Requisitos para comprar una casa en Colombia siendo extranjero: guía completa

Comprar una casa en Colombia puede ser una alternativa atractiva para quienes buscan invertir en bienes raíces, establecerse en el país o adquirir una segunda vivienda. La buena noticia es que la ley colombiana permite a los extranjeros comprar una casa en Colombia, incluso a quienes no son residentes.

En esta guía se explicará cuales son los requisitos, que documentos necesitas, como es el proceso habitual y como obtener la Visa M Inversionista en Colombia.

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¿Qué documentos necesitas para comprar casa en Colombia siendo extranjero?

• Un documento de identificación: pasaporte o cédula de extranjería
• Prueba de domicilio en tu país de residencia actual
• Demostrar el origen legítimo de los fondos. Puede ser extractos bancarios, certificado de ingresos, prueba de compraventa de bienes, etc.
• Si el dinero proviene de fuentes extranjeras, registrar como inversión ante el Banco de la República
• Tener una cuenta bancaria colombiana
• Certificado de Tradición y Libertad

Todos los documentos deben estar apostillados y traducidos al español, cuando corresponda.

Paso a paso: cómo comprar una casa en Colombia siendo extranjero

Una vez reunida la documentación necesaria y encontrada la propiedad ideal, llega el momento de dar inicio al proceso formal de compraventa. En esta etapa, muchas personas eligen trabajar con un agente inmobiliario con experiencia en operaciones internacionales.

Si prefieres realizar la compra por tu cuenta, aún así es recomendable contar con el apoyo de un abogado especializado en derecho inmobiliario que se encargue de todos los temas jurídicos y legales de la operación.

Paso 1: Estudio de títulos

El primer paso, es realizar un estudio de títulos. Es decir, una revisión jurídica de la vivienda para confirmar que el vendedor pueda efectivamente vender esta propiedad.

Para ello se solicita el Certificado de Tradición y Libertad. Esto es un documento que muestra toda la información de la vivienda, su historial de propietarios, si hay hipotecas o sucesiones vigentes, si existen embargos o alguna medida legal que sea un obstáculo para la operación.

En esta etapa también se debe verificar que el inmueble se encuentre al día con el pago de impuestos y su información catastral.

Paso 2: Promesa de compraventa

El siguiente paso es discutir las condiciones de la operación entre ambas partes: el precio, las formas de pago, fecha de entrega, etc. Una vez llegado a un acuerdo, se firma la promesa de compraventa.

Este documento establece el compromiso formal del comprador y del vendedor de concretar la transacción en una fecha determinada y bajo las condiciones previamente pactadas. En la mayoría de los casos, viene acompañada con la entrega de un porcentaje del valor de la vivienda como anticipo para formalizar la reserva.

Si el comprador no se encuentra en Colombia y no puede estar presente en la firma de documentos, debe asignar a un representante legal mediante un poder notarial. Si el poder fue emitido en otro país, debe estar apostillado y traducido al español para tener valor legal en Colombia.

Paso 3: Envío del dinero y legalización de divisas

Si los fondos para comprar la propiedad provienen de una cuenta bancaria fuera de Colombia, se debe seguir una serie de procedimientos para ingresar el dinero al país a través de los canales autorizados. Esto es sumamente importante para quienes desean registrar la compra como inversión extranjera y solicitar una visa de inversionista en el futuro.

En la mayoría de los casos, el pago se transfiere desde la cuenta del comprador en el extranjero a la cuenta del vendedor en Colombia. Como parte del proceso, se debe diligenciar la declaración de cambio por inversiones internacionales mediante el formulario Núm.4. Este documento va a permitir luego registrar oficialmente la operación de inversión extranjera ante el Banco de la República.

De todas formas, siempre consulta y revisa los requisitos con el banco receptor antes de enviar dinero del extranjero. Así, te aseguras que la operación se realice según los procedimientos y regulaciones vigentes y evitarás posibles inconvenientes o demoras en el procesamiento del pago.

Si buscas una alternativa simple, segura y económica para transferir dinero del extranjero a Colombia, la cuenta Wise puede ser una interesante solución. Más adelante en este artículo encontrarás más información sobre Wise y como funciona para enviar dinero a Colombia.

Paso 4: Firma de escritura pública

Una de las etapas más importantes a la hora de comprar una casa en Colombia es la firma de la escritura pública por parte del vendedor y el comprador de la propiedad. Para ello, ambas partes deben acordar la firma ante una Notaría.

Si el comprador no puede asistir personalmente, puede actuar a través de un apoderado legal debidamente autorizado mediante un poder válido.

Una vez firmado este documento, es que se formaliza legalmente la compra de la vivienda. Sin embargo, para que la transferencia de la propiedad quede registrada es necesario inscribir la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.

Paso 5: Registro en la Oficina de Instrumentos Públicos

Como se mencionó, el último paso es realizar el registro de la propiedad a nombre de su nuevo dueño en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos en un plazo no mayor a 2 meses (60 días) desde la oficialización de la compraventa.

