רכישת נדל"ן במיאמי - לישראלים

מיאמי – עיר החופש, החופים הכחולים הנפלאים, מזג האוויר הנעים והחמים לאורך כל ימות השנה, המוזיקה הלטינית והסביבה הקוסמופוליטית. כל אלה גורמים לכך שהביקוש לנדל"ן במיאמי הוא תמיד גבוה ויציב. מעמדה של מיאמי כמרכז עולמי לפיננסים, סחר ותיירות משפר עוד יותר את המשיכה שלה למשקיעי נדל"ן ואחרים. את הישראלים מיאמי מעניינת במיוחד מכיוון ששם נמצאת אחת מהקהילות היהודיות והישראליות הגדולות בארצות הברית – עם יותר מחצי מיליון יהודים החיים באזור¹, רבים מהם בקהילות ישראליות מובדלות. על אף שמדובר בהליך מורכב יחסית, אלפי ישראלים כבר רכשו נכסים במיאמי, מתוך הבנת פוטנציאל ההכנסות הגבוה האפשרי משוק נדל"ן זה².

במאמר זה נציג את אפשרויות רכישת הנדל"ן במיאמי עבור ישראלים, מחירי נדל"ן במיאמי וגם נדל"ן למכירה במיאמי ביץ'. בנוסף, נציג את שירותי Wise כחלופהה להעברות כספים בינלאומיים לפי שער החליפין היציג – אותו שער חליפין המופיע בחיפוש המרת מטבע בגוגל.

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

הדרישות מישראלים המעוניינים לרכוש נדל"ן במיאמי

ישראלים ללא אזרחות או תושבות אמריקאית המחפשים נדל"ן למכירה במיאמי נדרשים להציג ביטחונות, בעיקר מסמך (POF (Proof of Funds המציג את ההון הזמין של המשקיע. במקרים מסוימים ניתן להקים חברה בע"מ על מנת שיהיה ניתן לפתוח חשבון בנק ולנהל בו במסודר את כל ההעברות הכספיות (פעולה שתחילה יש לבדוק אם היא נכונה מבחינת תכנון מיסוי)³.

למשקיעים זרים בארה"ב מותר לרכוש נכס על שמם או דרך ישות עסקית כלשהיא⁶, כגון חברה הרשומה בארה"ב, חברה זרה, שותפות מוגבלת, חברה בע"מ ועוד - הכל בהתאם לכדאיות העסקה, היקפה ושיקולי מיסוי.

אחת הדרישות החשובות מישראלים הרוצים לרכוש נדל"ן בארה"ב קשורה לנושא המיסוי: ישראלי שמשקיע בנדל"ן בארה"ב, צריך להגיש דו"ח מס גם למדינת ישראל, אליה הוא משתייך, וגם לארה"ב, המדינה בה נמצא הנדל"ן שרכש. לכן, גם אם הישראלי אינו תושב ארה"ב, אך רוצה לרכוש בה נדל"ן, הוא נדרש להנפיק עוד טרם ביצוע העסקה מספר נישום אישי - ITIN ברשויות המס האמריקאיות, לצורך הסדרת נושאי המס בארה"ב. אמנם כך נוצרת אפשרות בעייתית לכפל מס⁴, אך האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לארה"ב מונעת זאת. במצב כזה כדאי להתייעץ עם עורך דין ו/או רואה חשבון המתמחים בנושא. אם מדובר ברכישה לצרכי השקעה - מומלץ לבדוק עם חברת השקעות הנדל"ן אם היא מספקת גם שירותי ייעוץ ותיאום מס.

