Yurt Dışından Ev Almak

Farklı sebeplerden dolayı yurt dışından ev almayı düşünüyor olabilirsiniz.
Yatırım yapmak, döviz cinsinden kira geliri elde etmek veya söz konusu ülkenin oturum iznini almak gibi amaçlarınız olabilir. Ev satın alma prosedürü ve yasal süreç ülkeden ülkeye değişiklik gösterebilir.

Avrupa’nın birçok ülkesinde ev satış işlemleri noter huzurunda yapılır.¹
Alıcının belirli şartların yerine getirmesi ve çeşitli kurallara uyması beklenir.
Örneğin Yunanistan’dan ev alınmak istendiğinde Yunan yetkili makamlarından yabancılar için geçerli olan vergi kimlik numarası (AFM) alınmalıdır.²

Yurt dışından ev almanın olası avantajları:

• Bazı ülkelerde oturma izni almayı sağlar.
• Döviz cinsinden kira geliri elde edilebilir.
• Amortisman süresi daha kısa olabilir.
• Yatırım maliyeti ve kredi oranları daha makul olabilir.
• Tatil, ikamet veya seyahat için ikinci bir ev olarak kullanılabilir.

Yurt dışından ev almanın olası dezavantajları:

• Evle ilgili işleri uzaktan takip etmek zor olabilir. Bir emlakçı veya konut yönetimi hizmeti bu konuda çözüm sunabilir.
• İletişimde ve yasal süreçlerde dil problemi yaşanabilir.
• Farklı oranlarda ek vergiler (kira geliri vergisi vb.) ve sigorta (afet, yangın vb.) zorunluluğu söz konusu olabilir.
• Emlak piyasasında sürpriz gelişmeler yaşanabilir ve istenilen kazanç her zaman elde edilemeyebilir.

Yurt dışında ev almak

Yurt dışından ev almadan önce piyasa şartları yeterince araştırılmalı, maliyetler ve kazançlar iyi hesaplanmalıdır. Bu konuda bir emlak uzmanından destek alınması önerilir.

Konut yatırımında farklı ülkeleri kıyaslayabilmek için aşağıdaki veriler faydalı olabilir.

Tablodaki bilgiler, 16.08.2023 tarihinde Global Property Guide’dan alınmıştır, kesin bilgi ve yatırım tavsiyesi içermez.³

Tablodaki bazı terimler:

• Amortisman süresi: Toplam kira kazancının evin değerine kaç yılda eşitleneceğidir. Toplam maliyetin aylık kira getirisine bölünmesiyle bulunur.
  Bu değerin düşük olması yatırımın kendini daha kısa zamanda amorti edebileceği anlamına gelir.
• Son 5 yılda konut fiyat artışı, bahsi geçen sürede o ülkedeki ev fiyatlarının ne kadar artığını oransal olarak gösterir.
• Alım/Satım maliyetleri, bir evin alınıp tekrar satışı yapıldığında tüm vergiler ve komisyonlar dahil olmak üzere oluşabilecek toplam masrafı belirtir. Evin maliyetine göre masraf oranını gösterir.
• Değer artış kazancı vergisi, bir ev satın alındıktan sonra evin fiyatında bir artış, değerlenme, söz konusu olursa devlet tarafından tahsil edilecek vergiyi ifade eder. Satış sırasında evin eski değeriyle yeni değeri arasındaki farktan dolayı elde edilen kârdan bu vergi ödenir.

İngiltere’de son 5 yılda kişi başına düşen GSYİH %6,9 artarken konut fiyat artışı %21,87 şeklindeydi. Bir evin amortisman süresi 16 yıl iken kira getirisi yıllık bazda %6,21 idi.

Almanya’da son 5 yılda kişi başına düşen GSYİH %7,14 artarken konut fiyat artışı %44,55 olarak gerçekleşmiştir. Ancak Almanya’da bir evin amortisman süresi 32 yıl iken kira getirisi %3,86’da kalmıştır.³

Kira getirisi %6,67 olan İtalya’da son 5 yılda kişi başına düşen GSYİH %5,43 artmasına rağmen artarken ev fiyatlarında %0,05 oranında düşüş yaşanmıştır. Amortisman süresi 16 yıl şeklinde.

Yunanistan’da son fiyat 5 yılda konut fiyat artışı %44,02 iken kişi başına düşen GSYİH %14,40’ta kalmıştır. Yunanistan 18 yıllık amortisman süresi, değer artış kazancı vergisinin olmayışı ve %5,41’lik kira getirisi ile dikkat çekmekte.³

Hangi göstergenin sizin için daha önemli olduğuna karar vermeniz yatırım kararı alırken fikrinizi netleştirmenize yardımcı olabilir. Yatırım, doğası gereği risk içerebildiğinden emlak ve vergi konusunda profesyonel destek almanız önerilir.

