Haus kaufen in Deutschland: Was gilt es als Ausländer zu beachten?

Ein Hauskauf möchte natürlich wohl überlegt sein, denn schließlich handelt es sich beim Immobilienkauf um eine Entscheidung fürs Leben, die mit hohen Kosten verbunden ist.

Wenn du noch nie mit dem Kauf einer Immobilie zu tun hattest, hast du sicher viele Fragen. Und auch, wenn du aus dem Ausland kommst und eine Immobilie in Deutschland kaufen möchtest, gibt es einiges zu beachten.

Ob Steuern, Quadratmeterpreise oder Ablauf – in diesem Artikel erklärt dir Wise alles, was du zum Hauskauf in Deutschland wissen musst.

Wise - Dein Partner beim Hauskauf

Inhaltsverzeichnis 📖
Haus kaufen in Deutschland Haus kaufen als Ausländer Steuern und Gebühren beim Hauskauf in Deutschland Finanzierung von Immobilien in Deutschland Ablauf des Hauskaufs in Deutschland Garantie beim Hauskauf Günstiger Geldtransfer beim Immobilienkauf mit Wise Fazit

Haus kaufen in Deutschland

Mittlerweile zählt Deutschland zu einem der teuersten Länder Europas, wenn es um Immobilienpreise geht. Doch gleichermaßen kann sich Deutschland mit einem sehr stabilen Immobilienmarkt mit soliden Renditen rühmen, was gerade Investoren aus dem Ausland oft zum Immobilienkauf in Deutschland bewegt.

Dennoch ist der Kostenfaktor für Privatpersonen eines der entscheidenden Kriterien beim Hauskauf. Sehen wir uns daher die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in deutschen Städten und die Entwicklung im Vergleich zum letzten Jahr an:¹

Stadt	Preis pro Quadratmeter im Durchschnitt	Entwicklung zu 2021
Berlin	6.500 EUR	+10,2%
Hamburg	6.900 EUR	+13,1%
München	10.500 EUR	+11,7%
Frankfurt	8.400 EUR	+16,7%

Haus kaufen als Ausländer

Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ist Deutschland besonders großzügig, wenn es um den Kauf von Immobilien durch AusländerInnen geht. Denn in Deutschland darf wirklich jeder ein Haus kaufen, unabhängig davon, ob es sich um eine natürliche Person (Privatperson) oder eine juristische Person (Unternehmen) handelt.

Die Staatsbürgerschaft des Käufers ist in Deutschland unwichtig. Zwar sind die deutschen Immobilienpreise nicht gerade gering, dennoch ist Deutschland eines der beliebtesten Länder in Europa, um in Immobilien zu investieren.

Wenn du zum Beispiel als Schweizer ein Haus in Deutschland kaufen möchtest, lohnt sich das in jedem Fall, denn in Deutschland sind die Preise deutlich niedriger als in der Schweiz und die Renditen sind trotzdem solide. Auch die Sprachbarriere ist kein Problem, was den Hauskauf noch weiter erleichtert.

Für amerikanische StaatsbürgerInnen sieht es anders aus. Zwar sind die Mietpreise in den USA viel höher als in Deutschland, der durchschnittliche Quadratmeterpreis beim Kauf von Immobilien in den Vereinigten Staaten ist allerdings um gut 40% geringer als in Deutschland.²

Viele Interessenten aus dem Ausland fragen sich, ob sie durch den Kauf einer Immobilie eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung bekommen können. Zwar können ausländische StaatsbürgerInnen ohne Weiteres ein Haus oder eine Wohnung in Deutschland kaufen, das ändert jedoch nichts am derzeitigen Aufenthaltsstatus.

Für EU-BürgerInnen ist das natürlich kein Problem, da sie ohnehin unkompliziert nach Deutschland auswandern können.

Wenn allerdings jemand aus einem Drittstaat eine Immobilie in Deutschland erwerben möchte, braucht die Person weiterhin ein Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung, um die Immobilie auch nutzen zu können.

🔎 Mehr lesen: Konto in Deutschland eröffnen

Steuern und Gebühren beim Hauskauf in Deutschland

Wie in anderen Ländern auch, fallen beim Kauf einer Immobilie in Deutschland verschiedene Nebenkosten und Steuern an – manche davon sind nur einmal zu begleichen, andere fallen jährlich an.

Wenn du ein Haus in Deutschland kaufen möchtest, musst du mit Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 10 bis 15% des Kaufpreises rechnen.

Folgende Kaufnebenkosten fallen an:

• 3,5 - 6,5% Grunderwerbssteuer (abhängig vom Bundesland)³
• 2% Grundschuldbestellung
• 2% Eigentumsänderung
• 1% Notargebühren für Beurkundung
• 0.5 % Grundbuchkosten

Wenn du dich dazu entscheidest, einen Makler zu beauftragen, kommen durchschnittlich noch 3,5% bis 7,14% Provision hinzu. Abhängig davon, in welchem Bundesland die Immobilie liegt, werden also Kaufnebenkosten von bis zu 16% des Kaufpreises fällig.

Grunderwerbssteuer je Bundesland (Stand 2022)

Bundesland	Grunderwerbssteuer (in Prozent)
Baden-Württemberg	5,0%
Bayern	3,5%
Berlin	6,0%
Brandenburg	6,5%
Bremen	5,0%
Hamburg	4,5%
Hessen	6,0%
Mecklenburg-Vorpommern	6,0%
Niedersachsen	5,0%
Nordrhein-Westfalen	6,5%
Rheinland-Pfalz	5,0%
Saarland	6,5%
Sachsen	3,5%
Sachsen-Anhalt	5,0%
Schleswig-Holstein	6,5%
Thüringen	6,5%

(Hamburg plant eine Erhöhung auf 5,5 Prozent ab 2023)

Wie wir sehen, kann die Grundsteuer je nach Bundelsand um bis zu 3% varrieren, jedoch wird diese Steuer nur einmalig beim Kauf fällig. Im Gegensatz dazu musst du jährlich eine Grundsteuer bezahlen. Die Höhe der Grundsteuer ist abhängig davon, ob die Immobilie in den neuen oder alten Bundesländern liegt, welches Finanzamt zuständig ist und wie hoch der Steuersatz der jeweiligen Gemeinde ist.³

Da wir keine steuerliche Beratung anbieten können, empfiehlt es sich bei weiteren Fragen zu Steuern beim Hauskauf direkt einen Steuerberater zu kontaktieren. Auch Makler können meist einige grundsätzliche Fragen beantworten.

Finanzierung von Immobilien in Deutschland

Nur den wenigsten Menschen steht die volle Summe für einen Hauskauf zur Verfügung, weshalb sowohl Deutsche als auch AusländerInnen auf Immobilienkredite zurückgreifen, um ihr Haus in Deutschland zu finanzieren.

Für deutsche StaatsbürgerInnen ist es natürlich deutlich einfacher, ein Darlehen für eine Immobilie bei ihrer Bank zu bekommen. Zudem bieten viele Kreditinstitute Vollfinanzierungen an, sodass sich auch Menschen ohne hohes Eigenkapital eine Immobilie leisten können.

Bei Vollfinanzierungen ist allerdings Vorsicht geboten, denn sie stellen ein großes finanzielles Risiko dar. Um einen fairen Kredit in Deutschland zu bekommen, solltest du mindestens 20 bis 30% des Kaufbetrags an Eigenkapital mitbringen. Prinzipiell gilt, je höher das Eigenkapital, desto besser sind auch die Konditionen des Kredits.

Geld nach Deutschland senden

Ablauf des Hauskaufs in Deutschland

Wenn du ein Haus in Deutschland kaufen möchtest, musst du natürlich erstmal nach einem passenden Objekt für dich suchen. Die Besichtigung ist einer der wichtigsten Schritte auf dem Weg zu deinem Traumhaus. Dabei solltest du folgende Ratschläge beachten:

• Bereite dich auf die Besichtigung gut vor und mache dir dabei Gedanken über deine Kriterien und Wünsche und mach dich mit dem Exposé vertraut. Eine Checkliste⁴ kann bei der Besichtigung helfen.
• Befrage den Verkäufer oder Makler zu Bausubstanz, Baujahr, Energieausweis und dem Grund für den Verkauf.
• Besichtige das Haus tagsüber an einem Werktag. So siehst du Mängel und kannst dir ein besseres Bild über die Geräuschkulisse machen.
• Nimm das Haus gründlich unter die Lupe, um zu sehen, ob bzw. welche Sanierungsmaßnahmen an Böden, Badezimmer und Co. nötig sind.

Wenn du dich aufgrund einer positiven Besichtigung für ein Haus entschieden hast, geht es nun zur Kaufabwicklung. In folgenden Schritten kommst du zur neuen Immobilie:

1. Verhandle den Kaufpreis mit dem Verkäufer – in vielen Fällen kannst du einen deutlich günstigeren Preis aushandeln
2. Kümmere dich um die Immobilienfinanzierung und warte auf die schriftliche Finanzierungsbestätigung
3. Lass einen Rechtsanwalt oder Notar einen Kaufvertragsentwurf aufsetzen, nimm diesen genau unter die Lupe und achte darauf, dass alle Details (zum Beispiel Inventar und Mängel) festgehalten werden
4. Unterzeichne den Kaufvertrag zusammen mit dem Verkäufer in Beisein eines Notars
5. Lass die Immobilie beim Grundbuchamt auf dich umschreiben – nun bist du auch schon BesitzerIn deines neuen Hauses!

