Asunnon ostaminen Italiasta ulkomaalaisena: Täydellinen opas

Tässä artikkelissa kerromme vinkkejä asunnon ostamiseen Italiasta. Vaikka Italia on EU-maa ja tämä tarkoittaa sitä, että suomalaisten on periaatteessa melko helppoa ostaa asunto sieltä, on Italiassa kuitenkin omat ominaisuutensa ja pykälänsä, jotka saattavat aiheuttaa päänvaivaa varustaumattomalle.

Asuntokauppoihin liittyvät myös luonnollisesti raha-asiat. Jos haluaa maksamisesta ja rahansiirrosta mahdollisimman mutkatonta, on järkevää pohtia Wise-tilin avaamista sekä siihen liitettävän Wise-maksukortin hankkimista. Monivaluuttainen tili toimii useassa maassa vain pienillä kuluilla, joten sen käyttö saattaa olla hyvinkin edullisinta verrattaessa esimerkiksi suomalaisen tai italialaisen pankin palveluihin.

Opi lisää Wisestä 💰

Millaiset ovat asuntomarkkinat Italiassa?

Asunnon ostaminen Italiassa ulkomaalaisena ei välttämättä käy niin käden käänteessä, kuin mitä Suomessa ollaan totuttu. Ostoprosessi voi viedä yllättävänkin kauan, mutta kiireellisenä myytävät asunnot voivat nopeuttaa kauppoja huomattavasti. Samalla hinnat voivat olla alhaiset, jos omistajilla on kiire päästä asunnosta eroon.

Etelä-Euroopan maista Espanja on suomalaisten ja muiden pohjoismaalaisten suosiossa, mutta Italia kasvattaa suosiotaan. Olemme saaneet lukea esimerkiksi lehdistä, kuinka monet suomalaiset julkkikset tai vähemmän julkisuuden henkilöt ovat ostaneet talon kunnostusta varten halvalla.

Vuoden 2024 kolmannella neljäksennellä valtakunnalliset asuntojen hinnat nousivat Italiassa 2,2 prosenttia keskimäärin 1 851 euroon neliömetriltä (m²). Kun inflaatio otetaan huomioon, asuntojen hintojen nousu jää 1,5 prosenttiin. Luonnollisesti melko kallista asumista Italiassa on pääkaupunki Roomassa, jossa neliömetrin hinta oli keskimäärin jopa 3036 euroa. Toisaalta hinnat nousivat Roomassa vähemmän verrattuna koko maan keskiarvoon. Rooman asunnot eivät ole kuitenkaan maan kalleimpia, vaan Milano, Venetsia ja Bolzano pitävät hallussaan kärkiasemaa. Neliömetrihinnat ovat ko. kaupungeissa noin 4500 - 5000 euroa.²

Asuntojen kysyntä ei ole päässyt elpymään kunnolla, varsinkin jos tarkastellaan asiaa pitkällä aikavälillä. Italiassa asuntomarkkinat ovat onneksi saaneet uutta virtaa koronavuosien jälkeen. Vuoden 2023 lopussa asuntojen myynti sekä muut kauppatapahtumat nousivat 3,4 prosenttia enemmän kuin sitä edeltävällä vuosineljänneksellä. Vuoden 2022 lopusta nousua tapahtui puoli prosenttia.

Kuten kaikkialla muuallakin, myös Italiassa talouskehitys vaikuttaa suoraan Asunto- ja asuntomarkkinoihin. Italian talous ei ole kasvanut edellisvuosien tapaan.

Kuinka helppoa asunnon ostaminen Italiassa on ulkomaalaisille?

Italia ei ole tunnettu tiukista laeistaan ja sama pätee myös asunnon ostamiseen. Periaatteessa suomalaisilla ja EU:ssa asuvilla ei ole rajoituksia asunnon ostamiseen Italiassa, mutta välttämättä kaikki stepit ostoprosessissa eivät ole helppoja. Ostaminen helpottuu kuitenkin luonnollisesti, jos ottaa selville asioista esimerkiksi tämän artikkelin avulla.

Kuinka paljon asunnon ostaminen Italiasta maksaa?

Asuntojen hinnoissa on runsaasti eroja, riippuen Italian eri alueista. Vilkaisu muutaman alueen keskimääräiseen neliömetrihintaan havainnollistaa selvästi, missä päin maata on kalliimpaa ja missä on halvempaa ostaa asunto. Näistä esimerkeistä turistien (ja suomalaisten) suosima Toscana on kärkipäässä Ligurian kanssa, kun taas etelässä sijaitsevassa Calabriassa asuntojen hinnat ovat selkeästi alhaisemmat muihin verrattuna.

