רכישת נדל"ן ביוון כאזרחים ישראלים

יוון היא מולדת הדמוקרטיה, הפילוסופיה והמשחקים האולימפיים. היא ניחנת באקלים ים-תיכוני ויציב, בגיאוגרפיה מגוונת של הרים גבוהים ורצועות חוף מרהיבות וביותר מאלפיים איים הפזורים לרוחב הים האגאי. יוון נחשבת לערש התרבות המערבית והיא משלבת מורשת היסטורית מפוארת עם הוויה מודרנית שוקקת. לצד אתרים ארכיאולוגיים עתיקים ומוסדות אמנות קלאסית ומודרנית, יש בה גם הוויה פולקלוריסטית, המתבטאת באירועים מוזיקליים עממיים ואוכל מזרח-תיכוני משובח.

מטבע הדברים, התיירות היא מרכיב חשוב מאוד במשק היווני. השמש החייכנית, המסורת התרבותית העשירה וחיי הלילה השוקקים מושכים מדי שנה יותר מ-30 מיליון מבקרים, המזרימים עשרות מיליארדי אירו למגזרי האירוח, הבידור והמסעדנות. יוון היא גם מוקד של סחר בינלאומי ועסקים גלובליים, בעיקר בתחומי הספנות והפיננסים. בימים אלה אף ניכר שגשוג בתעשיית הטכנולוגיה שלה, בזכות תמיכה ציבורית נדיבה ביוזמות תקשורת והיי-טק. בעשור האחרון עברה יוון משבר כלכלי שפגע קשות ברמת החיים של התושבים. השכר הממוצע ירד בעקביות ויוקר המחייה עלה משמעותית. עם זאת, השירותים החברתיים במדינה עדיין מתפקדים באופן סביר ולאחרונה אף ניכרים בכלכלה המקומית סממנים של התאוששות הדרגתית.¹

המאמר שלהלן יעסוק באפשרויות לרכישת דירת מגורים ביוון. בנוסף, המאמר יציג את Wise, פלטפורמה חלופית להעברות כספים בינלאומיות, המשתמשת בשער היציג כשער ההמרה (השער אותו מוצאים בחיפוש המרת שערי מטבע בגוגל).

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

האם ישראלים יכולים לרכוש דירות ביוון?

תושבי חוץ רשאים לקנות נדל"ן ביוון, כל עוד הם מצוידים באשרת שהייה מתאימה. ישראלים שאינם אזרחי האיחוד האירופי ומעוניינים לשהות במדינה יותר משלושה חודשים יכולים להגיש בקשה לוויזה לטווח ארוך – אם לצורכי עבודה, לימודים, או פעילות עסקית ויזמית. שלטונות יוון אף מציעים את מסלול "ויזת הזהב" להשגת אשרת שהייה קבועה במדינה – אם כי הוא מחייב השקעה של לפחות 250,000 אירו בשוק הנדל"ן המקומי. הריכוזים הגדולים ביותר של מהגרים ישראלים נמצאים בערים אתונה וסלוניקי, וישנן קבוצות ברשתות החברתיות שיכולות לספק תמיכה והכוונה במקרה הצורך.²

לשם רכישת דירה ביוון אין הכרח לפתוח חשבון בנק מקומי. עם זאת, צעד כזה עשוי להקל על תשלומי החשבונות וכיסוי עלויות האחזקה. אמנם מהגרים ישראליים יכולים לנהל את הצרכים הפיננסיים שלהם מחשבון בנק בארץ, אך אפשרות זו גוררת עמלות העברת כספים והמרת מטבע גבוהות. אפשרות נוספת היא פתיחת חשבון בספק השירותים הכספיים הבינלאומי Wise, המספק מענה לכל הצרכים הפיננסיים של מהגרים קבועים או זמניים ביוון.

מסמכים ואישורים: לשם העברת זכויות הבעלות על דירה ביוון על הרוכשים להצטייד במסמכים שלהלן:

• דרכון (ותעודות מזהות נוספות בהתאם לצורך).
• אשרת שהייה בתוקף.
• הוכחה למגורים ביוון.
• מספר זיהוי לצורכי מס (AFM) הניתן לשוהים במדינה על ידי רשות המסים היוונית.
  על מנת להתגבר על הקשיים הבירוקרטיים שהרשויות מציבות, מומלץ להשתמש בשירותי רואה חשבון מקומי.
• מסמך מרשויות המס המעיד על תשלום מסים.

מלבד האמור לעיל, ייתכן שהרוכש יצטרך להציג מידע נוסף ואף לתרגם מסמכים מעברית.³

שוק הנדל"ן ביוון

לאחר תקופה ארוכה של מיתון עמוק, שוק הנדל"ן ביוון חווה בשנים האחרונות צמיחה מרשימה. המנועים המרכזיים לשגשוג המחודש הם המשק הלאומי המתאושש והביקושים הגואים בקרב רוכשים זרים ומשקיעים בינלאומיים. שווי נכסי המגורים ביוון עלה באופן משמעותי, ובהתאם לכך גם עלו מחירי הדירות.⁴

היכן לרכוש דירה ביוון

עבור המעוניינים לקנות דירה ביוון, להלן סקירה של כמה מהאזורים הבולטים במדינה:

• מונסטיראקי (Monastiraki), אתונה:
  רובע עתיק ומתחדש בלב ליבה של הבירה אתונה, על המורדות הצפוניים של האקרופוליס. האזור מאופיין באווירה קוסמופוליטית ובשילוב של אתרים עתיקים וארכיטקטורה קלאסית עם מבנים מודרניים, בתי קפה עמוסים ושווקים ייחודיים. מונסטיראקי הוא מוקד משיכה פופולרי עבור תיירים ומקומיים כאחד. בין היתר הוא נודע בסצנת האוכל השוקקת שלו: דוכני מזון, טברנות מקומיות ומסעדות המגישות אוכל ממיטב המטבח היווני. הביקושים לדירות להשכרה ברובע גבוהים, אך המחירים עדיין סבירים ביחס לאזורים מרכזיים אחרים באתונה.

• אגנטיה (Egnatia), סלוניקי:
  שכונה מפורסמת בלב ליבה של סלוניקי, עיר הנמל העתיקה השוכנת בחבל מקדוניה, לחופה הצפון-מזרחי של יוון. רחובות השכונה מאופיינים בארכיטקטורה עות'מאנית מרהיבה, בבתי קפה, מסעדות ובטברנות מסורתיות המציעות את מיטב המטעמים המקומיים, בליווי מוזיקה יוונית חיה. באגנטיה אף ניתן למצוא חנויות רבות המציעות מוצרים מקוריים ועבודות יד וכן זירה תרבותית הכוללת מוזיאונים, גלריות לאמנות ומספר פסטיבלים בינלאומיים. שוק הנדל"ן בשכונה תחרותי מאוד ומאופיין בביקושים גבוהים ובהיצע מגוון של דירות מגורים ישנות וחדשות.

• הרקליון (Herakleion), כרתים:
  עיר נמל בצפון האי כרתים, הממוקם כ-160 ק"מ מדרום לחופי יוון. הרקליון, בה חיים כ-170,000 תושבים, ידועה בהיסטוריה העשירה שלה, בארכיטקטורה המיוחדת של בנייניה ובסצנה תרבותית תוססת. יש בה אתרים מרשימים כגון הארמון המינואי העתיק בקנוסוס, כנסיות יפהפיות ומבצרים מימי הביניים ומזרקות ונציאניות הפזורות ברחבי העיר. החופים היפים, חיי הלילה השוקקים והאקלים החמים הופכים את הרקליון ליעד תיירותי פופולרי. בשנים האחרונות ניכרים בשוק הנדל"ן בעיר ביקושים גוברים מצד מקומיים ואזרחים זרים ומחירי הדירות עלו בהתאם.

• פריסטרי (Peristeri):
  יישוב מוניציפלי עצמאי בפרברי אתונה, בו חיים כ-130,000 תושבים. פריסטרי מאופיין באווירה ידידותית ובפעילות מסחרית ערה. בנוסף למרכזי קניות ולחנויות פרטיות, יש ביישוב מסעדות ובתי קפה מקומיים רבים, התורמים לאווירתו הייחודית. פארקים ומרכזי בילוי רבים הופכים אותו למוקד משיכה למשפחות צעירות. פריסטרי פופולרי גם בקרב אלו המחפשים אורח חיים עירוני עם יוקר מחייה נמוך יחסית. שוק הנדל"ן שלו מציע מגוון דירות למגורים בבניינים ישנים וחדשים, במחירים סבירים למדי.

• פטרס (Patras):
  העיר השלישית בגודלה ביוון, הנמצאת בצפון-מערב הפלופונסוס. פטרס, בה חיים כ-210,000 איש, ידועה באווירתה השוקקת, באתרים היסטוריים מפוארים, בנוף מרהיב של ים והרים, בסצנה גסטרונומית מגוונת ובקרנבל שנתי, המושך אליו מבקרים רבים. העיר גם מזוהה עם הנמל הגדול שבה, המהווה תחנה חשובה בסחר הבינלאומי ובנתיבי המעבורות בים האדריאטי. שוק הנדל"ן בפטרס פעיל למדי, בעיקר בזכות הסטודנטים המתחלפים של האוניברסיטה המקומית. עם זאת, מחירי הדירות שומרים על רמה סבירה ביחס לאתונה ולסלוניקי.