🔎 Mehr lesen: Hohe Beträge. Geringe Gebühren.

Garantie beim Hauskauf

Natürlich machen sich viele Käufer Sorgen, dass sie unbewusst eine Immobilie mit versteckten Mängeln kaufen und deshalb schlussendlich tiefer in die Tasche greifen müssen, als veranschlagt.

Welche Rechte du als Käufer beim Auftreten von Mängeln hast, kommt darauf an, ob es sich um einen Neubau handelt oder eine gebrauchte Immobilie.

Prinzipiell ist der Verkäufer dazu verpflichtet, die Immobilie ohne Mängel an den Käufer zu übergeben – falls das Haus jedoch Mäkel besitzt, die der Verkäufer nicht beheben kann, muss das klar im Kaufvertrag festgehalten werden. Als Käufer hast du dann ein Recht auf eine Preisminderung.

Wenn nach dem Kauf versteckte Mängel auftreten, über die sich der Verkäufer nicht im Klaren war, haftet der Käufer – nimm das Objekt also ganz genau unter die Lupe und ziehe gegebenenfalls einen Sachverständigen hinzu.

Fallen dir nach dem Kauf allerdings Mängel auf, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat, hast du als Käufer ein Recht auf Gewährleistung.

Wenn es sich bei deinem Objekt um einen Neubau handelt, profitierst du in der Regel von einer Gewährleistung von 5 Jahren. Innerhalb dieser Zeit haben Bauherren das Recht auf eine Mängelbeseitigung seitens der Baufirma.

Günstiger Geldtransfer beim Immobilienkauf mit Wise

Gerade wenn du als AusländerIn ein Haus in Deutschland kaufen möchtest, zählt jeder Euro. Denn wenn du nicht aus der Euro-Zone stammst, kommen neben dem Kaufpreis nicht nur Kaufnebenkosten und Steuern auf dich zu, sondern auch hohe Gebühren für die Währungsumrechnung.

Egal, aus welchem Land du kommst, wenn du Geld aus einer Fremdwährung nach Deutschland senden möchtest, kann das ganz schön teuer werden. Denn herkömmliche Banken berechnen dir hohe Überweisungskosten, unfaire Wechselkurse und undurchsichtige Aufschläge.

Gerade bei der Überweisung von mehreren Zehn- oder Hunderttausend Euro steigen die Kosten für eine Auslandsüberweisung bei deiner Bank schnell mal in den vierstelligen Bereich.

Wenn du einen hohen Betrag ins Ausland überweisen möchtest, solltest du also nach günstigen Alternativen suchen. Eine Methode, die sich seit 2011 für über 13 Millionen Kundinnen und Kunden bewährt hat, ist Wise.

Transparenz, Sicherheit und Fairness – das sind die Prinzipien von Wise. Mit dem Überweisungsrechner von Wise siehst du immer ganz genau, wie sich die Kosten für deinen Geldtransfer ins Ausland zusammensetzen und wie hoch das Sparpotential zu herkömmlichen Banken ist.

Doch Wise bietet nicht nur günstige Auslandsüberweisungen zum Devisenmittelkurs an, sondern auch ein Multi-Währungs-Konto im Angebot, mit dem du mehr als 50 Währungen halten und günstig zwischen ihnen umtauschen kannst.

Gerade, wenn es um hohe Beträge geht, steht der Schutz deines Geldes natürlich an erster Stelle. Deshalb beschäftigt Wise ein Team zur Betrugsbekämpfung und MitarbeiterInnen, die sich ausschließlich mit der Überprüfung hoher Beträge beschäftigen. So kommt dein Geld immer sicher beim Empfänger an.

Fazit

Auch als AusländerIn kannst du in Deutschland einfach und unproblematisch eine Immobilie kaufen – wenn du aus einem Drittstaat kommst, ändert der Kauf allerdings nichts an deinem Aufenthaltsstatus.

Vor dem Kauf solltest du die Immobilie genauestens unter die Lupe nehmen und über den Kaufpreis verhandeln. Um einen fairen Kaufvertrag zu gewährleisten, lohnt es sich, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Sobald du eine Finanzierungszusage hast, kannst du den Kauf finalisieren und wirst durch den Eintrag ins Grundbuch zum neuen Besitzer deines Hauses.

Jetzt bei Wise registrieren

Quellen

¹ Property Index 2022, Deloitte, August 2022
² Immobilienpreise in Deutschland und den USA im Vergleich, Numbeo, November 2022
³ Steuern beim Immobilienkauf, Sparkasse, November 2022
⁴ Checkliste für die Besichtigung einer Immobilie, Sparkasse, November 2022

Quellen zuletzt abgerufen am 30.11.2022 um 11:40 Uhr