המסמכים הנדרשים מישראלים המעוניינים לרכוש נדל"ן במיאמי⁵:

ישראלי תושב ארה"ב	ישראלי שאינו תושב ארה"ב
דרכון בתוקף	דרכון בתוקף + אמצעי זיהוי נוסף
אישור תושבות (גרין קארד)	ויזת כניסה לארה"ב בתוקף
מספר SSN – Social Security Number לצרכי זיהוי על ידי הרשויות האמריקאיות	מספר נישום אישי - ITIN Individual Taxpayer Identification Number אותו מקבלים משקיעים זרים מרשויות המס האמריקאיות לצורך תשלומי מס במדינה
הוכחת קיום ממון לצורך רכישה – דו"חות חשבון בנק או פרטי תיק השקעות	הוכחת ממון לצורך רכישה – דו"חות חשבון בנק או פרטי תיק השקעות
מכתב כוונות מבנק אמריקאי המאשר לקיחת משכנתה ממנו (במקרה הצורך)	מכתב כוונות מבנק אמריקאי המאשר לקיחת משכנתה ממנו (במקרה הצורך)
חוזה רכישה רשמי של הנכס	חוזה רכישה רשמי של הנכס
ביטוח בעלות: הגנה מפני כל מחלוקת בעלות או פגמי בעלות שעלולים להיווצר לאחר הרכישה	ביטוח בעלות: הגנה מפני כל מחלוקת בעלות או פגמי בעלות שעלולים להיווצר לאחר הרכישה
סקר נכסים: סקר גבולות ומבנה הנכס על מנת להבטיח תיאור מדויק של הנכס בחוזה הרכישה	סקר נכסים: סקר גבולות ומבנה הנכס על מנת להבטיח תיאור מדויק של הנכס בחוזה הרכישה
מסמכי איגוד בעלי בתים (HOA): אם קונים נכס בקהילה הקשורה לאיגוד בעלי הבתים, ייתכן שהקונה יתבקש לחתום על מסמכי האיגוד	מסמכי איגוד בעלי בתים (HOA): אם קונים נכס בקהילה הקשורה לאיגוד בעלי הבתים, ייתכן שהקונה יתבקש לחתום על מסמכי האיגוד
ייפוי כוח (אם רלוונטי): אם הקונה אינו יכול להיות נוכח במועד חתימת החוזה - ייפוי כוח יאפשר למישהו אחר לפעול בשמו	ייפוי כוח (אם רלוונטי): אם הקונה אינו יכול להיות נוכח במועד חתימת החוזה - ייפוי כוח יאפשר למישהו אחר לפעול בשמו

מחירי נדל"ן במיאמי:

מחירי דירות שלושה חדרי שינה באזור מיאמי:

עיר	מחיר למ"ר בדולרים	מחיר למ"ר בשקלים*
מיאמי - מרכז¹²	6,463	23,331
מיאמי - מחוץ למרכז¹²	3,990	14,404
פורט לודרדייל - מרכז ¹³	4,501	19,498
פורט לודרדייל - מחוץ למרכז ¹³	3,775	13,628
בוקה רטון - מרכז¹⁴	5,900	21,299
בוקה רטון - מחוץ למרכז¹⁴	4,160	15,018
ווסט פאלם ביץ' ¹⁵	4,284	15,465
ווסט פאלם ביץ' - מחוץ למרכז¹⁵	4,284	15,465

*לפי דולר = 3.61 שקלים - השער היציג המוצג בגוגל¹⁶ נכון ל-15.7.2024

מחירי שכירות לדירות שלושה חדרי שינה באזור מיאמי:

עיר	מחיר לחודש בדולרים	מחיר לחודש בשקלים*
מיאמי ¹²	5,443	19,649
מיאמי - מחוץ למרכז¹²	3,894	14,057
פורט לודרדייל ¹³	3,656	13,198
פורט לודרדייל - מחוץ למרכז ¹³	3,108	11,220
בוקה רטון - מרכז¹⁴	8,611	31,086
בוקה רטון - מחוץ למרכז¹⁴	6,458	23,313
ווסט פאלם ביץי¹⁵	4,575	16,516
ווסט פאלם ביץ' - מחוץ למרכז¹⁵	3,100	11,191

*לפי דולר = 3.61 שקלים - השער היציג המוצג בגוגל¹⁶ נכון ל-15.7.2024

עלויות נוספות בתהליך רכישת נדל"ן במיאמי כוללות תשלום של כ-200 דולר³ לכל בעל מקצוע (שמאי, בדיקת מהנדס וכדומה), את דמי התיווך בגובה של שכירות חודשית אחת ושכר טרחת עורך דין. אם בוחרים בחברת ניהול שתנהל את הנכס בשוטף – היא גובה כ-10% מדמי השכירות.

