Haus kaufen auf Bali? Alles was du wissen musst

Stell dir vor, du wachst auf und das Erste, was du hörst, ist das sanfte Rauschen des Meeres und das Gezwitscher exotischer Vögel. Klingt nach einem Traum, oder? Bali – das ist nicht nur ein Urlaubsparadies, das ist pure Lebensfreude! Und wie wäre es, wenn dieser Ort nicht nur ein Reiseziel bleibt, sondern ein Zuhause?

Dann komm mit auf eine Reise durch den balinesischen Immobilienmarkt und finde heraus, was es heißt, ein echtes Zuhause im Paradies zu haben!

Weltreisen, internationales Business oder einfach nur Freunde in der Ferne?
In all diesen Situationen tauchen oft Fragen und Herausforderungen im Umgang mit globalen Finanzen auf. Hier zeigt sich, dass Wise nicht nur eine Lösung, sondern oft der entscheidende Vorteil ist.
Aber warum, das so ist und welche weiteren Vorteile Wise bietet, dazu später mehr.

Wie sieht der Immobilienmarkt auf Bali aus?

Bali ist ein Traumziel für viele, die von einem eigenen Haus auf der Insel träumen. Die Kombination aus touristischen Attraktionen, einladender Kultur und niedrigen Lebenshaltungskosten macht die Insel besonders attraktiv.

Vor der Covid-19-Pandemie boomte der Immobilienmarkt auf Bali, insbesondere aufgrund steigender Grundstückspreise, obwohl die Baukosten im Vergleich zu Europa und den USA niedriger sind.
Die Pandemie führte 2021 zu einer Stagnation, aber mit der Rückkehr der Touristen erholte sich der Markt wieder.

In den nächsten 10 Jahren wird die Entwicklung wahrscheinlich vor allem im Süden Balis stattfinden und sich dann entlang der Küste nach Westen ausbreiten.¹

Kann man als Ausländer ein Haus auf Bali kaufen?

Kann man als Ausländer überhaupt Grundbesitz auf dieser zauberhaften Insel erwerben?
Ausländer können auf Bali keinen direkten Grundbesitz erwerben, aber sie können Gebäude auf gepachtetem Land besitzen.

Es gibt zwei Hauptmöglichkeiten für Ausländer, Eigentum auf Bali zu erwerben²:

• Freehold-Eigentum (h_ak milik_) - die am weitesten verbreitete Form des Immobilienbesitzes in Indonesien.
• Leasehold-Eigentum (hak sewa) - gibt dem Eigentümer das Recht, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel 20 oder 30 Jahre, zu nutzen und zu bewohnen.
• Eine weitere Möglichkeit ist das Hak Guna Bangunan (HGB), das Ausländern erlaubt, ein Gebäude zu errichten und für 25 Jahre zu besitzen, jedoch nicht das Grundstück selbst, für einen verlängerbaren Zeitraum von 25 Jahren.

Wie viel kostet ein Haus auf Bali?

Die Kosten für ein Haus auf Bali variieren je nach Region, Größe und Zustand des Hauses. Die folgenden Tabellen geben einen Überblick über die durchschnittlichen Quadratmeterpreise auf Bali³ (Zahlen vom 19.08.2023)

Preis pro Quadratmeter einer Wohnung im Stadtkern	Preis pro Quadratmeter einer Wohnung außerhalb des Stadtkerns
1.035,59 €	432,30 €

Es ist wichtig zu beachten, dass dies nur durchschnittliche Preise sind und die tatsächlichen Preise je nach Immobilie und exakter Location variieren können.

Wir haben uns jedoch vier der, vielen und großartigen Städte Balis etwas genauer angesehen, denn Bali, die "Insel der Götter", bietet eine vielfältige Mischung aus Kulturen, Landschaften und Abenteuern.

