Haus in Spanien kaufen: So funktioniert der Immobilienkauf im Ausland für Schweizer

Viele SchweizerInnen träumen davon, sich in den sonnenverwöhnten Gefilden Spaniens niederzulassen und dort ein eigenes Stück Paradies zu besitzen. Ob an der Costa del Sol, auf Mallorca oder in einer historischen Stadt wie Barcelona – Spanien bietet vielfältige Möglichkeiten für ImmobilienkäuferInnen und InvestorInnen aus der Schweiz. 

Doch bevor es losgeht, sind einige wichtige Fragen zu klären. In diesem Artikel erfährst du alles Wissenswerte über den Kauf eines Hauses in Spanien als SchweizerIn, von rechtlichen Aspekten bis hin zu den Kosten und praktischen Tipps.

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Kann man als Schweizer ein Haus in Spanien kaufen?

Wenn du dich dafür interessierst, ein Haus in Spanien zu kaufen, fragst du dich wahrscheinlich, ob das für dich als SchweizerIn überhaupt möglich ist. Die gute Nachricht: Ja, als SchweizerIn kannst du in Spanien problemlos Immobilien kaufen. Denn Spanien hat keine Beschränkungen für ausländische KäuferInnen, die in Immobilien investieren möchten. 

Der Kaufprozess für Schweizer BürgerInnen ist also im Wesentlichen derselbe wie für EU-BürgerInnen – dafür musst du nicht mal einen Wohnsitz in Spanien haben. Das Einzige, das du dafür brauchst, ist die sogenannte NIE (Número de Identificación de Extranjero), die spanische Steuernummer. Diese kannst du ganz einfach bei der lokalen Behörde beantragen.

Wie viel kostet ein Haus in Spanien?

Ein guter Grund, ein Haus in Spanien statt in der Schweiz zu kaufen, ist nicht nur das Wetter, sondern auch der Kostenfaktor. Im Durchschnitt kostet ein Haus in Spanien nämlich nur 2.809 EUR pro Quadratmeter – aber natürlich kommt es beim Preis vor allem auf die Region an. 

Die Unterschiede sind beträchtlich: Während Immobilien in Katalonien und Barcelona durchschnittlich für fast 4.500 EUR pro Quadratmeter verkauft werden, sind Häuser im günstigsten Bundesland Galizien mit unter 2.000 EUR deutlich erschwinglicher:¹

Da wird klar, warum sich so viele SchweizerInnen für eine Immobilie in Spanien interessieren: Im Vergleich zur Schweiz sind Häuser in Spanien leistbar. Denn in der Schweiz lag der Durchschnittspreis für Wohnimmobilien Ende 2023 bei 7.420 CHF.²

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Früher war es gängig auch hohe Auslandstransfers mit einer lokalen Filialbank durchzuführen. Allerdings gehen auf diesem Weg in der Regel hohe Gebühren und ein schlechter Wechselkurs einher. Mit Wise können Sie Ihre Kosten minimieren und ihr Geld immer zum fairen Devisenmittelkurs wechseln.

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Wie finde ich ein Haus in Spanien?

Die Suche nach der perfekten Immobilie in Spanien beginnt oft online. Beliebte Immobilienportale wie Idealista, Fotocasa, Kyero und ThinkSpain bieten dir eine Fülle an Angeboten, die du nach Region, Preis, Grösse und Ausstattung filtern kannst. Diese Plattformen sind ideal, um sich einen ersten Überblick über den Markt zu verschaffen und gezielt nach Häusern oder Wohnungen in deinen bevorzugten Regionen zu suchen.

Fotos und Beschreibungen im Internet können allerdings täuschen, daher ist es umso wichtiger, die Immobilien vor Ort zu sehen. Nutze die Gelegenheit, um nicht nur das Haus selbst, sondern auch die Umgebung und die Nachbarschaft zu erkunden.

Neben den Online-Portalen lohnt es sich aber auch, einen lokalen Immobilienmakler zu engagieren. Makler vor Ort kennen die lokalen Gegebenheiten und die besten Lagen und können dir exklusive Angebote präsentieren, die online nicht verfügbar sind. Sie unterstützen dich auch bei der Organisation von Besichtigungen und stehen dir mit wertvollen Tipps und Ratschlägen zur Seite. 