מיסוי נדל"ן במיאמי:

ממשלת ארה"ב מחייבת רוכשים זרים לשלם מס הכנסה (מקומי ופדרלי) במדינה על הכנסותיהם נטו מהנכס - כלומר על דמי השכירות (בניכוי הוצאות)⁶ . לכן, כשעומדים לרכוש נדל"ן במיאמי מומלץ לבדוק את סוגיות המיסוי בעזרת עורך דון או רואה חשבון המומחים בדין האמריקאי. קיים מס שנתי על נכסים בשיעור של 6% המגלם בתוכו את הארנונה, המע"מ ומס המכירה³. אם מדובר בעסק - יש לשלם גם מס הכנסה תאגידי, למעט במקרים בהם קיים פטור.

הכנסות מהשכרת הנכס יכולות להביא לתשלום מס רכוש שנתי המגיע עד ל-30% בשנה. אם מדובר בנכס למטרה מסחרית/עסקית - ניתן להפחיתו, על ידי מילוי מסמך המצהיר על כך. גם הצהרת פחת תסייע בניכוי הוצאות תחזוקת הנכס. המס בשווי 30% יידרש גם במקרה שבו בעל הנכס לא יגיש את הדו"חות בזמן. גם אם בעלי הנכס הישראלים רשמו הפסדים בשנים הראשונות לבעלות על הנכס ואינם חייבים כסף לרשויות המס - עדיין עליהם להגיש בקשה מסודרת להחזרי מס. אי הגשת הדו"חות לרשויות האמריקאיות גוררת קנסות⁶ .

כאמור, קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לארה"ב, הקובעת שהמס ישולם למדינה ששיעור המס אצלה הוא הגבוה מבין השתיים. את כל הגשת המסמכים הרלוונטיים רצוי לעשות בסיוע רואי חשבון מומחים בסוגיות המיסוי האמריקאיות והישראליות.

נושא נוסף שישראלים צריכים לקחת בחשבון כשהם מחפשים לרכוש נדל"ן במיאמי הוא חוק FIRPTA, העוסק בהשקעה זרה בנדל"ן אמריקאי⁶ (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980). החוק מקנה לממשלת ארה"ב זכות וסמכות לגבות מס הכנסה במקרים של מכירת נדל"ן או העברת/החלפת בעלות בידי משקיע זר – בגובה של כ-10% מההכנסות⁶ .

איך משלמים עבור רכישת נדל"ן במיאמי? לחסוך זמן וכסף עם Wise

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו ל-Wise עוד היום!

משכנתה במיאמי לרוכשים זרים:

ישראלים בהחלט יכולים לקבל משכנתה בבנקים אמריקאיים עבור רכישת נדל"ן במיאמי, אך זו עלולה להיות משימה מעט מורכבת⁷. הבנקים בארה"ב בדרך כלל מבדילים בין אזרחים ישראלים לאזרחים אמריקאים במתן הלוואות. הבדיקה לשני סוגי הרוכשים זהה, אך יש בה הבדל טכני: ישנם מסמכים שהבנקים האמריקאיים בודקים טרם אישור ההלוואה והמסמכים של האזרחים האמריקאים זמינים יותר עבורם מאשר המסמכים של האזרחים הישראלים. לכן הליך הבדיקה למקומיים הוא מהיר יותר, וכך גם אישור ההלוואה.

כשמשקיע ישראלי רוכש נכס במדינת פלורידה הוא יכול לקבל מימון משכנתה של עד כ-60% משווי הנכס⁸. המשמעות היא שהוא נדרש להון עצמי בשווי של כ-40% מעלות הנכס. כפי הנהוג בבנקים למשכנתאות בישראל, הנכס עצמו מהווה בטוחה עבור הגוף המלווה. כך, לדוגמה, תושב זר יכול כיום לקבל הלוואת משכנתה בריבית של 5.5% לשנה קבועה לעשר שנים, כשאורך חיי המשכנתא הוא כ-30 שנה⁸.

ישנם גם הבדלי מימון בין רוכשים מקומיים לרוכשים זרים. עבור הרוכשים הישראלים/זרים התנאים לקבלת משכנתה הם מחמירים יותר: ריביות גבוהות יותר, דרישות להוכחת הכנסות, הון עצמי גבוה וכו'⁹. תמיד כדאי לקבל הצעות מכמה בנקים וגופי מימון ולהשוות את התנאים. כמו בישראל, גם בארה"ב מוצעים מסלולים שונים להלוואה על הנכס כגון משכנתה בריבית קבועה או משכנתה בריבית משתנה.

תהליך רכישת נכס במיאמי עבור ישראלים – צעד אחר צעד⁹:

• איתור נכס רלוונטי – ניתן לאתר את הנכס באמצעות מתווך נדל"ן מקומי בעל ניסיון בעבודה עם משקיעים זרים או בלוחות אינטרנטיים.
• הערכת שווי הנכס – חשוב להשוות את מחיר הנכס לנכסים דומים באזור ולנסות לחשב את ההכנסה הצפויה משכירות (אם הכוונה היא להשכיר את הנכס ולא להתגורר בו). יש לכלול בחישוב ההכנסה עלויות תחזוקה, מיסים ודמי ניהול.
• פוטנציאל לעליית ערך עתידית – כדאי להעריך את מגמות הפיתוח באזור, תוכניות תשתית עתידיות, תוכניות בנייה עתידיות סביב הנכס וצפי לשוק המקומי – גורמים שישפיעו על ערך הנכס בעתיד.
• איתור עורך דין – מציאת עורך דין מקומי המתמחה בנדל"ן בינלאומי או בהשקעות זרים בארה"ב.
• בדיקת נאותות (Due Diligence) – בדיקה קריטית לפני חתימת חוזה הרכישה. היא כוללת: הערכת שמאי מקצועי, בדיקת מהנדס בניין במידת הצורך, בדיקת עו"ד בנוגע לתקפות וחוקיות הבעלות הנוכחית, עיקולים או שעבודים רשומים, בדיקת היסטוריית מיסים ועוד.
• הגשת הצעה דרך המתווך (Offer) – ההצעה תכלול את המחיר שמציע הקונה, תנאי המימון ותאריכים חשובים בעסקה, כמועד בדיקת הנאותות, מועד חתימת החוזה ומועד מסירת הנכס.
• ניסוח חוזה מכר – כשהצעת הקונה מתקבלת, עורכי הדין מנסחים חוזה מכר מלא המפרט את כל התנאים הפיננסיים והמשפטיים של העסקה. הקונה בדרך כלל מתבקש להעביר מקדמה שגובהה נע לרוב בין 1%-3% ממחיר הרכישה.
• סגירת עסקה – שלב זה כולל העברה סופית של כל הכספים למוכר, חתימה על מסמכים משפטיים שונים, ורישום הנכס בטאבו על שם הקונה.
• ביטוח הנכס – חשוב לרכוש פוליסת ביטוח מקיפה לנכס, המכסה מגוון סוגי נזקים אפשריים. אם המטרה היא להשכיר את הנכס, כדאי לשקול ביטוח אחריות בעל נכס, להגנה מפני תביעות שוכרים או גורמים שלישיים.

