רכישת נכס נדליין ברומניה כאזרחים ישראליים

רומניה היא מדינה רחבת ידיים, מלאה בפלאי טבע, מבורכת באינספור אגמים, נחלים ויערות ובעלת אקלים ממוזג. נהר הדנובה המפואר מהווה את הגבול הטבעי של רומניה עם סרביה ובולגריה. יש בה אתרי סקי מצויינים וחופי רחצה יפים והיא מתהדרת באתרים היסטוריים רבים ובתרבות תוססת ועשירה.

רומניה מאופיינת בכלכלה יציבה, המבוססת על שילוב של שוק חופשי והשקעות ציבוריות נרחבות. בשנים האחרונות נרשמה בה צמיחה עקבית ומתמשכת והתוצר הלאומי שלה הוא גבוה מאוד ביחס למדינות מזרח אירופה. למדינה משאבים טבעיים רבים, כולל קרקעות פוריות לחקלאות, עץ, מצבורי נפט ומתכות יקרות. עלויות המחיה הסבירות והמיסוי הנמוך ביחס לשאר מדינות האיחוד האירופי הופכים את רומניה ליעד מצוין להשקעה ואפילו למגורים, במיוחד עבור פרילנסרים ונוודים דיגיטליים.¹

המאמר שלהלן יעסוק באפשרויות לרכישת דירת מגורים ברומניה. בנוסף, המאמר יציג את WISE, פלטפורמה חלופית להעברות כספים בינלאומיות, המציעה את השער היציג כשער ההמרה (זה אותו ניתן לראות בחיפוש שערי מטבע בגוגל).

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

האם ישראלים יכולים לקנות נכסי נדל"ן ברומניה?

אזרחים זרים רשאים לקנות נכסים בנויים ברומניה כמעט ללא הגבלות משמעותיות, בין שהם אזרחי האיחוד האירופי או לא. משמעות הדבר היא שישראלים יכולים לקנות דירות, בתים וסוגי נדל"ן אחרים ממש כמו אזרח רומני מקומי. המצב מעט שונה כשמדובר בבעלות על קרקע - אז חלות מגבלות על אלו שאינם תושבי האיחוד האירופי.²

אין חובה להתגורר ברומניה על מנת לרכוש ולהחזיק בה נדל"ן. אזרחים זרים אף אינם נדרשים לקבל אישור ממשלתי כדי לקנות נכס. התהליך עצמו הוא פשוט למדי ואינו שונה מהנדרש מרוכשים מקומיים.

מסמכים ואישורים:

ישראלים המבקשים לרכוש נדל"ן ברומניה אינם זקוקים לאשרת שהייה במדינה. אישור הסכם הרכישה יצריך את הצגת המסמכים הללו: 

• דרכון בתוקף. 

• מסמך המוכיח יכולת תשלום עבור הנכס. 

• מספר זיהוי רומני (CNP) - במקרה שהרוכש חי ברומניה. 

• מספר זיהוי לצורכי מס (NIF) - במקרה שהרוכש אינו חי ברומניה. את ה-NIF ניתן לקבל בקלות אצל רשויות המס המקומיות. 

• ייתכן שהרוכשים יצטרכו להמציא מסמכים נוספים, בהתאם לדרישות הרשויות השונות.

מצד המוכרים - עליהם להציג שטר קניין, רישום בספר המקרקעין ועוד מסמכים המעידים על מצבו החוקי של הנכס.³

היכן כדאי להשקיע בנדל"ן ברומניה

על אף עליית המחירים העקבית שחלה בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן ברומניה הוא עדיין זול ואטרקטיבי בהשוואה למדינות אחרות באירופה. גם כיום משקיעים פוטנציאליים עשויים למצוא בו הזדמנויות טובות לרכישה ולהפקת תשואות נאות, העשויות להגיע לעתים עד ל-10% בשנה.⁴

כמה מהערים המתאימות להשקעה ברומניה:

בוקרשט:
עיר הבירה ומטרופולין שוקק חיים המאכלס יותר מ-2 מיליון תושבים. בוקרשט היא המרכז השלטוני, התרבותי והכלכלי של רומניה. שוק הנדל"ן בה מגוון ומציע נכסים למגורים ולמסחר. הביקוש הלדירות שכירות בעיר הוא גבוה ונמצא תמיד במגמת עלייה. המשמעות היא הזדמנויות השקעה טובות, במיוחד עקב מחירי השכירות המאמירים והעלייה הניכרת בתשואות.

קלוז'-נאפוקה:
עיר בחלק הצפון-מערבי של רומניה, המהווה את עיר הבירה של אזור טרנסילבניה. קלוז'-נאפוקה, בה גרים כ-300,000 איש, היא אחד מהמוקדים האקדמיים, התרבותיים והתעשייתיים החשובים ביותר במדינה. למשקיעים היא נחשבת כידידותית בזכות הזירה הכלכלית התוססת שלה. שוק הנדל"ן בקלוז'-נאפוקה מציע דירות זולות יחסית עם פוטנציאל השבחה גבוה ותשואות שנתיות גבוהות על ההשקעה.

טימישוארה:
העיר המרכזית באזור באנא, בחלק המערבי של רומניה, הסמוך לגבול עם סרביה. בטימישוארה, המהווה מרכז כלכלי חשוב במדינה, חיים כ-300,000 איש . בשנים האחרונות חל זינוק עצום בשיעור ההשקעות הזרות בעיר, במיוחד בתחום ההיי-טק. בשנת 2016 היא זכתה בפרס "העיר הטובה ביותר לעסקים" מטעם מגזין "פורבס". שוק הנדל"ן בטימישוארה משגשג גם הוא, והבנייה ומחירי הדירות למגורים מזנקים.

בראשוב:
עיר במחוז טרנסילבניה שבמרכז רומניה, המוקפת ברכס הרי הקרפטים הדרומיים. בראשוב, בה חיים  כ-250,000 תושבים, היא אתר היסטורי חשוב במדינה. העיר מאופיינת בארכיטקטורה גותית וברחובות ציוריים. בעבר היא היוותה את אחד מהמרכזים התעשייתיים של רומניה, ועל אף התפרקות הכלכלה הישנה עדיין נמצאים בה מפעלי יצור של משאיות, חלקי חילוף לרכב, טקסטיל וחומרי בנייה. כמו מרכזים אורבניים אחרים ברומניה, בראשוב חווה שגשוג נדל"ני, בייחוד בהיקף הבנייה למגורים.

קונסטנצה:
עיר נמל בת על חוף הים שחור, בחלק הדרום-מזרחי של רומניה. קונסטנצה, בה חיים כ-300,000 איש, נחשבת לבירת הקיץ של המדינה - כלומר, מרכז מסחרי ותיירותי מוביל. בעיר יש מספר רב של מוזיאונים, מבצרים ומבנים קלאסיים וכן חופים מרהיבים, המושכים מבקרים רבים. בשל מיקומה ואופייה, חלק ניכר מהנדל"ן בקונסטנצה ממוקד סביב שוק דירות הנופש, שבשנים האחרונות חווה שגשוג רב.

מחירי נדל"ן, שכירות ושיעורי תשואה לפי עיר

להלן סקירה של ערכי השווי בשוק הנדל"ן לדירות מגורים בנות שלושה חדרים במקומות בולטים ברומניה.⁵

*ערכי השווי בטבלה נקובים במטבע האירו.

הרשימה שלעיל היא חלקית והנתונים המובאים בה נועדו לשרטט תמונת מצב כללית בלבד. על מנת לקבל תמונת מצב מפורטת ועדכנית יש לערוך תחקיר עצמאי וממוקד.

טיפים לרכישת נדל"ן מניב ברומניה⁶

• מחקר והכנה:
  יש להגדיר את תכלית ההשקעה: מגורים, הכנסה קבועה משכירות או רווחים ספקולטיביים בטווח הארוך. הגדרת המטרה משפיעה על בחירת סוג הנכס ועל אסטרטגיית ההשקעה. לשם כך רצוי להתייעץ עם מומחים המתמצאים בשוק הרומני.

• קביעת תקציב נכונה:
  על המשקיע לנתח מראש את מצבו הפיננסי, תוך התחשבות בכלל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס. אם יש צורך ליטול משכנתה, מומלץ לסקור היטב את השוק הפיננסי ולמצוא את האפשרויות המשתלמות ביותר. במקרה הצורך, כדאי גם לשקול פתיחת חשבון בנק מחוץ לישראל, או שימוש בפלטפורמות בינלאומיות דוגמתן WISE, העשויות להפחית את עלויות העברת הכספים למוכרים ברומניה.

• איתור הנכס הנכון:
  "מיקום, מיקום, מיקום!". רומניה היא מדינה רב-גונית מבחינה גיאוגרפית ותרבותית, וכך גם היצע הנדל"ן שבה. ברכישת דירת מגורים ברומניה רצוי להתמקד באזורים הפופולריים במדינה, בהם קיים ביקוש גבוה במיוחד לנכסים להשכרה -- ולפיכך גם פוטנציאל לתשואה גבוהה ובטוחה יותר עליה. מומלץ לבצע סקירה יסודית של אפשרויות הנדל"ן במקומות שונים ולהיעזר בסוכנים הבקיאים בשוק המקומי. בנוסף, רצוי להיעזר באתרי נדל"ן גדולים ובעלי מוניטין ברומניה, דוגמת storia ו-imobiliare.

• סיוע משפטי:
  מומלץ להסתייע בייעוץ משפטי מקצועי שילווה את הרוכש הזר במבוכי חוקי המקרקעין, התכנון והמיסוי הרומניים. מלבד הליווי המקצועי הנדרש, צעד כזה עשוי להפחית משמעותית את סכנת הנפילה בפח של נוכלים למיניהם, המנצלים את חוסר בקיאותם של משקיעים זרים. עם תכנון קפדני וצוות טוב של אנשי מקצוע, קל יותר להתגבר על האתגרים החוקיים והביורוקרטיים ולסגור עסקת נדל"ן על הצד הטוב ביותר.

• הגשת הצעת מחיר וניהול משא ומתן:.
  עם מציאת הנכס יש להגיש הצעה למוכרים. לאחר קבלת ההצעה והשלמת ההסדרים החוקיים והפיננסיים הנדרשים, נחתמת העסקה והרוכש נדרש לשלם את הפקדונות המוסכמים, בהתאם לחוזה. לפני העברת הכסף, חשוב לוודא בעזרת אנשי מקצוע שהנכס לא משועבד, שמצבו תקין, שהחוזים עליהם יש לחתום מציינים את כל הדרוש ושמסמכי הבעלות -- וכל מסמך אחר הקשור לנכס -- מובנים וברורים.

• ביצוע התשלום וסגירת העסקה:
  העברת התשלום לחשבון המוכר ברומניה בצורה מאובטחת והעברת הבעלות הרשמית של הנכס על שם הרוכש.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.
כך יכולים לקוחות Wise לחסוך כסף כשמועבר להם כסף לישראל!

זה הזמן לפתוח חשבון ב-Wise!

קבלת משכנתאות ברומניה⁷

הבנקים ברומניה רשאים להעניק משכנתאות לאזרחים זרים, אך אצל חלקם ההליך עשוי להיות מורכב וארוך. בנקים מסוימים, כגון Banca Transilvania או Raiffeisen Bank עשויים להיות ידידותיים יותר עבור משקיעים זרים. בעת הגשת בקשה למשכנתה יש להציג דרכון, הוכחת הכנסה, דירוג אשראי, מסמך המעיד על מטרת רכישת הנכס וייתכן שגם מסמכים נוספים, בהתאם לכללי הבנק הספציפי.

משקיעים זרים מקבלים בדרך כלל אישור להלוואות על סך עד 85% משווי הנכס (כלומר: שיעור המימון העצמי הוא לפחות 15%). תקופת המשכנתה היא 15-30 שנה ושיעורי הריבית השנתית המקובלים כיום נעים בין 5%-7%.

בנסיבות מסוימות יכולים משקיעים זרים להשתתף בתוכנית הממשלתית Noua Casă, המציעה תנאים משופרים ושיעורי ריבית מופחתים עבור אלו הרוכשים נדל"ן לראשונה בחייהם.

את הליך בקשת המשכנתה מומלץ להתחיל מוקדם ככל האפשר. כך תתקבל במהרה הערכה ריאלית של סכום הכסף הזמין להשקעה וניתן יהיה להתקדם עם מוכרים פוטנציאליים, שאף יראו שמדובר במשקיע רציני המבצע מהלכים לקראת רכישה. רצוי להשוות את תנאי ההלוואה ואת שיעורי הריבית בין בנקים שונים ולהסתייע באנשי פיננסים מקומיים.

עלויות אפשריות נוספות⁸

העלויות העיקריות הכרוכות ברכישת נדל"ן ברומניה כוללות:

• מס בולים בשיעור 0.5%-3% משווי הדירה.

• מס על העברת זכויות במקרקעין בשיעור של עד 2% משווי הנכס.

• מס על הכנסות משכירות בשיעור 9.6%.

• שירותי עורך דין, סוכן נדל"ן (4%-6%) ונוטריון (עד 2.2%).

בין ממשלות ישראל ורומניה קיים הסכם למניעת כפל מס, המגן על משקיעים ישראליים ומאפשר להם להזדכות על המס ששולם ברומניה.

השקעה בנדל"ן ברומניה כיום עשויה להיות הזדמנות טובה!

רומניה מצטיירת כיעד ראוי עבור משקיעים זרים, הן בשל היצע הנכסים המגוון והן בזכות מחירים אטרקטיביים ותשואות גבוהות, בעיקר במרכזים אורבניים ובאזורי תיירות נבחרים.

העברות כספים בינלאומיות הן אלמנט מאתגר בעת השקעה בנכס בחו"ל, בשל עלויות גבוהות. פלטפורמת Wise עשויה להוות פתרון אופטימלי להעברות כספים בינלאומיות למטרת רכישת נדל"ן. Wise מאפשרת למשתמשיה לממן בצורה פשוטה השקעה בנדל"ן ברומניה, לקבל תשלומי שכירות ולהמיר מטבעות בשער היציג ולא בשערי הבנקים המנופחים. עם שירות מהיר ועמלות שקופות ונמוכות, Wise מאפשרת למשתמשיה להחליף את ההתנהלות המסורבלת והיקרה מול המוסדות הפיננסיים המסורתיים בעת קנייה, השכרה או מכירה של נדל"ן מחוץ לישראל⁹ בשירות דיגיטלי עדכני, פשוט, נוח וזול.

העבירו כסף עם Wise!

מקורות:

1. מידע כללי על רומניה ועל הכלכלה המקומית.

2. רכישת נדל"ן ברומניה על ידי זרים.

3. מסמכים נדרשים עבור אזרחים זרים בכלל וישראלים בפרט.

4. מקומות להשקעה ברומניה.

5. מחירי דירות ושכירות בערים שונות ברומניה.

6. מדריך מלא לרכישת נדל"ן ברומניה עבור זרים.

7. אופציות לנטילת משכנתא ברומניה.

8. עלויות נוספות ומסים הנלווים לרכישת נכס ברומניה.

9. היכנסו לאתר Wise, קראו את תנאי השימושוהתרשמו מהתעריפים המצוינים.