Lokale Zeitungen und Anzeigenblätter sind ebenfalls eine gute Quelle für Immobilienangebote. Viele Eigentümer inserieren direkt in diesen Medien, anstatt ihr Haus über einen Makler zu verkaufen. Nicht selten führt das zu faireren Preisen, weil du dir die Maklerprovision sparst.

Gebühren beim Hauskauf in Spanien

Wenn du dich für ein Haus in Spanien interessierst und dich an die Budget-Planung machen willst, solltest du nicht nur den Kaufpreis der Immobilie beachten. Denn genau wie in der Schweiz musst du dich auch beim Immobilienkauf in Spanien auf einige Kaufnebenkosten und Steuern gefasst machen. Auch die Provision für den Makler solltest du nicht ausser Acht lassen.

Einer der grössten Kostenpunkte ist die Grunderwerbsteuer. Diese Steuer ist je nach Region in Spanien unterschiedlich: Während sie in manchen Bundesländern einen festen prozentualen Anteil beträgt, ist sie zum Beispiel auf den Balearen nach dem Wert der Immobilie gestaffelt. Hier solltest du dich also über die regionalen Gegebenheiten informieren.

• Grunderwerbsteuer: Diese beträgt je nach Region zwischen 6% und 10% des Kaufpreises.

• Notargebühren: Etwa 0,5% des Kaufpreises.

• Anwaltskosten: Zwischen 1% und 2% des Kaufpreises.

• Grundbucheintragungsgebühren: Etwa 0,25% des Kaufpreises.

Immobilienfinanzierung in Spanien

Dann stellt sich natürlich auch die Frage: Wie bezahlst du dein neues Haus in Spanien? Hier ist ein Darlehen für viele SchweizerInnen die beste Möglichkeit.

Die Immobilienfinanzierung in Spanien funktioniert ähnlich wie in der Schweiz: Prinzipiell kannst du eine Hypothek bei deiner Schweizer Bank aufnehmen, um den Kaufpreis einer Immobilie zu finanzieren. Diese Hypothek wird in der Regel über einen bestimmten Zeitraum zurückgezahlt, wobei Zinsen auf den ausstehenden Betrag anfallen. Die Höhe der Zinsen und die Laufzeit der Hypothek variieren und hängen von deiner finanziellen Situation und den Bedingungen der Bank ab – hier lohnt es sich also, Angebote zu vergleichen.

Alternativ kannst du jedoch auch eine spanische Bank in Betracht ziehen, die sich auf Hypotheken für Ausländer spezialisiert hat. Diese Banken finanzieren Häuser für SchweizerInnen bis zu 70%, manchmal sogar 80%. Wir empfehlen dir, Angebote von beiden Ländern zu vergleichen, um die besten Konditionen zu finden.

In der Regel wird die Immobilie selbst als Sicherheit für die Hypothek verwendet, aber auch bestehendes Eigentum oder Vermögen kann berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass die Bank das Recht hat, die Immobilie zu verkaufen, falls du die Hypothek nicht zurückzahlen kannst. Zusätzlich verlangt die Bank in der Regel weitere Nachweise über dein Einkommen und Vermögen, um sicherzustellen, dass du in der Lage bist, die monatlichen Raten zu zahlen. 

Ablauf des Hauskaufes 

Wenn du dich entschieden hast, dich langfristig in Spanien niederzulassen oder eine Immobilie als Kapitalanlage dort zu kaufen, solltest du nicht vorschnell handeln. Denn es lohnt sich, den Immobilienkauf Schritt für Schritt anzugehen, um sicher die richtige Entscheidung zu treffen:

1. NIE beantragen: Ohne eine spanische Steuernummer kannst du den Kauf einer Immobilie beim Notar nicht abwickeln und auch kein spanisches Konto eröffnen. Die Beantragung der sogenannten NIE (Número de Identificación de Extranjero) solltest du daher als erstes angehen.

