Haus kaufen in Tschechien: Besonderheiten für Deutsche

Alexander Bauer

Unser Nachbarland Tschechien ist eines der beliebtesten Ziele für die Deutschen, wenn es um Städtetrips oder Wellness-Ausflüge geht. Wegen der freundlichen Menschen, der schönen Natur und den günstigen Preisen ist Tschechien als Urlaubsland schon lange kein Geheimtipp mehr – außer in einer Sache, nämlich wenn es um den Hauskauf geht.

Wenn auch du mit dem Gedanken spielst, ein Haus in Tschechien zu kaufen, bist du hier genau richtig. In diesem Artikel erklärt dir Wise alles rund ums Thema Immobilienkauf in Tschechien und gibt dir wertvolle Tipps.

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Inhaltsverzeichnis 📖

Haus kaufen in Tschechien

Immer mehr Deutsche interessieren sich dafür, in der Tschechischen Republik eine Immobilie zu kaufen – nicht unbedingt, um selbst darin zu wohnen, sondern oftmals auch als Ferienhaus oder für Mieteinnahmen.

Dabei gibt es natürlich einige Details und Besonderheiten für Deutsche zu beachten, die wir in diesem Artikel erläutern werden.

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Das größte Kriterium für einen Immobilienkauf im Ausland sind natürlich die günstigen Preise. Denn Deutschland ist ja bekanntlich nicht gerade günstig, was die Preise auf dem Immobilienmarkt betrifft.. Gerade in und um größere Städte und Ballungszentren sind deutsche Immobilien in den letzten Jahren immer teurer geworden.

Aus diesem Grund suchen immer mehr Deutsche nach günstigen Alternativen. Unser Nachbarland Tschechien ist perfekt dafür geeignet. Sehen wir uns doch die durchschnittlichen Preise fürs Wohnen in Deutschland und der Tschechischen Republik im Vergleich an:¹

MietpreiseDeutschlandTschechienDifferenz
2-Zimmer-Wohnung (Stadtzentrum)866 EUR

(21,092 CZK)

646 EUR

(15,739 CZK)

-25.38 %
2-Zimmer-Wohnung (außerhalb des Stadtzentrums)627 EUR

(15,276 CZK)

516 EUR

(12,571 CZK)

-17.70 %
4-Zimmer-Wohnung (Stadtzentrum)1,598 EUR

(38,917 CZK)

1,057 EUR

(25,741 CZK)

-33.86 %
4-Zimmer-Wohnung (außerhalb des Stadtzentrums)1,176 EUR

(28,642 CZK)

823 EUR

(20,044 CZK)

-30.02 %
Preise pro QuadratmeterDeutschlandTschechienDifferenz
Stadtzentrum6,750 EUR

(164,391 CZK)

4,523 EUR

(110,164 CZK)

-32.99 %
Außerhalb des Stadtzentrums4,773 EUR

(116,241 CZK)

3,598 EUR

(87,627 CZK)

-24.62 %

Haus kaufen als Deutscher in Tschechien

Jetzt, wo du die Durchschnittspreise für Immobilien in Tschechien kennst, sollten wir uns der wichtigsten Frage widmen: Dürfen Deutsche überhaupt Immobilien in der Tschechischen Republik kaufen? Und wenn ja, welche Besonderheiten gibt es?

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Die gute Nachricht ist, dass es ausländischen StaatsbürgerInnen in der Tschechischen Republik seit 1995 erlaubt ist, tschechische Immobilien und Grundstücke zu erwerben. Hierbei ist es ganz egal, ob es sich um eine Wohnimmobilie oder eine Gewerbefläche handelt oder ob du EU-BürgerIn oder Drittstaatsangehöriger bist.²

In Tschechien herrscht zudem Vertragsfreiheit. Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, werden natürlich alle Details in einem Kaufvertrag festgehalten. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern kann dieser Vertrag jedoch beliebig durch Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer ergänzt werden – gerade die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten, ist ein beliebter Zusatz.

Damit rechtlich alles mit rechten Dingen zugeht, wird der Kaufvertrag meist in Anwesenheit eines Rechtsanwalts oder eines Notars abgeschlossen. Im Gegensatz zu Deutschland genügt es in Tschechien aber auch, wenn die Vertragsparteien ihre Unterschriften einfach beglaubigen lassen.

Diese Beglaubigung kannst du an den sogenannten Czech Points durchführen. Czech Points sind lokale Terminals, an denen du Verwaltungstätigkeiten schnell und unkompliziert erledigen kannst. So wird vermieden, dass BürgerInnen wegen einer Angelegenheit zu vielen verschiedenen Behörden gehen müssen – ein großer Vorteil beim Immobilienkauf.³

Welche sind die beliebtesten Regionen für deutsche Auswanderer?

