Haus kaufen in Bulgarien für Deutsche: Was gilt es zu beachten?

Als Land an der östlichen Balkanhalbinsel ist Bulgarien nicht nur für Touristen ein absoluter Geheimtipp, sondern auch für deutsche Auswanderer. 2020 lebten zwar nur rund 1.500 Deutsche in Bulgarien, aber es werden immer mehr.

Grund dafür sind die abwechslungsreiche Natur, die günstigen Lebenshaltungskosten und das milde Klima. Viele deutsche Bulgarien-Fans entscheiden sich dazu, dort eine Immobilie zu kaufen – gerade ein Haus in Bulgarien mit Meerblick steht hoch im Kurs.

Doch was müssen Deutsche dabei beachten? In diesem Artikel von Wise erfährst du alles zum Thema Hauskauf in Bulgarien.

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Inhaltsverzeichnis 📖
Haus kaufen in Bulgarien Haus kaufen als Deutscher? Steuern beim Hauskauf in Bulgarien Immobilienfinanzierung in Bulgarien 8 Schritte zum Haus in Bulgarien Günstiger Euro in BGN tauschen

Haus kaufen in Bulgarien

Immer mehr ausländische Investoren, Digital Nomads und Auswanderer interessieren sich dafür, in Bulgarien eine Immobilie zu erwerben. Die Gründe dafür sind jedoch nicht nur die bereits erwähnten. Denn eins ist klar: Das Wohnen in Bulgarien ist um ein Vielfaches günstiger als in Deutschland.

Die Immobilienpreise in Bulgarien sind seit dem EU Beitritt 2007 stetig leicht angestiegen. Die Prognosen, dass der Immobilienmarkt sich weiterhin gut entwickelt, stehen nicht schlecht.

Daher kann es sich für Deutsche durchaus lohnen, in eine Immobilie in Bulgarien zu investieren – egal, ob für die eigene Nutzung als Ferienhaus oder sogar als Hauptwohnsitz, oder als Mietobjekt zur zusätzlichen Einnahmequelle.

Wie günstig Bulgarien ist, wird klar, wenn man sich die durchschnittlichen Preise für die Mieten in Bulgarien anschaut – beim Hauskauf ist die Differenz sogar noch größer. Durchschnittlich kannst du im Vergleich zu Deutschland beim Hauskauf in Bulgarien mehr als 75% sparen.

Sehen wir uns doch die konkreten Durchschnittspreise für Immobilien in Bulgarien im Vergleich zu Deutschland an:¹

Mietpreise	Deutschland	Bulgarien	Differenz
2-Zimmer-Wohnung (Stadtzentrum)	851 EUR (1,686 BGN)	332 EUR (658 BGN)	-61 %
2-Zimmer-Wohnung (außerhalb des Stadtzentrums)	625 EUR (1,238 BGN)	251 EUR (497 BGN)	-60 %
4-Zimmer-Wohnung (Stadtzentrum)	1,588 EUR (3,145 BGN)	579 EUR (1,147 BGN)	-64 %
4-Zimmer-Wohnung (außerhalb des Stadtzentrums)	1,171 EUR (2,319 BGN)	426 EUR (844 BGN)	-64 %
Preise pro Quadratmeter	Deutschland	Bulgarien	Differenz
Stadtzentrum	6,762 EUR (13,394 BGN)	1,615 EUR (3,199 BGN)	-76 %
Außerhalb des Stadtzentrums	4,777 EUR (9,463 BGN)	1,084 EUR (2,147 BGN)	-77 %

Haus kaufen als Deutscher?

Wenn auch du mit dem Gedanken spielst, eine Wohnung oder ein Haus in Bulgarien zu kaufen, dann hast du sicher einige Fragen. Allen voran natürlich: Ist es als Deutscher überhaupt möglich, eine Immobilie in Bulgarien zu kaufen?

🔎 Mehr lesen: Rente nach Bulgarien übeweisen und sparen

Als Interessent für den Hauskauf gibt es für dich gute Nachrichten. Denn da Bulgarien Mitglied der EU ist, kannst du als EU-Bürger dort einfach und unkompliziert Immobilien zur privaten Nutzung erwerben.

Einzige Ausnahme zur Regel sind landwirtschaftliche Flächen – diese sind nämlich an bestimmte Regulierungen gekoppelt.

Natürlich solltest du die Augen beim Hauskauf in Bulgarien offen halten und sicherstellen, dass du nur mit seriösen Maklern, Notaren und Anwälten zusammenarbeitest. Nimm dein potentielles neues Haus bei der Besichtigung gut unter die Lupe.