Para ello, el nuevo propietario o su representante legal deben presentar la escritura pública en la Oficina de Instrumentos Públicos donde se encuentre matriculada la vivienda e iniciar el cambio de titularidad. El trámite también puede ser radicado digitalmente en el portal oficial de la ORIP.

Una vez realizado el registro, el nuevo propietario podrá corroborar el trámite solicitando un Certificado de Tradición y Libertad actualizado, documento en el que ya aparecerá inscrito como titular del inmueble.

¿Cuánto cuesta comprar una casa en Colombia siendo extranjero?

El costo de una casa en Colombia puede variar de acuerdo al tamaño de la misma, la ubicación y el estado en el que se encuentre, entre otros factores. No es lo mismo comprar un apartamento en una construcción nueva en las zonas más demandadas de Bogotá o Medellín, que una casa antigua en un barrio residencial de Bucaramanga o Cali.

También, además del valor de la propiedad, existen otros conceptos directamente vinculados a la compra de una propiedad en Colombia que tienes que tener en cuenta.

En la siguiente tabla puedes ver algunas de las principales tasas e impuestos que intervienen directamente en el costo de la operación:

Además, se deben tener en cuenta los gastos posteriores a la compra vinculados a la tenencia de una propiedad en Colombia. Como los servicios públicos (agua, electricidad, gas natural), gastos condominales, mantenimiento, y el pago del Impuesto Predial Anual.

Este último es un impuesto variable municipal que varía de acuerdo al distrito donde está ubicado el inmueble, el tamaño del predio y el uso del mismo.

¿Puedo comprar una casa en Colombia desde el exterior?

Si, comprar una casa en Colombia desde el extranjero es posible siempre que cumplas con los requisitos y procedimientos establecidos por la normativa colombiana.

También debes asegurarte de contar con el asesoramiento de un agente inmobiliario y, en caso de no poder viajar para la firma de la escritura pública, delegar un representante legal en Colombia a través de un poder notarial.

Este poder debe estar apostillado para ser válido en Colombia. Además, si el documento original está redactado en un idioma distinto al español, debe estar acompañado de su respectiva traducción.

Visa M Inversionista: vive en Colombia gracias a tu propiedad

Una de las ventajas de invertir en la compra de una propiedad en Colombia es que, bajo ciertas condiciones, puedes ser elegible para la Visa M Inversionista.

Los extranjeros que poseen una visa M pueden vivir legalmente en Colombia hasta por 3 años, con posibilidad de extensión. Además, esta visa permite acumular tiempo de permanencia para aplicar a la Visa de Residente, siempre que se sigan cumpliendo los requisitos exigidos por las autoridades.

Al momento de escribir este artículo, los requisitos para acceder a la visa M son:

• Ser el titular de una inversión extranjera directa en bienes inmuebles por un mínimo equivalente a 350 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV).
• Haber registrado esa inversión ante el Banco de la República
• Presentar certificación de registro de la propiedad como inversión extranjera
• Acreditar la titularidad del inmueble mediante el Certificado de Tradición y Libertad
• Demostrar solvencia económica presentando extractos bancarios o certificado de ingresos de los últimos 3 meses
• Contratar una póliza de seguro de salud válida en todo el país y durante todo el tiempo previsto de permanencia.

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Preguntas frecuentes sobre comprar casa en Colombia siendo extranjero

¿Los extranjeros pueden comprar vivienda en Colombia?

Si, los extranjeros pueden comprar una vivienda en Colombia siempre que cumplan con los requisitos establecidos por las autoridades locales.

¿Qué necesita un extranjero para comprar una propiedad en Colombia?

Para comprar una propiedad como extranjero en Colombia necesitas presentar un documento de identidad válido (Pasaporte o Cédula de Extranjería) y demostrar el origen legítimo de los fondos. Además, si los fondos provienen del exterior, es recomendable canalizar la inversión a través del sistema financiero colombiano para que pueda registrarse correctamente como inversión extranjera ante el Banco de la República.

¿Qué papeles te piden para comprar una casa?

Los papeles y documentos pueden variar según cada situación particular. A nivel general, se va a solicitar:

• Documentos o extractos bancarios que justifiquen los fondos
• Declaración de cambio por inversiones internacionales mediante “Formulario Núm.4”
• Un poder notarial que designe a un representante legal en Colombia, traducido y apostillado
• Certificado de Tradición y Libertad del inmueble que planeas comprar

¿Qué necesita un extranjero para invertir en Colombia?

Además de presentar un documento válido (como pasaporte) y acreditar el origen de los fondos, los extranjeros que deseen realizar una inversión directa en Colombia deben canalizar los fondos a través de los mecanismos autorizados y registrar la operación como inversión extranjera ante el Banco de la República.

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Notas y fuentes:

1. Ministerio de Justicia de Colombia - ¿Qué debo hacer para poner a mi nombre una propiedad que compré?
2. Superintendencia de Notariado y Registro - Tarifas registrales 2026
3. Cancillería Colombia - Visa M Inversionista

Revisado y comprobado por última vez el 26 de junio de 2026.