Für den Hauskauf sind nicht nur Touristenziele wie Karlsbad, Pilsen und natürlich Prag beliebt, sondern auch grenznahe Regionen. Denn das ist ein Weg für viele Deutsche, eine günstige Liegenschaft in Tschechien zu erwerben und weiterhin für den Beruf nach Deutschland zu pendeln.

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Bei der Auswahl des Ortes für dein Haus in Tschechien kommt es neben einigen anderen Kriterien natürlich auch auf den Preis an. Wir haben bereits erwähnt, dass Immobilien in der Tschechischen Republik im Durchschnitt gut 30% günstiger als in Deutschland sind. Aber wo ist es am günstigsten?

Sehen wir uns doch die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Städten in Tschechien an:⁴

StadtDurchschnittlicher Preis pro Quadratmeter (Stadtzentrum)Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter (außerhalb des Stadtzentrums)
Prag7.326 EUR4.866 EUR
Brno (Brünn)4.880 EUR4.015 EUR
Karlsbad3.153 EUR2.200 EUR
Pilsen3.771 EUR2.894 EUR
České Budějovice (Budweis)2.881 EUR2.360 EUR

Haus am See kaufen in Tschechien

Wenn du dich nicht für das Leben in der Stadt interessierst, sondern lieber in der Natur wohnen möchtest, hat Tschechien einiges zu bieten. Besonders beliebt sind in Tschechien wie in Deutschland natürlich Grundstücke am Wasser.

haus am see

Zwar gibt es in unserem Nachbarland eine Vielzahl wunderschöner Seen, doch nicht alle davon eignen sich für Immobilien, denn die meisten davon sind unbebaut. Wenn du nach einem Haus am See in Tschechien suchst, kommen folgende Seen in Frage:

  • Lipno Stausee
  • Máchovo jezero (Mácha See)
  • Rozkoš Stausee
  • Slapy Stausee
  • Vranov Stausee
  • Nové Mlýny Stauseen
  • Orlik Stausee

Doch am See wollen natürlich viele Menschen wohnen. Dazu sind die genannten Seen allesamt beliebte Naherholungsgebiete. Aus diesem Grund sind die Häuser dort um ein Vielfaches teurer als in ländlichen Regionen abseits vom Wasser.

Mit Makler oder Privat?

Wenn es um die Frage geht, ob du für deine Immobiliensuche einen Makler beauftragen oder selbst auf die Suche gehen solltest, verhält es sich in Tschechien ähnlich wie in Deutschland: ein Makler ist nicht notwendig, kann aber den Aufwand deutlich reduzieren – gerade wenn es um ein Haus im Ausland geht.

Durch folgende Tätigkeiten unterstützt dich ein Makler in Tschechien:

  • Suche nach passenden Immobilien
  • Durchführung von Besichtigungen
  • Hilfe bei der Erstellung des Kaufvertrags
  • unter Umständen Empfehlung eines Rechtsanwalts

Einen Makler zu beauftragen hat aber natürlich nicht nur Vorteile:

Vorteile eines MaklersNachteile eines Maklers
Realistische Einschätzung der ImmobilieSprachbarriere
OrtskenntnisProvision nicht gesetzlich vorgeschrieben, daher häufig sehr kostspielig
Unterstützung bei Formalitäten wie Vertrag etc.Oftmals höhere Provisionen und Preise für Deutsche
Suche wird deutlich erleichtert

Steuern und Gebühren in Tschechien

Wenn du dich mit dem Verkäufer auf einen Preis für dein Haus in Tschechien geeinigt hast, ist es damit leider noch nicht getan. Denn dazu kommen Steuern¹ und Kaufnebenkosten, für die du nochmals tief in die Tasche greifen musst.

  • Immobiliensteuer (Grundsteuer): Jährlich zu bezahlen, abhängig von Lage und Größe der Immobilie. Für eine Eigentumswohnung von ca. 80-100 m2 werden jährlich ungefähr 50 EUR an Steuern fällig. ²
  • Grunderwerbsteuer: Einmalig zu bezahlen, 4% des Kauf- bzw. des üblichen Marktpreises – je nachdem, welcher Betrag höher ist
  • Provision für den Makler
  • Anwaltskosten
  • Gebühren für die Beglaubigung
  • Gebühren für Grundbucheintrag bei der Katasterbehörde (Katastrální úřad)
  • Ggf. Kosten für die Übersetzung des Vertrags und anderer Dokumente

Finanzierung von Immobilien in Tschechien

Nur die wenigsten Menschen haben so viele Ersparnisse, dass sie eine Immobilie direkt bezahlen können, ohne dafür einen Kredit aufzunehmen. Die Finanzierung einer Immobilie im Ausland kann allerdings ziemlich kompliziert sein, denn deutsche Banken vergeben in der Regel keine Kredite für Häuser in Tschechien.