2. Finanzierung sichern: Überlege dir, wie du den Kauf finanzieren möchtest. Du kannst entweder dein Eigenkapital verwenden oder eine Hypothek in Spanien oder in der Schweiz aufnehmen.

3. Steuernummer beantragen: Du benötigst eine spanische Steuernummer (NIE - Número de Identificación de Extranjero). Diese kannst du bei der spanischen Polizei oder bei der spanischen Botschaft in der Schweiz beantragen.

4. Immobilienmarkt erkunden: Recherchiere den spanischen Immobilienmarkt und finde die Region, die deinen Bedürfnissen am besten entspricht. Du kannst dafür lokale Immobilienmakler kontaktieren oder Online-Portale nutzen.

5. Immobilienbesichtigungen durchführen: Besichtige mehrere Immobilien, um einen guten Überblick zu bekommen. Achte dabei auf den Zustand des Hauses, die Lage und die Umgebung. Auch die mögliche Wertentwicklung ist für viele SchweizerInnen ein wichtiges Kriterium.

6. Kaufangebot machen: Wenn du dich für eine Immobilie entschieden hast, machst du dem Verkäufer ein Angebot. Dieses sollte schriftlich erfolgen und alle wichtigen Bedingungen enthalten.

7. Anwalt einschalten: Um den Immobilienkauf korrekt abzuwickeln, ist es ratsam, einen lokalen Anwalt (Abogado) zu beauftragen, der dich durch den Kaufprozess begleitet und sicherstellt, dass alle rechtlichen Aspekte abgedeckt sind. Gerade, wenn deine Spanisch-Kenntnisse nicht so gut sind, ist das unumgänglich.

8. Kaufvertrag unterzeichnen: Sobald das Angebot angenommen wurde, unterzeichnest du einen Vorvertrag (Contrato de Arras), nachdem er von deinem Anwalt geprüft wurde. In diesem wird die Anzahlung geregelt, die normalerweise 10% des Kaufpreises beträgt.

9. Notartermin: Der endgültige Kaufvertrag (Escritura Pública de Compraventa) wird im Beisein aller Parteien beim Notar unterzeichnet. Der Notar überprüft die Eigentumsverhältnisse und stellt sicher, dass keine offenen Schulden auf der Immobilie lasten.

10. Eintragung ins Grundbuch: Nach dem Notartermin hast du es schon fast geschafft. Zu guter Letzt wird die Immobilie im Grundbuch (Registro de la Propiedad) auf deinen Namen eingetragen – und schon bist du Besitzer deines eigenen Hauses in Spanien!

Checkliste zum Hauskauf in Spanien                                                           

Mit dieser Checkliste bist du bestens vorbereitet, um deine Traumimmobilie in Spanien zu finden und rechtlich sicher zu kaufen:

• Beauftrage einen Anwalt, der sich mit spanischem Immobilienrecht auskennt, um dich während des gesamten Prozesses zu begleiten.

• Überprüfe während der Besichtigung Dach, Wände, Fenster und Türen auf Schäden und Mängel. Gerade bei Immobilien in Meeresnähe ist das wichtig, da Wind und Salz die Bausubstanz angreifen können. Achte auch auf Feuchtigkeit und Schimmel.

• Funktionieren alle Wasserhähne, Steckdosen und Schalter? Prüfe den Zustand und das Alter der Sanitär- und Elektroinstallationen.

• Verlange eine Kopie der Besitzurkunde und dem Grundbucheintrag, um sicher zu gehen, dass keine Rückstände bestehen und das Haus auch wirklich eine Wohnimmobilie und keine Gewerbeimmobilie ist. Im Grundbucheintrag siehst du auch, dass das Eigentum unbelastet ist und keine Pfandrechte oder Hypotheken bestehen.

• Lasse den Kaufvertrag von deinem Anwalt gründlich prüfen. Achte darauf, dass alle Vereinbarungen korrekt und vollständig dokumentiert sind.

• Schliesse eine Gebäudeversicherung ab, um dich und dein Haus in Spanien gegen mögliche Schäden abzusichern.

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Quellen, Juli 2024: