Haus kaufen in Schottland als Deutscher? Alles was du wissen musst

Schottland - das Land der wilden Küsten, mystischen Hochmoore und uralten Burgen.

Schottland ist nicht nur das Land der Legenden und Mythen, sondern auch ein Ort voller Möglichkeiten für junge Abenteurer. Vielleicht träumst du von einem kleinen Rückzugsort am See, um dem Alltag zu entfliehen, oder es zieht dich ins pulsierende Stadtleben von Edinburgh.

Überlegst du, in Schottland ein Haus zu kaufen? Dann lass dich von uns durch das Land führen, das Herz und Verstand gleichermaßen erobert.

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Kann man als Deutscher ein Haus in Schottland kaufen?

Gute Nachrichten: In Schottland gibt es keine Sonderregelungen für Ausländer beim Immobilienkauf. Das heißt, Deutsche werden genauso behandelt wie Briten.

Wenn du jedoch planst, nach dem Kauf langfristig in Schottland zu leben, solltest du dich im Voraus über die geltenden Einwanderungsgesetze informieren, da die Visabestimmungen je nach individueller Situation unterschiedlich sind.¹

Wie viel kostet ein Haus in Schottland?

Natürlich hat Schottland mehr zu bieten als beeindruckende Landschaften und spannende Geschichten. Aber was kostet es eigentlich, sich hier niederzulassen und sein eigenes kleines (oder großes) Königreich zu haben?

Im Zeitraum 2022-23 lag der Durchschnittspreis für ein Haus in Schottland bei 185.000 £.
Ein genauerer Blick auf die Hausverkäufe zeigt, dass die meisten Verkäufe (nicht weniger als 60 %) in einer Preisspanne zwischen 105.000 £ und 310.000 £ liegen.²

Werfen wir einen Blick auf die vier Metropolen Schottlands, in denen attraktive Immobilien zum Kauf angeboten werden:
Glasgow, Edinburgh, Aberdeen und Dundee - vier schottische Perlen, die jeder entdecken sollte, und wer weiß, vielleicht gefällt es ja auch dir. Edinburgh verzaubert mit königlicher Pracht und Festivals, Glasgow mit pulsierendem Nachtleben und Kunst, Aberdeen zeigt stolz seine Granitfassaden und maritime Geschichte, während Dundee als aufstrebendes Designzentrum die moderne Seite Schottlands repräsentiert.

Sparschwein bereit - mal sehen, wie weit es uns trägt:³

Stadt	Preis pro m2 - Wohnung im Stadtkern	Preis pro m2 - Wohnung außerhalb des Stadtkerns
Glasgow	5.000,49 €	2.945,72 €
Edinburgh	5.692,01 €	3.859,92 €
Aberdeen	2.992,06 €	2.430,01 €
Dundee	5.173,77 €	3.811,36 €

Die höheren Preise für Wohnungen im Stadtzentrum sind häufig auf eine größere Nachfrage aufgrund der Nähe zu Einrichtungen und Verkehrsmitteln zurückzuführen. Im Gegensatz dazu bieten Außenbezirke mehr Platz zu niedrigeren Preisen, sind aber weniger zentral gelegen.

Generell stellt sich die Frage:
Stadtleben oder Landliebe? In der Stadt pulsiert das Leben, man ist mittendrin: Kaffeeklatsch in angesagten Cafés, kürzere Wege zur Arbeit und kulturelle Veranstaltungen direkt vor der Haustür.

Aber auch der Blick ins Grüne, die Ruhe und der Charme eines kleinen Dorfes haben ihren Reiz. Ob Großstadtflair oder ländliche Idylle - das hängt von deinem Lebensrhythmus und deinen Vorstellungen von Zuhause ab. Wo fühlst du dich am wohlsten?

Wie finde ich ein Haus in Schottland?

Bevor du dich in das schottische Immobilienabenteuer stürzt, brauchst du das richtige Werkzeug. Hier bekommst du einen Überblick, wo und wie du am besten suchen kannst und was dich erwartet.

Online-Marktplätze

Die Suche nach dem Traumhaus beginnt heute oft im Internet. Doch welche Seiten sind die besten Anlaufstellen? Zu den bekanntesten gehören:

• S1homes.com - ist die größte Immobilienwebsite Schottlands. Sie wird vom schottischen Fernsehen betrieben und ist die erste Adresse für viele Schotten, die eine Immobilie kaufen oder mieten möchten.

• Rightmove.co.uk & Zoopla.co.uk - sind die beiden größten Immobilienwebsites im Vereinigten Königreich. Beide haben eine starke Präsenz in Schottland.

• Onthemarket.com - eine weitere gute Anlaufstelle für alle, die sich einen Überblick über den aktuellen Markt verschaffen wollen.

Lokale Immobilienmakler

Wer über das digitale Stöbern hinaus von echtem Insiderwissen profitieren will, ist bei lokalen Immobilienmaklern gut aufgehoben. Sie bringen oft Angebote auf den Tisch, die nirgendwo online zu finden sind und wissen genau, wo die versteckten Perlen ihrer Stadt liegen.

Auktionen

Manchmal werden Immobilien in Schottland auch auf Auktionen angeboten, vor allem wenn es sich um besondere oder historische Objekte handelt. Wenn du also auf der Suche nach etwas Besonderem bist und das nötige Kleingeld hast, könnte dies eine aufregende Möglichkeit sein!

• Auctionhouse.co.uk
• Opascotland.com
• Zoopla.co.uk

Mundpropaganda

Oft sind es die Geheimtipps vor Ort, die dir den entscheidenden Hinweis auf dein zukünftiges Zuhause geben können. Also: Ohren auf beim Small Talk im Pub oder Café! Wer weiß, vielleicht erfährst du von einem Angebot, bevor es öffentlich wird.

Jetzt heißt es aktiv werden, sei es am Computer, beim Besuch eines Immobilienmaklers oder im nächsten schottischen Pub - denn irgendwo in Schottland wartet dein Traumhaus auf dich.

Gebühren beim Hauskauf in Schottland

Die durchschnittlichen Gebühren für den Kauf eines Eigenheims belaufen sich auf ca. 22.242 £.
Neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen einige zusätzliche Kosten. Bei den folgenden Kosten handelt es sich dabei um Durchschnittskosten:

• Anzahlung (10 % des Kaufpreises)
• Hypothekengebühren - diese beginnen bei £270, was dem britischen Durchschnitt entspricht.
• Land and Buildings Transaction Tax (LBTT) - das ist quasi die Stempelsteuer in Schottland. Seit April 2015 hat die LBTT die alte Stempelsteuer ersetzt (im Detail - siehe folgend).
• Rechtsanwaltsgebühren (Solicitor oder Conveyancer) - ungefähr 1.190 £.⁴

Land and Buildings Transaction Tax (LBTT)

Beim Erwerb einer Immobilie in Schottland ist die LBTT zu entrichten. Der Steuersatz ist gestaffelt und variiert je nach Kaufpreis der Immobilie zwischen 0 % und 12 %, für Erstkäufer.

• Kleiner Tipp am Rande: Die LBTT musst du für alle Erstwohnsitze zahlen, die über 145.000 £ liegen. Es gibt jedoch eine Vergünstigung für Erstkäufer in Form einer Erhöhung des Nullsatzes der Grunderwerbsteuer auf 175.000 £.⁵

Kaufpreis	LBTT-Satz
Bis £145.000	0%
£145.001 - £250.000	2%
£250.001 - £325.000	5%
£325.001 - £750.000	10%
Über £750.000	12%

Um finanzielle Überraschungen zu vermeiden, ist es daher für potenzielle Käufer ratsam, sich im Vorfeld mithilfe eines Experten genau über alle anfallenden Kosten und Steuern zu informieren.

Immobilienfinanzierung in Schottland

Wer in den schottischen Highlands oder in den belebten Straßen von Edinburgh ein Eigenheim erwerben möchte, für den ist die Finanzierung das A und O.

Für die Finanzierung stehen eine Reihe von Möglichkeiten zur Verfügung:

Deutsche Banken
Auch wenn einige deutsche Banken die Finanzierung von Auslandsimmobilien grundsätzlich ermöglichen, gestaltet sich dieser Prozess häufig komplexer als bei inländischen Immobilien. Gründe hierfür sind die Bewertung der Immobilie im Ausland und die damit verbundenen Unbekannten sowie die erhöhten Risiken und der kompliziertere Zugriff auf die Immobilie im Falle eines Kreditausfalls. Die meisten deutschen Banken sind daher bei der Finanzierung von Auslandsimmobilien sehr zurückhaltend.

Schottische Banken
Oft ist es einfacher und günstiger, eine Hypothek direkt in Schottland aufzunehmen. Schottische Banken kennen den lokalen Markt und können oft bessere Konditionen anbieten. Allerdings kann es sein, dass sie einen Nachweis über den Wohnsitz oder eine Aufenthaltsgenehmigung verlangen.

• Welche Sicherheiten werden verlangt?
  Wie überall verlangen auch schottische Banken Sicherheiten. In der Regel dient die Immobilie selbst als Sicherheit. Das bedeutet, dass die Bank das Recht hat, die Immobilie zu verkaufen, wenn der Kredit nicht mehr bedient werden kann. Ein regelmäßiges Einkommen und eine gute Kreditwürdigkeit können bei der Kreditvergabe hilfreich sein.

Anzahlung - was ist üblich?
In Schottland ist eine Anzahlung von mindestens 10 % des Immobilienwertes üblich. Je höher die Anzahlung, desto bessere Konditionen können oft ausgehandelt werden.

• Ein kleiner, aber wichtiger Tipp

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Ablauf des Hauskaufes

Ein Haus in Schottland zu kaufen, klingt aufregend, oder? Und weil es ein paar Besonderheiten gibt, erklären wir dir Schritt für Schritt, wie es geht:

1. Überprüfe deine Finanzen.
Bevor du mit der Suche beginnst, überlege dir, wie viel du ausgeben kannst. Das erspart dir später Zeit und Stress.

2. Mach ein Angebot
Wenn du ein schönes Haus oder eine schicke Wohnung gefunden hast, kannst du ein Angebot unterbreiten.

3. Hilfe vom Anwalt
Ja, das klingt trocken, aber du brauchst einen Anwalt, der sich um den ganzen Papierkram kümmert. Er prüft auch, ob es örtliche Vorschriften gibt, die du kennen musst.

4. Lass das Haus schätzen
Natürlich macht deine Bank eine erste Schätzung, wie hoch der notwendige Kredit sein muss. Aber vielleicht möchtest du eine noch genauere Schätzung? Das kann dir später bei der Preisfindung helfen.

5. Endgültige Prüfung von Angebot und Kredit
Wenn die Schätzung etwas ergibt, das den Preis drückt, verhandle nach. Wenn alles klar ist, zahle eine Anzahlung und lege deinen Kredit fest.

6. Vertrag aushandeln
Lies dir den Vertrag genau durch. Wenn alles in Ordnung ist, unterschreibst du. Jetzt geht's los, du verpflichtest dich zum Kauf.

7. Der letzte Schliff
Wenn du unterschrieben hast, wird bezahlt. Und dann? Dann bekommst du den Schlüssel zu deinem neuen Zuhause und darfst dich freuen.

• Wie lange dauert es, ein Haus in Schottland zu kaufen?
  Rechne in Schottland mit einem Zeitraum von vier bis acht Wochen. In England, Nordirland oder Wales kann es dagegen acht bis zwölf Wochen in Anspruch nehmen.⁶

Checkliste zum Hauskauf in Schottland

Bevor du dich in das Abenteuer Hauskauf stürzt, gibt es einige Dinge, die du wissen solltest.

Schottland ist berühmt für seine beeindruckenden Landschaften wie die Highlands und die Lochs, für kulturelle Ikonen wie Whisky, Kilts und herausragende Literatur von Autoren wie Robert Burns und J.K. Rowling - aber auch seine Architektur und klimatischen Besonderheiten bergen so manche Überraschung.

Hier ist deine Checkliste für einen reibungslosen Hauskauf:

• Brandschäden?
  Hat dein Traumhaus mal mit dem Feuer geflirtet? Du willst sicher keine unangenehmen Überraschungen im Mauerwerk.

• Wasserschäden?
  Bei dem schottischen "Liquid Sunshine" ein Muss! Stell sicher, dass es drinnen trocken bleibt.

• Schimmelgefahr?
  Niemand will in einem feuchten Märchenschloss wohnen. Achte auf Anzeichen von Feuchtigkeit und Schimmel.

• Zufahrtsrecht?
  Stell dir vor, du musst jeden Tag den grummeligen Nachbarn um Erlaubnis bitten, um zu deinem Haus zu gelangen. Kläre die Zufahrtsrechte!

• Hausdach?
  Schieferdächer sind charmant, aber wie steht es um ihre Haltbarkeit? Ist alles dicht?

• Elektrik?
  Funkensprühen beim Lichtschalter? Nein, danke! Checke den Zustand der Elektrik.

• Heizung?
  Ein warmes Zuhause in kühlen Nächten – ist die Heizung bereit dafür?

• Denkmalschutz?
  Klingt romantisch, kann aber Renovierungsträume platzen lassen. Informiere dich!

• Schallschutz und Isolation?
  Wer will schon frieren oder die Nachbarn beim Teetrinken hören? Achte auf gut isolierte Wände und Fenster.

• Bauvorschriften?
  Ein Anbau geplant? Erkundige dich nach lokalen Vorschriften.

• Flutrisiko?
  Ein Haus am See klingt toll, aber nur, wenn das Wasser draußen bleibt.

• Fenster zum Glück?
  Alte Fenster sind charmant, aber wie sieht's mit Energieeffizienz aus?

• Infrastruktur?
  Ein gemütliches Dorf ist super, aber wie weit ist es bis zur nächsten Busstation oder zum Supermarkt?

Mit diesem Wissen bist du bestens gewappnet, um deinen Immobilientraum zu verwirklichen.

Günstig Geld nach Schottland schicken

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Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kauf eines Hauses in Schottland zwar seine Besonderheiten hat, aber mit der richtigen Vorbereitung und den richtigen Hilfsmitteln leicht zu meistern ist.

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Verwendete Quellen (Stand 10.10.2023):

1. St.Matthew - Haus in Schottland kaufen als Ausländer
2. Registers of Scottland - Property market report 2022-23
3. Numbeo - Lebenshaltungskosten Glasgow, Edinburgh, Aberdeen, Dundee
4. Comparemymove - Guide to Buying a House in Scotland
5. Revenue Scottland - Residential property
6. HuutiMoney - How long does it take to buy a house in Scotland?