	1 Bedroom Haus	3 Bedroom Haus
Denpasar	124.000 €	122.065 €
Ubud	52.410 €	229.838 €
Canggu	109.403 €	172.666 €
Umalas	73.239 €	366.195 €

Alle Häuser werden als LEASEHOLD verkauft.

Die Preisgestaltung eines Hauses auf Bali hängt stark von der Lage und dem Zustand ab. In touristischen Gegenden sind die Preise höher, während sie in weniger beliebten Gegenden niedriger sind.

Renovierungsbedürftige Häuser sind günstiger als solche in gutem Zustand. Stadtimmobilien sind aufgrund besserer Infrastruktur und Unterhaltungsmöglichkeiten oft teurer, während ländliche Immobilien günstiger sind, jedoch weniger Annehmlichkeiten bieten.

Wie finde ich ein Haus auf Bali?

Bali hat viele versteckte Ecken, in denen dein zukünftiges Zuhause auf dich warten könnte. Doch wie findet man sein Traumhaus in einem Paradies, das vor Möglichkeiten nur so überquillt?

Folgend haben wir für einen kleinen Überblick zusammengestellt:

Einheimische Makler

Warum nicht auf die Expertise derer setzen, die es wissen müssen? Einheimische Makler haben nicht nur das Know-how, sondern auch das lokale Netzwerk, das dir dabei helfen kann, genau das zu finden, was du suchst. Wenn du nicht fließend Indonesisch sprichst, kann ein Makler als Übersetzer fungieren und sicherstellen, dass die Kommunikation reibungslos verläuft.
Nachfolgend findest du eine Auswahl renommierter Immobilienmakler auf Bali, die dir bei der Suche nach deiner Traumimmobilie eine wertvolle erste Anlaufstelle sein können:

Harcourts Purba Bali

Propertia Bali

Bali Realty

Online-Marktplätze

Es gibt zahlreiche Online-Plattformen, auf denen Immobilien in Bali gelistet sind. Einige der beliebtesten sind:

Rumah.com gefolgt von Rumah123.com. Beide bieten eine große Auswahl an Immobilien zum Verkauf an, darunter Häuser, Wohnungen und Villen. Leider sind beide nicht in englischer Sprache (aber mit der Übersetzungsfunktion von z.B. Google Chrome nutzbar).

In englischer Sprache:
AzAwaz.id ist eine neuere Immobilien-Website in Indonesien, aber sie hat eine wachsende Auswahl an zum Verkauf stehenden Immobilien. Sie bietet auch eine Vielzahl von Filtern und Tools, die bei der Suche nach der perfekten Immobilie behilflich sind.

Empfehlung unter Freunden

In einer eng vernetzten Gemeinschaft wie Bali kann eine Empfehlung unter Freunden oft Gold wert sein. Sprich mit Einheimischen, Expats oder anderen Investoren – vielleicht kennen sie jemanden, der genau das verkauft, was du suchst!

Ein Haus am Meer kaufen auf Bali

Der Traum von einem eigenen Haus, direkt am Strand von Bali, wo das Meeresrauschen dein ständiger Begleiter ist und die Sonnenuntergänge unvergessliche Momente zaubern. Klingt perfekt, oder? Doch bevor du dir dieses Stückchen Paradies sicherst, gibt es ein paar Dinge, die du beachten solltest.

Lage, Lage, Lage!
Die Lage ist alles, besonders wenn es um Immobilien am Meer geht. Beachte die Gezeiten, die Flutlinie und mögliche Erosionsprobleme, die den Strand und dein zukünftiges Grundstück beeinflussen könnten.

Naturschutz:
Einige Strandgebiete auf Bali sind geschützte Ökosysteme. Stelle sicher, dass du nicht in einem solchen Gebiet baust, oder du könntest mit rechtlichen Problemen konfrontiert werden.

Nachhaltigkeit:
Die Nähe zum Meer bedeutet auch, dass du eine besondere Verantwortung gegenüber der Umwelt hast. Überlege dir, wie du deinen ökologischen Fußabdruck minimieren kannst, von Abwassersystemen bis hin zu erneuerbaren Energien.

Besitzverhältnisse:
Auch hier gilt es zu prüfen, ob du als Ausländer das Grundstück wirklich besitzen darfst, oder ob du andere Formen des Besitzes in Erwägung ziehen musst.

Infrastruktur:
In Strandnähe kann es manchmal an moderner Infrastruktur fehlen. Wie steht's um Frischwasser, Elektrik und Internet? Dies sind wesentliche Aspekte, die du klären solltest.

Nachbarn & Gemeinschaft:
Die Gemeinschaft kann anders sein, wenn du in Strandnähe wohnst. Oft gibt es viele Touristen oder temporäre Bewohner. Möchtest du in einer solchen Umgebung leben, oder suchst du nach einem ruhigeren Fleckchen?

Kosten:
Immobilien am Meer können teurer sein, nicht nur in Bezug auf den Kaufpreis, sondern auch was die Instandhaltung und Versicherung betrifft.

Kurz gesagt, ein Strandhaus auf Bali ist ein Traum, aber wie jeder Traum kommt es mit seiner eigenen Realität.

Gebühren beim Hauskauf auf Bali

Du willst dein eigenes Paradies auf Bali? Toller Plan! Aber bevor du die Hängematte aufhängst, solltest du dich über die Kosten informieren, die beim Hauskauf auf dich zukommen:

Notargebühren
Diese liegen meistens zwischen 1 % und 2,5 % des Verkaufspreises. Der Notar kümmert sich um die ganzen Papiere und stellt sicher, dass alles nach indonesischem Recht abläuft.⁴

Anwaltskosten
Die können je nach Transaktion und benötigten Dienstleistungen unterschiedlich sein. Klar, es kostet, aber ein guter Anwalt sorgt dafür, dass alles rechtens ist. Also, hol dir auf jeden Fall einen!

Steuern
Als Käufer zahlst du verschiedene Steuern, z.B. die Erwerbssteuer (BPHTB) und die Grund- und Gebäudesteuer (PBB).⁵

Gebühren für den lokalen Nominee
Als Ausländer brauchst du einen lokalen Sponsor, z.B. einen einheimischen Bürger oder ein einheimisches Unternehmen, um das Eigentum in deren Namen zu halten. Die Kosten für den Sponsor variieren je nach Vereinbarung.

Gebühren für die Firmengründung
Wenn du mittels eines Unternehmens in ausländischem Besitz (PT PMA/Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) keine Immobilie kaufst, musst du die Firma gründen, bevor du das Grundstück kaufst. Die Kosten für die Gründung einer PT PMA variieren je nach den angebotenen Dienstleistungen.⁶

Anzahlung
Bist du mit den Konditionen einverstanden? Üblicherweise legst du 10 % bis 25 % des Verkaufspreises als Anzahlung auf den Tisch. Überweise das Geld auf das Treuhandkonto des Notars und nicht direkt an den Verkäufer.⁴

Die Kosten für den Kauf eines Hauses in Bali können je nach den Umständen variieren. Arbeite mit einem Fachmann zusammen, der sicherstellt, dass alles reibungslos und legal abläuft.

Immobilienfinanzierung auf Bali

Hast du dein Traumhaus in Bali gefunden? Jetzt geht's ans Eingemachte - die Finanzierung!

Informiere dich über die verschiedenen Angebote der lokalen Banken. Aber beachte: Ausländer, die einen HAK MILIK (Freehold-Eigentum) erwerben möchten, greifen oft auf einen lokalen "Nominee" zurück, um deren Namen für die Grundbuchdokumente zu nutzen. Wegen Unklarheiten in den Dokumentennamen sind indonesische Banken bei solchen Vereinbarungen jedoch oft zurückhaltend.⁷

Bauträgerfinanzierung bietet Flexibilität für alle, die mit begrenztem Budget unterwegs sind. Aber Vorsicht: Prüfe den Entwickler und das Projekt gründlich und lass dir bei Bedarf den Vertrag von einem Anwalt erklären.

Barzahlung ist der Turbo-Boost für deinen Immobilienkauf. Keine Zinsen, keine komplizierten Verträge – du handelst direkt und sicherst dir so oft bessere Konditionen. Aber aufgepasst: Vor der Überweisung ist genau zu prüfen, ob der Empfänger des Geldes auch wirklich Eigentümer der Immobilie ist!

Und hier kommt unser Geheimtipp zum Bezahlen: Wise. Wise macht Schluss mit komplizierten und teuren internationalen Überweisungen! Mit Wise transferierst du Geld ins Ausland, und das blitzschnell, spielend einfach und zum echten Wechselkurs – ganz ohne versteckte Kosten. Ein absolutes Muss für alle, die aus der Ferne in ihr Traumhaus auf Bali investieren möchten.

Aber dazu später mehr!

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Checkliste zum Hauskauf auf Bali

Bali lockt nicht nur mit ihren paradiesischen Stränden und malerischen Reisterrassen, sondern immer häufiger auch mit der Vorstellung, dort ein eigenes Heim zu haben.

Aber Achtung! So verführerisch das Inselparadies auch ist, beim Hauskauf gibt es einige landestypische Besonderheiten, die du nicht außer Acht lassen solltest.

Deine Checkliste für den balinesischen Immobilien-Dschungel:

Naturschäden: Gab es in der Vergangenheit Naturkatastrophen wie Erdbeben, Tsunamis oder Vulkanausbrüche in der Nähe? Bali liegt im "Ring of Fire", was bedeutet, dass solche Ereignisse nicht ungewöhnlich sind.

Bauqualität: Ist das Haus traditionell balinesisch gebaut? Diese sind oft aus natürlichen Materialien und können anfällig für Witterungseinflüsse sein.

Lokale Fauna: Wie steht's um Insekten, speziell Termiten? Diese kleinen Biester können eine Immobilie stark beschädigen.

Wasserquelle: Woher kommt das Wasser? Gerade in den trockeneren Regionen Balis kann die Wasserversorgung ein Problem sein.

Besitzverhältnisse: In Bali gibt es spezielle Regelungen, was den Besitz von Grund und Boden durch Ausländer angeht. Bist du sicher, dass du die Immobilie wirklich kaufen darfst?

Zugangswege: Gibt es öffentliche Straßen, die zum Grundstück führen, oder musst du über das Land eines Nachbarn fahren?

Naturschutzgebiete: Liegt das Haus in oder in der Nähe eines Schutzgebietes? Das könnte die Weiterentwicklung des Grundstücks limitieren.

Nachhaltigkeit: Bali hat in den letzten Jahren mit Müllproblemen gekämpft. Gibt es Recycling- oder Abfallentsorgungsmöglichkeiten?

Traditionelle Rituale: Liegt das Grundstück in der Nähe eines Tempels oder einer heiligen Stätte? Das könnte regelmäßige Zeremonien und Prozessionen bedeuten.

Infrastruktur: Wie steht's um Internet, Elektrik und Abwassersysteme? In manchen balinesischen Regionen können diese Dinge nicht so entwickelt sein wie im Westen.

Diese Liste ist ein erster Schritt, aber sicherlich nicht abschließend. Bali ist vielfältig und jedes Grundstück hat seine eigene Geschichte.

Besonderheiten auf Bali

Träumst du auch von einem Zuhause zwischen Palmen und dem sanften Rauschen des Meeres? Bali ist verführerisch, hat aber auch seine Besonderheiten, besonders wenn's ums Immobilienkaufen geht. Hier ein kleiner Crashkurs, um nicht im balinesischen Rechts-Dschungel verloren zu gehen:

Das volle Paket: Freehold-Eigentum (hak milik)

Stell es dir so vor: Dieses Modell gibt dir die volle Kontrolle über deine Immobilie. Du kannst verkaufen, vermieten oder übertragen. Klingt super, oder? Aber Achtung: Als Ausländer kommst du hier nur mit einem lokalen Stellvertreter oder über eine lokale Firma ans Ziel. Also perfekt, wenn Bali zu deinem Forever-Spot werden soll und du an langfristigen Investitionen denkst.

Kurzzeit-Liebe: Leasehold-Eigentum (hak sewa)

Mit diesem Modell mietest du dein Paradies für 20 oder 30 Jahre. Danach? Einfach erneuern. Ein Muss für alle, die sich nicht festlegen wollen. Der Haken? Du kannst die Immobilie während der Laufzeit nicht weiterverkaufen und vererben geht auch nicht.

• Zusatzinfo: Du kannst auch ein Hak Guna Bangunan (HGB) ergattern – das Recht, ein Gebäude zu bauen und zu besitzen, aber nicht das Land selbst. Und das für 25 Jahre, mit Verlängerungsoption!

  Als HGB-Inhaber kommen Steuern und Kosten auf dich zu. Und ein Weiterverkauf? Fehlanzeige, während der Laufzeit.

Euro in IDR tauschen

Jeder, der schon einmal international Geld überwiesen hat, weiß, dass es dabei oft nicht nur um den Wechselkurs geht. Neben versteckten Gebühren und langen Wartezeiten gibt es auch den ständigen Wechselkurs-Jonglierakt. Aber keine Sorge, es gibt eine Lösung, die den Prozess nicht nur erleichtert, sondern auch transparent und günstig macht: Wise!

Im Gegensatz zu vielen traditionellen Banken verwendet Wise den echten, mittleren Wechselkurs (den dir z.B. Google anzeigt) ohne versteckte Gebühren. Das bedeutet für dich: faire Transaktionen ohne unangenehme Überraschungen.

Mit dem Multi-Währungs-Konto kannst du Geld in über 40 Währungen halten und umtauschen. Ideal für Vielreisende oder Freelancer, die in verschiedenen Währungen bezahlt werden. Es gibt sogar eigene Kontoverbindungen für 9 Währungen, so kannst du ganz unkompliziert in der jeweiligen Währung bezahlt werden.

Mit der Wise Debitkarte kannst du weltweit einkaufen, Geld abheben oder online bezahlen, genau wie ein Einheimischer, und das oft zu geringeren Gebühren als bei herkömmlichen Banken.

Es gibt keine versteckten Gebühren oder komplizierten Preisstrukturen. Bei Wise siehst du immer im Voraus, was eine Überweisung kostet.

Überweisungen mit Wise sind oft deutlich schneller als bei traditionellen Banken. Geldsendungen erreichen den Empfänger oft innerhalb von 24 Stunden oder sogar noch am selben Tag.

Deine Finanzen sind bei Wise sicher. Die Plattform verwendet modernste Technologien, um dein Geld und deine Daten zu schützen.

Noch unsicher, wie genau der Wechselkurs von Euro zu IDR aktuell aussieht? Kein Problem! Schau’ nach beim Währungsrechner von Wise und bleib stets auf dem Laufenden (mit Kursalarm per E-Mail-Benachrichtigung).

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Verwendete Quellen (zuletzt abgerufen am 19.08.2023)

1. Exotiq Property Indonesia - Bali's Property Market Outlook For 2023
2. Bukitvista- Buying a Property in Bali as a Foreigner
3. Numbeo - Lebenshaltungskosten in Bali
4. Cekindo - 7 Steps to Property Ownership in Bali for Foreign Investors
5. Indonesian Tax - Duty on the acquisition of land and building rights
6. Letsmoveindonesia - Company Registration: Setup A PT PMA in Indonesia
7. Balivestor - Obtaining Financing In Bali