אתרים לרכישת נדל"ן במיאמי:

שוק הנדל"ן במיאמי תוסס ושופע סוכנויות תיווך גדולות וקטנות, אך יש את אלו המעדיפים לחסוך את דמי התיווך על ידי מציאת נכס בצורה עצמאית, בלוחות האינטרנטיים. לפי נתוני אתר Houzeo, מעל ל-40% מתושבי מיאמי מעדיפים לחפש נכס באתרי נדל"ן ו-80% מהם מעידים שהאתרים הללו היו יעילים עבורםס¹⁰.

להלן כמה לוחות אינטרנטיים בולטים לקניית ומכירת נדל"ן במיאמי:

• Zillow in Miami
• Homes Miami
• Realtor Miami
• Florida is Home
• Redfin Miami

דברים שיש לשקול בקניית נכס במיאמי:

רכישת נכס בארה"ב לא מעניקה תושבות במדינה. אמנם קיימת תוכנית מיוחדת למשקיעי נדל"ן זרים המעניקה להם ויזת 5-EB הכוללת תושבות קבע, אך דרישותיה הן גבוהות יחסית¹¹ ואינן מתאימות לכל רוכש נדל"ן: המשקיע מתבקש להיות בעל חשבון בנק פעיל עם סכום של לפחות 1.8 מיליון דולר, להשקיע לפחות 900,000 דולר באזורים עירוניים ולייצר לפחות 10 משרות בארה"ב במשך שנה. תנאים אלו אינם ריאליים לרוב המשקיעים הישראלים.

בנוסף, ישראלים לרוב אינם מכירים לעומק את חוקי המקום, את ההתנהלות המקובלת ואת שוק הנדל"ן המקומי. אמנם במיאמי מתנהלים באנגלית ויש בה קהילה ישראלית גדולה, אך עדיין מדובר במנטליות שונה שלוקח זמן להכירה.

נקודה חשובה אחרת היא המרחק מישראל: כ-14 שעות טיסה. ישראלי הרוכש נכס במיאמי יתקשה לנסוע לשם בתכיפות כדי לטפל בקשור לו ולכן יידרש לנציג מקומי מטעמו - בין אם אדם פרטי או חברת ניהול נכסים.

---

רכישת נדל"ן במיאמי יכולה להיות צעד נכון עבור ישראלים המעוניינים בנכס בארה"ב למטרות מגורים או השקעה. בביצוע הרכישה מומלץ להשתמש בפלטפורמת Wise להעברות כספים בינלאומיות בעלויות של שער יציג, וכך לחסוך כסף רב.

זה הזמן לפתוח חשבון ב-Wise!

---

מקורות:

1. וויקיפדיה - מיאמי

2. רכישת נדל"ן בארה"ב ע"י ישראלים – משרד עו"ד DTKGG

3. גלובל נדל"ן – נכסים להשקעה במיאמי

4. השקעות הנדל"ן בארה"ב – נושא המיסוי

5. Interinvestments – המסמכים הנדרשים לזרים הרוצים לרכוש נכס במיאמי

6. כלכליסט – חושבים לקנות בית בארה"ב? כך תעשו זאת נכון

7. USA Invest – מימון בנקאי לרכישת נכס בארה"ב

8. נדל"ן פלורידה – משכנתא בפלורידה

9. משכנתא – רכישת נדל"ן בארה"ב

10. אתר Houzeo – נתוני שימוש בלוחות אינטרנטיים

11. מאסטר ויזה – התנאים לגרין קארד למשקיעים בארה"ב

12. Numbeo – מחירי דירות למכירה והשכרה - מיאמי

13. Numbeo – מחירי דירות למכירה והשכרה – פורט לודרדייל

14. Numbeo – מחירי דירות למכירה והשכרה – בוקה רטון

15. Numbeo – מחירי דירות למכירה והשכרה – ווסט פאלם ביץ'