Wise ile geleneksel bankacılık kesintilerine takılmadan yurt dışına para gönderebilir ve yurt dışından para alabilirsiniz.

Hesaplayıcımızda işlem ücretini, kullanılan kuru ve alıcıya ulaşacak meblağı açıkça görürsünüz.

Yurt dışında ev alıp vatandaşlık almak

Dünyanın birçok ülkesinde yabancılara gayrimenkul satışına izin verilir. Hatta bazı ülkeler yatırım yoluyla vatandaşlık (CBI) hakkı tanımakta, golden visa ile oturum izni vermektedir. Yurt dışında yaşamak isteyen ve mali gücü yeterli olan kişiler bu tür programları uygulayan ülkelerden ev satın almak yoluyla o ülkenin vatandaşlığa geçmekte veya kalıcı oturum izni alabilmektedir.

Bu programlarda:

• Belirli bir değerin üzerinde emlak yatırımı yapmak gerekir.
• Bazı ülkeler doğrudan vatandaşlık hakkı verebileceği gibi önce belirli bir süre için ikamet izni verip ardından vatandaşlığa geçiş imkanı sunabilir.
• Bazı ülkeler yatırım sonrası ülkede kalmayı, dil öğrenmeyi ve vatandaşlık sınavından geçmeyi zorunlu tutabilir.

Bu ülkelerden birine taşındığınızda bir Wise hesabı edinebilirsiniz.

Wise’ın sunduğu euro hesap bilgileriyle:

• AB’ye yapacağınız euro transferleri ücretsizdir.
• AB’deki bankalardan kesintisiz euro alabilirsiniz.
• Wise kart ile bakiyenizi günlük ihtiyaçlarınızda kullanabilirsiniz.

Şu an için bu ülkede EUR, USD, GBP, CAD, HUF, AUD, NZD, SGD ve TRY para birimlerinde hesap bilgisi edinmeniz mümkün.

Ücretsiz Kaydol! 💰

Örneğin Malta’dan ev alınması durumunda kalıcı oturum izni verilir. Ayrıca Schengen bölgesinde 90 gün vizesiz serbest dolaşım hakkı elde edilir. Bunun için Güney Malta/Gozo’da 300.000 euro, Malta’nın diğer kesimlerinde ise 350.000 euro değerinde bir ev satın alınması gerekir.⁴ Eğer Malta vatandaşlığına geçilmek istenirse satın alınacak mülkün değeri en az 700.000 euro olmalı ve oturum izni (duruma göre 12 ay veya 36 ay) sahibi olunmalıdır.⁵

İspanya, yatırımcı vizesi başlığı altında 500.000 euro değerinde ipoteksiz gayrimenkul alanlara oturum izni vermektedir. Bu vize, İspanya’da yaşamaya ve Schengen Bölgesi’ni ziyaret etmeye imkan tanır.⁶ Vatandaşlık için yatırımdan ziyade 10 yıl İspanya’da ikamet etme ve bir dizi koşulu yerine getirmek gerekir.⁷

Yunanistan, konuma bağlı olmakla birlikte en az 250.000 euro veya 500.000 euro değerinde ev satın alınması halinde oturum izni vermektedir.⁸ Yatırım yapmak Yunan vatandaşlığı sağlamaz. Vatandaşlık için Yunanistan’da duruma göre 3 veya 7 yıl ikamet edilmesi gerekir.⁹

Yurt dışında ev almak için gerekenler

Hangi ülkeden ev satın alınacağına karar verildikten sonra iyi bir piyasa araştırması yapılmalıdır. Her ülke, yabancılara ev satışı konusunda farklı yasal düzenlemelere sahip olabilir ve satış sırasında ek belgeler talep edebilir. Örneğin, Finlandiya’da ev alacak yabancıların Finlandiya Savunma Bakanlığından izin alması gerekir.¹⁰

Bazı ülkelerde sınır bölgelerinde veya askeri alanlara yakın yerlerde yabancılara ev satışı yasak olabilir. Ayrıca farklı kısıtlamalar da uygulanabilir. Örneğin, Bulgaristan’da yabancılar arsa sahibi olamaz, sadece evin kendisini satın almış olur.¹¹ İlgili ülkelerin mevzuatına hakim bir avukat ve/ya emlak danışmanından destek almanız faydalı olabilir.

Yurt dışında ev almak için para transferi

Ev satın alırken para transferi yapılırken çeşitli masraflarla karşılaşılabilir. Aracı bankalar veya kullanılan kur sebebiyle öngörülemeyen kesintiler yaşanabilir.
Konu hakkında önceden kendi bankanız ve satıcının bankasıyla iletişime geçmeniz koşullar hakkında bilgi sahibi olmanızı ve varsa gerekli belgelerden haberdar olmanızı sağlayacaktır.

Yurt dışından ev almak için kredi

Ev satın almak için konut kredisine başvurmak oldukça yaygındır. Yurt dışından ev satın alırken ilgili ülkede mortgage başvurusu yapmak mümkündür.

Ev kredisi veren bankalar ve mortgage kuruluşları şu iki kritere dikkat eder:¹²

• Kredi için başvuran kişinin mali durumu
• Kredi için başvurulacak evin mali değeri

Burada önemli olan kredi için başvuran kişinin borcunu ödeyebilme gücüdür.

Mortgage kurumu ve banka şu gerekçelerle başvuruyu reddedebilir:¹²

• Alınacak evin farklı bir ülkede olması.
• Başvuranın gelirini, bankanın/kurumun bulunduğu ülke dışında bir başka ülkeden sağlaması.
• Başvuranın ikamet adresinin bankanın/kurumun bulunduğu ülkede olmaması.

Süreç ve nihani karar, ülkeye ve başvurulan bankaya göre değişiklik gösterebilir.
Ev kredisi konusunda her ülkenin kendine göre yasal düzenlemeleri olabilir. Kredi çekilecek ülkede oturum izni ve bir banka hesabı sahibi olunması işlemleri kolaylaştırabilir. İlgili ülkede ikamet edilmemesi durumunda istenilecek belgelerde, şartlarda ve kredi oranlarında değişiklik olabilir.

Mortgage kredilerinde faiz oranları, ilgili ülkenin ekonomik şartlarına, borçlanılacak miktara ve ödeme süresine göre değişebilir. AB’de değişken faizli mortgage kredilerinde genellikle Euribor faiz oranları referans olarak alınır. Euribor, Avrupa bankalararası borçlanma faizini ifade eder. Bu faiz oranın üzerine bankalar, kendi belirlediği oranda komisyon koyar. Örneğin %1 + Euribor. Ayrıca Euribor oranın düşmesi veya artması ödenecek faizi de etkiler.¹ TCMB’nin belirlediği değişken faizli konut finansmanı referans faizi “Değişken Faizli Konut Finansmanı Referans Faiz ve Endeksleri” başlıklı sayfadan görülebilir.¹⁴ Euribor’un 15.08.2023 tarihli 3 aylık faiz oranı %3,787 yıllık faiz oranı ise %4,091’dir.¹⁵

Türkiye’den kredi çekip yurt dışında ev almak

Türkiye’den kredi çekip yurt dışında ev almak mümkün olmayabilir.
Zira bankanız kredi ile alınacak evin bağımsız bir ekspertiz tarafından incelenmesini, değerinin belirlenmesini ve evi ipotek altına almayı isteyecektir.
Bankanızla iletişime geçerek konu hakkında en doğru yanıta ulaşabilirsiniz.

Yurt dışında faizle ev almak

Dünya genelinde yaşanan ekonomik gelişmeler enflasyon ve mortgage faizlerini etkileyebilmektedir. EURIBOR 12 aylık faiz oranı 2022 Ağustos ayında %0,942 iken Ağustos 2023’te bu rakam %4,091’e yükselmiştir.¹⁶

Kredi kullanmadan önce ekonomik koşullar iyi değerlendirilmeli, kur farkları gibi birçok etmen göz önünde bulundurulmalıdır. Farklı bankalardan teklifler alınabilir, faiz ve komisyon oranları karşılaştırılabilir.
Bunun için ilgili bankalardan Avrupa Standart Bilgilendirme Formu (European Standardised Information Sheet - ESIS) talep edilebilir. Bu form kredi istenilecek banka tarafından müşterilere verilmelidir.

ESIS şunları içerir:¹²

• kredi miktarı,
• kredi süresi,
• faiz oranı,
• toplam geri ödenecek miktar,
• yıllık ücret yüzdesi,
• ödenecek masraflar,
• ödeme planı,
• erken ödeme koşulları,
• kredi yabancı para cinsinden alınacaksa döviz kuru değişimlerinin olası etkileri.

Farklı bankalardan alınacak ESIS ile birlikte kıyaslama yaptıktan sonra en uygun kredi veren kuruluşu belirleyebilirsiniz.

Wise ile geleneksel bankacılık kesintilerine takılmadan yurt dışına para gönderebilir ve yurt dışından para alabilirsiniz.

Hesaplayıcımızda işlem ücretini, kullanılan kuru ve alıcıya ulaşacak meblağı açıkça görürsünüz.