• Abruzzo 1205 €/m2
• Calabria 930 €/m2
• Emilia-Romagna 1885 €/m2
• Liguria 2513 €/m2
• Marche 1555 €/m2
• Piemonte 1297 €/m2
• Sicilia 1035 €/m2
• Toscana 2324 €/m2³

Kun taas tarkastellaan muutamien suosituimpien kaupunkien hintoja neliömetriä kohti, selviää että siirtymällä keskustasta ulkopuolelle hinnat voivat pudota paikoin dramaattisestikin. Tässä siis vertailutaulukko keskimääräisistä asuntojen hinnoista eräissä suosituimmissa kaupungeissa:

Sijainti	Hinta neliömetriä kohti - asunto kaupungin keskustassa	Hinta neliömetriä kohti - asunto kaupungin keskustan ulkopuolella
Rooma	6553,85 €	3328,57 €
Milano	8318,29 €	4287,45 €
Bologna	4332,50 €	2957,78 €
Napoli	4500 €	2466,67 €
Venetsia	6000 €	2750 €

Parhaat paikat ostaa asunto Italiassa

Monissa oppaissa ja matkailusivustoilla mainostetaan usein kaikille jo ennestään tuttuja alueita Italiassa, kuten Toscanaa, Sisiliaa sekä Como- ja Garda-järvien läheisiä alueita, puhumattakaan aiemmin mainitut suuret ja suositut kaupungit. Väheksymättä edellä mainittujen alueiden kauneutta ja lukuisia hyviä puolia, kannattaa kuitenkin pohtia Italian muita helmiä, kuten Marchen, Abruzzon, Emilia-Romagnan ja Umbrian alueita.

Esimerkiksi Marchen sisällä ovat Adrianmeren rantaviiva, uskomattomat vuoristot, kaunis maaseutu ja muutamia isompia kaupunkeja. Marche ei ole turistien kansoittamaa, lukuunottamatta rantakaupunkeja kesäkuukausina. Marchen “pääkaupunki” on Ancona, jossa on myös oma lentokenttä. Roomaan pääsee autolla noin 4 tunnissa.

Abruzzon viehättäviin historialliseen kaupunkeihin on helppo matkustaa, sillä alueella on erinomaiset liikenneyhteydet. Pescaran lentokentän lisäksi Roomaan pääsee autolla noin tunnissa. Emilia-Romagna pohjoisemmassa Italiassa on monivivahteinen alue, sillä monet sen kaupungit sijaitsevat Adrianmeren rannalla, mutta usein se tunnetaan esimerkiksi Parman kuuluisasta kinkusta ja Parmigiano-Reggiano -juustosta (suomalaisittain parmesaani). Umbriaa on kutsuttu rauhallisemmaksi versioksi Toscanasta, jossa riittää esimerkiksi maaseudun kauneutta ja useita UNESCO-kohteita. Umbriassa on myös yksi Italian suurimmista järvistä, Trasimeno.

Miten löydän asunnon Italiasta?

Asunnon löytämiseen on näinä aikoina monia eri vaihtoehtoja. Useimmiten ulkomaalaiset asunnonetsijät palkkaavat paikallisen kiinteistövälittäjän, sillä heillä on usein paras tietotaito. Kielimuurinkin kannalta tämä voi olla järkevintä, sillä englannin kielen puhuminen ei ole läheskään niin yleistä kuin Suomessa. Kannattaa ottaa myös huomioon, että kaikki italialaiset kiinteistönvälittäjätkään eivät puhu englantia.

Kiinteistövälittäjät ja -agentit

• Habita (Habita on suomalaislähtöinen kiinteistöalan toimija, joka välittää myös italialaisia asuntoja)
• RE/MAX (osa maailman suurinta kiinteistönvälitysalan ketjua, asuntoja myös Italiassa)
• Kyero (lista kiinteistönvälittäjistä Italiassa)

Kiinteistöalan verkkosivustot Italiassa

Asuntoja on helppo etsiä myös internetissä itse. Eräitä suosituimpia verkkosivuja ostettavien asuntojen etsimiseen Italiassa ovat esimerkiksi seuraavat:

• Immobiliare.it
• Idealista.it
• Casa.it

Näiltä sivustoilla on laaja valikoima myytäviä asuntoja eri puolilta Italiaa. Voit hakea asuntoja useiden eri kriteerien perusteella. Sivustoilta löytyy myös linkkejä kiinteistövälittäjien sivustoille.

Sosiaalista mediaa ei kannata sitäkään unohtaa, sillä esimerkiksi Facebookissa on useita ryhmiä, jossa ilmoitetaan Italiassa myytävistä taloista ja asunnoista. Sosiaalisen median ryhmissä voi olla myös huijareita liikkeellä, joten medialukutaito tulee tarpeseen ja ottaa selville, ovatko asuntoja kaupustelevat oikeasti sellaisia henkilöitä, joita he sanovat olevansa.

Asunnon ostamisen sudenkuopat Italiassa

Kuten muuallakin maailmassa, ei Italiassakaan kannata ostaa asuntoa hetken mielijohteesta ja ilman kunnollista selvitystä asunnon myyjästä tai asunnosta itsestään. Erityisesti kannattaa välttää seuraavia mahdollisia sudenkuoppia:

• Älä valitse summamutikassa kiinteistönvälittäjää, vaan pyri ottamaan selvää välittäjän maineesta muutenkin, kuin pelkän nettisivuilla tai sosiaalisessa mediassa olevien suositusten perusteella. Niitä kun on varsin helppo väärentää.
• Älä osta asuntoa näkemättä. Italiassa on myynnissä paljon halpoja asuntoja, mutta ne voivat olla sellaisessa kunnossa, että asuinkelpoiseksi remontoiminen voi maksaa enemmän kuin uuden kunnollisen asunnon ostaminen.
• Älä osta asuntoa sellaiselta myyjältä, joka ei suostu tapaamaan henkilökohtaisesti. Tällaiset myyjät tai välittäjät ovat mitä todennäköisimmin huijareita.

Miten valitsen oikean asunnon?

Oikeanlaisen asunnon valitsemiseen vaikuttavat luonnollisesti omat henkilökohtaiset tarpeet, jotka voivat liittyä itse asuntoon tai vaikkapa sen sijaintiin. Artikkelissamme esittelemme muutamia asuntojen tyyppejä, jotka ovat Italialle ominaisia. Kerromme myös kuinka kannattaa varautua asuntojen kuntoon tai mahdollisesti niiden kuntoon saattamiseen.

Asuntotyypit

Jos pidät Italian maaseudusta, markkinoilla on runsaasti kohtuuhintaisia ja halpoja omakotitaloja upeilla maisemilla varustettuna. Tällaisen hankkimisessa on suositeltavaa olla jonkin verran italian kielen taitoa, sillä maaseudulla ihmiset eivät usein puhu muuta kuin italian kieltä. Jos taas haluat muuttaa johonkin Italian suuremmista kaupungeista, asunnot ovat yleensä pieniä kerrostaloasuntoja, jotka ovat (varsinkin kokoonsa nähden) kohtuullisen kalliita. Keskiaikaiset kaupunkitalot ovat italiaisista pikkukylistä tuttuja, idyllisen näköisiä ja eräänlaisia pienkerrostaloasuntoja. Näitä voi saada halvalla, sillä ne eivät välttämättä ole kovin houkuttelevia varsinkaan nuoremmille paikallisille.

Asunnon kunto

Italian asuntojen halvat hinnat saattavat houkutella, mutta halpa hinta voi johtua myös asunnon kunnosta. Monet talot vaativat suurta remonttia aina seinien korjaamisesta sähköjen ja vesijohtoveden vetämiseen. Tällaisia asuntoja on myyty Italian pikkukylissä vain 1 eurolla, mutta niiden remontointi asumiskelpoiseksi maksaa usein vähintään kymmeniä tuhansia euroja.

Miten ostaa asunto Italiasta - vaiheittainen opas

• Etsi sopiva asunto kiinteistövälittäjän kautta tai itse etsimällä verkosta (vaikka käyttämälllä artikkelimme muutamia linkkejä).
• Tee ostotarjous asunnosta myyjälle tai kiinteistövälittäjälle
• Teetä asunnolle kuntotarkastus

Viimeinen vaihe on varsinainen kaupanteko. Kaikkien osapuolten tulee olla läsnä allekirjoittamassa kauppakirjat. Tällöin maksetaan lopullinen kauppahinta sekä muut maksut.⁵

Mitä ovat asunnon ostamiseen liittyvät säännöt, määräykset ja vaatimukset Italiassa?

Koska Suomi on EU/ETA -maa Italian tapaan, ei asunnon ostamiseen onneksi ole juuri erityisiä vaatimuksia, vaan suomalaisella on käytännössä samat oikeudet kuin Italian kansalaisilla. Tämä tarkoittaa, ettei asunnon ostajan tarvitse asua valmiiksi Italiassa eikä kiinteistöjen ominaisuuksia tai tyyppejä ole rajoitettu. Ostettava asunto voi olla siis vaikka kerrostaloasunto, omakotitalo tai vaikka huvila.

Niin asunnon vuokraaja kuin ostajakin tarvitsee kuitenkin italialaisen verotunnuksen eli codice fiscalen. Se on henkilökohtainen, 16 merkkiä pitkä aakkosista ja numeroista koostuva koodi, jota käytetään asunto-ostoksiin mutta myös Italian viranomaisten, pankin ja vaikkapa työnantajan kanssa asioidessa. Italian verotoimisto Agenzia delle Entrate myöntää verotunnukset.⁵

Miten saan pankkilainan asunnon ostoon?

Myös ulkomaalaiset voivat hakea lainaa italialaisista pankeista, mutta hakijan kannattaa varautua pidempään käsittelyaikaan, joskus jopa 2 kuukauteen. Lainat eivät välttämättä ole hakijalle myöskään aivan niin kannattavaa, kuin jos ottaisi suomalaisesta pankista asuntolainan.

Asuntolainan hakeminen Italiassa on käytännössä kolmivaiheinen prosessi.

1. Luottotietojen tarkistaminen - pankki tarkistaa asuntolainan hakijan taloudellisen tilanteen eli maksukyvyn. Luonnollisesti pankille tulee esittää henkilöllisyystodistus, todistukset tuloista, verotustodistukset ja niin edelleen.
2. Asunnon arviointi - pankki valitsee riippumattoman yrityksen, joka tarkistaa ostettavan asunnon arvo. Asunto toimii lainan vakuutena, joten pankin täytyy tarkistaa onko lainan myöntäminen sille kannattavaa.
3. Lainahakemuksen allekirjoitus - jos kaikki on kunnossa pankin puolelta, hakiija voi allekirjoittaa pankin kanssa sopimuksen lainan myöntämisestä.

Lainaa haettaessa tulee myös toimittaa tarkastusraportti siitä, että myyjällä on oikeus myydä asunto sinulle. Tätä varten tulee palkata paikallinen notaari. Notaari myös varmistaa, että kaikki on kunnossa ennen lopullista kaupantekoa.

Useat italialaiset pankit tarjoavat lainanhakijalle mahdollisuutta hakea lainaa ennakkohyväksymisellä. Useimmiten tämä on maksuton tarkistus siitä, millä ehdoilla voit saada lainaa pankilta, eikä hakijan tarvitse sitoutua mihinkään.⁶

Asunnon ostaminen Italiassa - talletukset ja käsirahat

Italiassa on käytössä niin sanottu caparra confirmatoria, jota voisi kutsua suomalaisittain vahvistustakuuksi. Käytännössä se on kuin käsiraha, jolla on kaksi tarkoitusta. Se osoittaa ostajan tosissaan asunnon oston kanssa ja näyttää, että hänellä on taloudellisesti mahdollista ostaa asunto. Sen tarkoitus on antaa myös myyjälle turvaa, jos ostaja aikoo peräytyä kaupanteosta ilman hyväksyttävää syytä.

Millaisia veroja ja maksuja minun on maksettava?

Asunnon ostajan tulee maksaa esimerkiksi erilaisia rekisteröinti-, kiinnitys- ja kiinteistöveroja. Niitä ovat muun muassa:

• Rekisteröintivero (Imposta di Registro) - rekisteröintivero peritään, sillä kansalaisten tulee kirjata kaikki asiakirjat julkiseen rekisteriin
• Kiinnitysvero (Imposta di Bollo) - vero peritään silloin, kun asunnon ostoa varten on otettu asuntolaina
• IMU ja TASI - kunnallisia kiinteistöveroja. Ensiksi mainittu on kiinteistön omistukseen liittyvä vero ja TASI kattaa esimerkiksi teiden kunnossapitoon ja valaistukseen liittyviä menoja
• TARI - jätevero

Verojen lisäksi tulevia maksuja ovat esimerkiksi juridisia seikkoja hoitavalle notaarille menevät maksut.⁷

Wise - edullinen ja turvallinen vaihtoehto pankkisiirroille.

Jos aiot maksaa käsirahan ulkomailta tai jopa maksaa koko asuntokaupan kerralla, tarvitset turvallisen ja kustannustehokkaan tavan tehdä tämä. AvaaWise-tili, ja voit käden käänteessä lähettää rahaa Suomesta Italiaan.

Voit käyttää Wise-tiliäsi jotakuinkin kaikkeen - talletuksista kiinteistövälittäjän palkkioihin, ja tapahtuman tekeminen on nopeaa ja helppoa. Piilotettuja maksuja ei peritä, eikä vastaanottaja tarvitse Wise-tiliä rahojen vastaanottamiseen. Tavallinen pankkitili riittää.

Voit seurata maksujasi verkossa tai kätevän Wise-mobiilisovelluksen avulla.

Hanki ilmainen Wise tili

---

1. Italian real estate: buying a house in Italy | Expatica
2. Italy's Residential Property Market Analysis 2024
3. https://www.idealista.it/en/press-room/property-price-reports/
4. Price Rankings by City of Price per Square Meter to Buy Apartment in City Centre (Buy Apartment Price)
5. Verotunnus (Codice fiscale) – Ambasciata d'Italia Helsinki
6. Getting a mortgage in Italy as a foreigner — idealista/news
7. The cost of buying property in Italy: taxes to be paid — idealista/news