Nach dem Prinzip “vier Augen sehen mehr als zwei” lohnt es sich, eine zweite Person zur Besichtigung mitzubringen. Idealerweise ist diese Begleitperson entweder sachkundig oder spricht Bulgarisch – beides Hürden, die deutsche Interessenten beim Hauskauf häufig begegnen.

Doch bevor du überhaupt Liegenschaften besichtigen kannst, musst du dich natürlich zunächst für eine Region als Standort für dein neues Haus entscheiden. Und da Bulgarien so viele unheimlich schöne Ecken hat, fällt die Wahl meist nicht leicht.

Die meisten deutschen Käufer suchen nach Immobilien in der im Inland gelegenen Hauptstadt Sofia oder nach einem Haus mit Meerblick am Schwarzen Meer. Besonders beliebt für Strandliebhaber sind der Goldstrand in der Nähe von Varna oder der Sonnenstrand nahe der Küstenstadt Burgas.

Hier ein kurzer Überblick über die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in den Regionen:²

Stadt	Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter (Stadtzentrum)	Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter (außerhalb des Stadtzentrums)
Sofia	2.436 EUR	1.560 EUR
Varna	1.644 EUR	971 EUR
Burgas	1.296 EUR	854 EUR
Sonnenstrand	1.386 EUR	990 EUR

Steuern beim Hauskauf in Bulgarien

Viele Deutsche, die zum ersten Mal ein Haus kaufen – egal ob in Deutschland oder im Ausland – erleben oftmals eine böse Überraschung, wenn es ums Finanzielle geht.

Denn natürlich bereiten sich angehende Käufer auf den Kaufpreis ihrer Immobilie vor, viele vergessen dabei jedoch die Kaufnebenkosten. Diese können je nach Höhe des Kaufpreises auch ganz schön zu Buche schlagen.

In Deutschland musst du beim Hauskauf mit Nebenkosten von 10 bis 15% des Nettopreises deiner Immobilie rechnen. In Bulgarien kommst du zum Glück deutlich günstiger davon.

Folgende Kaufnebenkosten und Steuern fallen beim Hauskauf in Bulgarien für dich an:

Anwaltskosten 3 Prozent des Kaufpreises (aber nicht weniger als 500 Euro)

Grunderwerbsteuer inkl. Gerichts und Notarkosten: 3 bis 3,5 Prozent

• Anwaltskosten: ca. 3% des Nettopreises
• Grunderwerbsteuer: ca. 2-3% des Nettopreises
• Gebühren für den Notar: abhängig vom Wert der Immobilie
• Eintragung im Grundbuch: 0,01% des Nettopreises
• Maklerprovision: ca. 3% des Nettopreises

Diese Kosten sind einmalig beim Kauf der Liegenschaft zu bezahlen. Doch als Hausbesitzer in Bulgarien kommen ähnlich wie in Deutschland auch laufende Steuern auf dich zu, die jährlich zu bezahlen sind.

• Grundsteuer: 0,2% vom Steuerwert der Immobilie
• Kommunalgebühr: 0,15% vom Steuerwert der Immobilie

Falls du kein Bulgarisch sprichst, solltest du in Erwägung ziehen, einen Dolmetscher bzw. Übersetzer für den Kaufvertrag und alle anderen mit dem Hauskauf verbundenen Angelegenheiten zu engagieren. Auch diese Kosten darfst du natürlich nicht außer Acht lassen.

🔎 Mehr lesen: Lebenshaltungskosten in Bulgarien im Überblick

Immobilienfinanzierung in Bulgarien

Auch wenn die Preise für Immobilien in Bulgarien deutlich geringer sind als in Deutschland, entscheiden sich die meisten Deutschen dafür, ihr neues Haus mithilfe eines Immobiliendarlehens zu finanzieren.³

Wenn es dir genauso geht, haben wir leider eine schlechte Nachricht für dich: Die meisten deutschen Banken finanzieren höchstens Immobilien in Nachbarländern, nicht aber Häuser in Bulgarien.

Und auch die Bedingungen für ein Darlehen für eine Auslandsimmobilie sind in Deutschland sehr streng: Einwandfreie Kreditwürdigkeit, hohe Eigenmittel und weitere Sicherheiten sind nur einige der Voraussetzungen, die du erfüllen musst.

Deshalb musst du deinen Traum vom Haus in Bulgarien aber nicht an den Nagel hängen. Denn unter Umständen bieten bulgarische Banken Immobiliendarlehen für Deutsche an. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass du mindestens 20-30% an Eigenmitteln mitbringst.

Von anderen Kreditgebern raten wir dir allerdings ab, denn nicht selten locken dubiose Kreditinstitute ausländische Käufer mit unseriösen Angeboten. Wenn das Kreditangebot zu gut ist, um wahr zu sein, sollten bei dir die Alarmglocken klingeln.

🔎 Mehr lesen: So sparst du bei der Bulgarien Vignette

8 Schritte zum Haus in Bulgarien

Gerade, wenn du noch nie eine Immobilie erworben hast, bist du vielleicht nervös, irgendwas beim Hauskauf zu vergessen. Um dir einen besseren Überblick über den Ablauf eines Hauskaufs in Bulgarien zu geben, haben wir die 8 Schritte zum Traumhaus hier für dich zusammengefasst:

1. Auswahl der Immobilie
2. Rechtliche Prüfung der Eigentumsverhältnisse und Preisverhandlung
3. Unterzeichnen des schriftlichen Vorvertrags und Anzahlung von 10%
4. Erstellung des endgültigen Kaufvertrags, ggf. mit Rechtsanwalt
5. Unterzeichnung und notarielle Beurkundung des Vertrages
6. Eintragung ins Grundbuch beim Grundbuchamt
7. Bezahlen des Kaufpreises
8. Anmeldung des Immobilienerwerbs beim Finanzamt

Günstiger Euro in BGN tauschen

Über die Kaufnebenkosten weißt du nun ja bereits Bescheid, doch es gibt eine weitere Tücke, die von vielen Deutschen beim Hauskauf in Bulgarien übersehen wird: die Kosten für den Umtausch von Euro in Bulgarische Lew bzw. die Überweisung des Kaufbetrags ins Ausland.

Anders als bei SEPA-Überweisungen in Euro verlangen deutsche Banken für eine Auslandsüberweisung mit Währungsumrechnung extrem hohe Gebühren, die bei hohen Summen schnell bis in einen vierstelligen Bereich ragen.

Dazu gehören nicht nur die Gebühren für den Geldtransfer ins Ausland, sondern vor allem unfaire Wechselkursaufschläge. Für deinen Hauskauf in Rumänien solltest du dich also nach günstigeren Alternativen zu deiner deutschen Bank umsehen.

Die Antwort kann Wise sein. Denn Wise ist seit 2011 der verlässliche Partner für mittlerweile über 13 Millionen Kunden, wenn es um internationale Finanzen geht. Fairness, Transparenz und Sicherheit sind für Wise dabei oberste Priorität.

Der aktuelle Wechselkurs von EUR zu BGN:

Wise hilft dir beim Geldtransfer ins Ausland bares Geld zu sparen. Denn im Gegensatz zu herkömmlichen Banken nutzt Wise zur Währungsumrechnung ausschließlich den echten Wechselkurs, den sogenannten Devisenmittelkurs. Erhöhte Wechselkurse, unfaire Aufschläge und versteckte Gebühren gibt es bei Wise nicht.

Wie viel dich deine Überweisung nach Bulgarien kosten wird, kannst du jederzeit im praktischen Überweisungsrechner sehen – einfach und transparent.

Gerade bei der Überweisung hoher Beträge, wie sie beim Kauf einer Immobilie an der Tagesordnung sind, machen sich viele Menschen Sorgen. Bei Wise kannst du dich beruhigt zurücklehnen, denn für den Schutz des Geldes unserer Kundinnen und Kunden ergreifen wir verschiedene Sicherheitsmaßnahmen.

Darunter Einlagerung bei führenden Banken und spezialisierte Teams zur Betrugsbekämpfung und Überwachung von hohen Überweisungsbeträgen. Internationales Banking des 21. Jahrhunderts eben!

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Wenn du auf der Suche nach einer Immobilie im günstigen und dennoch warmen Ausland bist, könntest du in Bulgarien dein Traumhaus finden – egal ob als Ferienhaus, Hauptwohnsitz oder Mietobjekt.

Natürlich ist der Kauf einer Auslandsimmobilie immer mit bestimmten Risiken verbunden. Als deutscher Käufer profitierst du in Bulgarien jedoch von niedrigen Immobilienpreisen, geringen Kaufnebenkosten und einer voraussichtlich positiven Preisentwicklung.

Beachten solltest du allerdings, dass Bulgarien zwar Teil der EU, nicht aber Mitglied der Euro-Zone ist. Um dein neues Haus in Bulgarien zu finanzieren, musst du den Kaufpreis also zunächst von Euro in Bulgarische Lew umtauschen.

Um bei der Auslandsüberweisung kein Geld aus dem Fenster zu werfen, lohnt es sich, günstige Alternativen wie Wise in Erwägung zu ziehen.

Quellen

¹ Immobilienpreise in Deutschland und Bulgarien im Vergleich, Numbeo, Dezember 2022
² Immobilienpreise in Bulgarien, Numbeo, Dezember 2022
³ Informationen zu Immobiliendarlehen, Your Europe Portal der Europäischen Union, Dezember 2022

Quellen zuletzt abgerufen am 06.12.2022 um 16:20 Uhr