seriösen Makler wählen solltest, der einen guten Ruf hat. Bevor du einen Makler engagierst, solltest du also die Erfahrungen anderer Käufer einholen und Preise bzw. Provisionen vergleichen.

Steuern und Gebühren beim Hauskauf in Kroatien

Genau wie in Deutschland bleibt es beim Hauskauf in Kroatien nicht bei dem veranschlagten Preis der Immobilie. Dazu kommen Kaufnebenkosten, die nochmal einige Zehntausend Euro ausmachen können.

Wenn du ein Haus in Deutschland kaufst, betragen die Kaufnebenkosten circa 10-15% des Kaufpreises und sind abhängig vom Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet. Wie sieht das in Kroatien aus?

Die gute Nachricht ist, dass die Kaufnebenkosten in Kroatien mit 5-8% deutlich niedriger sind als in Deutschland – fast um die Hälfte! Das macht Kroatien nicht nur hinsichtlich der Immobilienpreise selbst zum Schnäppchen.

Mit folgenden Zusatzkosten musst du beim Hauskauf in Kroatien achten:

• Maklerprovision: ca. 3% + MwSt.
• Anwaltskosten: ca. 1-2% + MwSt.
• Grunderwerbsteuer: ca. 3% + MwSt.

Diese Gebühren sind nur einmalig zu bezahlen. Wenn du keinen dauerhaften Wohnsitz in Kroatien anmelden möchtest, sondern das Haus oder die Wohnung als Zweitwohnsitz, Ferienhaus oder Mietobjekt nutzen möchtest, musst du jährlich außerdem eine Grundsteuer zahlen. Diese ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

Finanzierung von Immobilien in Kroatien

Die meisten Menschen, die ein Haus in Kroatien kaufen möchten, entscheiden sich für eine Immobilienfinanzierung, denn nur den wenigsten steht eine so große Summe zur Verfügung.

Nicht alle deutschen Banken ermöglichen ihren KundInnen allerdings Finanzierungen für Immobilien im Ausland. Doch deshalb musst du deinen Traum vom Haus in Kroatien noch lange nicht aufgeben, denn viele kroatische Kreditinstitute bieten Kredite für ausländische KundInnen.

Falls deine deutsche Bank prinzipiell Auslandsfinanzierungen anbietet, brauchst du eine einwandfreie Bonität, eine hohe Eigenkapitalquote und unter Umständen andere Sicherheiten.

🔎 Mehr lesen: Geld abheben in Kroatien: Achtung Kostenfalle!

Wenn das für dich keine Option ist, kommen immer noch kroatische Kreditinstitute für dich in Frage. Dafür kannst du bei einer der 5 großen Banken in Kroatien anfragen, denn die Zagrebačka banka, die Privredna banka Zagreb, die Erste Bank, die Raiffeisenbank und die Splitska banka vergeben oft Kredite an EU-BürgerInnen.

Beachten solltest du dabei allerdings, dass meist ein Eigenkapital von 20-30% verlangt wird und der Darlehensbetrag in seiner Höhe beschränkt ist.

Ablauf des Hauskaufs in Kroatien

Gerade im Ausland kann der Hauskauf ganz schön verwirrend sein, vor allem wegen der Sprachbarriere. Wenn du noch nie eine Immobilie erworben hast, fragst du dich wahrscheinlich, wie der Kauf in der Regel abläuft. Hier beantworten wir deine Frage:

1. Preisverhandlungen und Besprechung der Details
2. Entwurf des Vorvertrags und Anzahlung von ca. 10% zur Reservierung im Grundbuch
3. Vertragsentwurf und ggf. Prüfung durch deinen Anwalt
4. Unterzeichnen und Beglaubigung des Vertrags in Beisein eines Notars
5. Unterschreiben der Eintragsbewilligung im Grundbuch zur Umschreibung des Besitzes
6. Ausstellung des Eigentumsdokuments beim Grundbuchamt (Dauer: ca. 30-90 Tage)

Sobald du erfolgreich im Grundbuch eingetragen bist und dein Eigentumsdokument erhalten hast, bist du rechtmäßiger Besitzer deiner neuen Immobilie in Kroatien.

Mit Wise günstig EUR in HRK tauschen

Bei Auslandsüberweisungen und Transaktionen im Ausland musst du bei deutschen Banken ganz schön tief in die Tasche greifen. Auch wenn Kroatien 2023 den Euro einführt, sind die Kosten für Abhebungen in Kroatien mit deiner deutschen EC- oder Kreditkarte teilweise horrend.

Wenn du öfter im Ausland unterwegs bist, solltest du dich also nach günstigen Alternativen umsehen. Eine davon ist Wise. Wise gilt seit über zehn Jahren als verlässlicher Partner, wenn es um internationale Finanzen geht.

Der aktuell Wechselkurs bei Wise:

Was mit fairen Auslandsüberweisungen begann, wurde mittlerweile durch das praktische Multi-Währungs-Konto von Wise ergänzt. Mit diesem internationalen Konto kannst du mehr als 40 Währungen kostenlos halten und jederzeit günstig zwischen ihnen umtauschen. Dazu bekommst du eine Debit Card, die dir ermöglicht, auf der ganzen Welt bequem und ohne Gebühren mit deiner Karte zu zahlen.

Auch Abhebungen an internationalen Automaten sind bis zu einem Betrag von 200 EUR im Monat kostenlos (Gebühren des Automatenbetreibers können anfallen). Außerdem bietet Wise dir günstige Auslandsüberweisungen und Währungsumrechnungen – immer transparent und fair zum Devisenmittelkurs.

Natürlich steht bei Wise die Sicherheit deines Geldes an erster Stelle – gerade, wenn es, wie beim Kauf von Immobilien, um hohe Beträge geht. Durch besonders sichere Einlagerung bei führenden Banken und Teams, die sich ausschließlich mit hohen Beträgen und der Betrugsbekämpfung beschäftigen, kannst du dich auf Wise verlassen.

Durch die Nähe zu Deutschland, die wunderschöne Küste und das milde Klima ist Kroatien eines der besten Länder für Auslandsimmobilien. Trotz des Immobilien-Booms sind die Preise für ein Haus in Kroatien deutlich geringer als in Deutschland – und das nicht nur beim Kaufpreis, sondern auch bei den Kaufnebenkosten.

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Quellen

¹ Deutsche in Kroatien: Immobilien als Geldanlage, DW, Juni 2022
² Immobilienpreise in Deutschland und Kroatien im Vergleich, Numbeo, Dezember 2022
³ Erwerb von Immobilien durch Ausländer in der Republik Kroatien, Deutsche Botschaft Zagreb, Dezember 2022
⁴ Immobilienpreise in Kroatien, Numbeo, Dezember 2022

Quellen zuletzt abgerufen am 19.12.2022 um 15:44 Uhr