Wenn bei deiner Bank keine Finanzierung für dein Haus in Tschechien möglich ist, könnte es sich für dich lohnen,einen Immobilienkredit aus dem Ausland zu beziehen.

Oftmals kannst du bei einem tschechischen Kreditinstitut ohnehin deutlich bessere Konditionen erreichen. So kannst du nicht nur beim Kaufpreis, sondern auch bei den Finanzierungsnebenkosten bares Geld sparen.

Das liegt nicht zuletzt daran, dass Tschechien nicht Teil der Euro-Zone ist – der Nachteil dabei ist, dass du durch eine Finanzierung in Tschechischen Kronen ein Fremdwährungsrisiko trägst.

Prinzipiell benötigst du für einen Immobilienkredit in Tschechien Eigenmittel von mindestens 20%. Je mehr Eigenmittel du investieren kannst, desto besser sind natürlich die Konditionen.

Bevor du einen Kredit in Tschechien aufnimmst, solltest du eingehend prüfen, ob das jeweilige Kreditinstitut seriös ist. Gerade bei Auslandsimmobilien kommt es immer wieder vor, dass sich Kreditinstitute hohe Vorkosten, ungerechtfertigte Bearbeitungsgebühren oder Zusatzkosten für einen Expresskredit erschleichen.

Ablauf des Hauskaufs in Tschechien

Prinzipiell ist der Hauskauf in Tschechien im Vergleich zu anderen Ländern nicht sehr kompliziert. Wenn du allerdings die Landessprache nicht sprichst, solltest du dir wahrscheinlich Hilfe holen.

So wickelst du den Kauf einer Immobilie in Tschechien erfolgreich ab:

  1. Suche mit einem Makler oder auf eigene Faust auf Immobilienportalen
  2. Besichtigung
  3. Verhandlungen über Preis, Rechte und Pflichten
  4. Vertragsabwicklung
  5. Beglaubigung
  6. Eintragung im Grundbuch beim Katasteramt

Günstig Euro in Tschechische Kronen tauschen

Da die Tschechische Republik, wie bereits erwähnt, nicht in der Euro-Zone liegt, musst du deine Immobilie in der Regel in Tschechischen Kronen bezahlen. Für eine Überweisung ins Ausland oder den Währungsumtausch verlangen Banken in Deutschland allerdings horrende Gebühren und unfaire Wechselkursaufschläge, die sich schnell im drei- bis vierstelligen Bereich befinden können. Gerade bei so hohen Summen solltest du also besser genau vergleichen und alle Kosten mit einrechnen.

Wise bietet dir eine günstige und sichere Alternative, Geld nach Tschechien zu überweisen oder Euro in Tschechische Kronen zu wechseln. Mehr als 13 Millionen Kunden weltweit sparen bereits bares Geld bei ihren Auslandsüberweisungen – Fairness, Transparenz und Sicherheit stehen für Wise dabei an erster Stelle.

Wie viel deine Überweisung nach Tschechien kostet, siehst du ganz einfach im Überweisungsrechner. Wenn du zum Beispiel 20.000 EUR nach Tschechien senden möchtest, kostet dich das nur 107,83 EUR – das sind nur 0.54% des Überweisungsbetrags. Das Sparpotential zu herkömmlichen Banken liegt in diesem Beispiel bei gut 85 EUR – Geld, dass du besser in dein Haus investierst.

Fazit

Ein Haus in Tschechien zu kaufen ist nicht nur deutlich günstiger als in Deutschland, sondern auch viel unkomplizierter. Einzig die Sprachbarriere darf bei der Suche, den Verhandlungen und der Vertragsabwicklung natürlich nicht vergessen werden.

Um deine Immobilie erfolgreich zu finanzieren, solltest du dir die Angebote von tschechischen Kreditinstituten ansehen. Um deine Eigenmittel von EUR in CZK umzutauschen, solltest du statt deiner deutschen Bank lieber günstige Alternativen wie Wise nutzen.

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Quellen

¹ Immobilienpreise in Deutschland und Tschechien im Vergleich, Numbeo, November 2022
² Erwerb von Immobilien in Tschechien, Deutsche Botschaft in Prag, November 2022
³ Website von Czech Point, Czech Point, November 2022
Immobilienpreise in der Tschechischen Republik, Numbeo, November 2022

Quellen zuletzt abgerufen am 29.11.2022 um 16:04


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