מחירי דירות מקובלים לפי אזור

על פי הנתונים הזמינים בשוק הנדל"ן, שווי ממוצע למ"ר בדירת שני חדרים ביוון נע בטווח שבין 1,000-1,500 אירו. עם זאת, המחירים משתנים מאוד בהתאם למיקום הנכס, גודלו, מצבו הפיזי והתנאים של חוזה השכירות. ישנם פערים משמעותיים בעלויות השכירות בין מרכזי הערים לבין הפרברים ואזורי הפריפריה.

להלן סקירת עלויות דירות מגורים סטנדרטיות בנות שני חדרים במקומות המוזכרים לעיל:⁴

הרשימה שלעיל היא חלקית ובלתי מחייבת והנתונים המובאים בה נועדו לשרטט תמונת מצב כללית בלבד. על מנת לקבל תמונת מצב מפורטת ועדכנית יש לערוך תחקיר מעמיק ועצמאי או להיעזר בבעלי מקצוע המתמצאים בשוק הנדל"ן המקומי.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

טיפים לרכישת דירה ביוון

• מחקר והכנה:
  יש להגדיר את תכלית ההשקעה: מגורים, הכנסה קבועה משכירות או רווחים ספקולטיביים בטווח הארוך. הגדרת המטרה משפיעה על בחירת סוג הנכס ועל אסטרטגיית ההשקעה. לשם כך רצוי להתייעץ עם מומחים המתמצאים בשוק היווני. עוד יש להגדיר את סוג הדירה המבוקשת, מיקומה, מאפייניה הבסיסיים והשירותים הנלווים לה, בנוסף לקריטריונים חשובים אחרים כגסמיכות למוסדות חינוך, גישה לשטחים ירוקים ותחבורה ציבורית ועוד.

• קביעת תקציב נכונה:
  על המשקיע לנתח מראש את מצבו הפיננסי, תוך התחשבות בכלל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס. אם יש צורך ליטול משכנתה, מומלץ לסקור היטב את השוק הפיננסי ולמצוא את האפשרויות המשתלמות ביותר. במקרה הצורך, כדאי גם לשקול פתיחת חשבון בנק מחוץ לישראל, או שימוש בפלטפורמות בינלאומיות דוגמת WISE, העשויות להפחית את עלויות העברת הכספים למוכרים ביוון.

• איתור הנכס הנכון:
  "מיקום, מיקום, מיקום!". יוון היא מדינה גדולה ורבגונית, וכך גם היצע דירות המגורים שבה. מומלץ לבצע סקירה יסודית של מספר מקומות פוטנציאליים ולהיעזר בסוכני נדל"ן המצויים היטב בשוק המקומי. בנוסף, כדאי להיעזר באתרי נדל"ן גדולים ובעלי מוניטין כ-Spitogatos ו-Plot.gr המציגים בפני הלקוח מבחר נרחב של נכסים להשכרה בהתאם לצרכיו וליכולותיו הפיננסיות.

• סיוע משפטי:
  לזרים המבקשים לרכוש דירת מגורים ביוון מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי מקצועי שיסייע להם בהבנת חוקי המקרקעין ובהשגת המסמכים וההיתרים הנדרשים. צעד כזה עשוי להפחית משמעותית את סכנת הנפילה בפח של נוכלים למיניהם, המנצלים את חוסר בקיאותם של משקיעים זרים. עם תכנון קפדני וצוות טוב של אנשי מקצוע, קל יותר להתגבר על האתגרים החוקיים והביורוקרטיים ולסגור עסקת נדל"ן על הצד הטוב ביותר.

• הגשת הצעת מחיר וניהול משא ומתן:
  עם מציאת הנכס המתאים יש להגיש הצעה למוכרים. לאחר קבלת ההצעה והשלמת ההסדרים החוקיים והפיננסיים הנדרשים, נחתמת העסקה. לפני כן, חשוב לוודא בעזרת אנשי מקצוע שהנכס לא משועבד, שמצבו תקין, שהחוזים עליהם יש לחתום מציינים את כל הדרוש ושמסמכי הבעלות – וכל מסמך אחר הקשור לנכס – בהירים ומובנים.

• ביצוע התשלום וסגירת העסקה:
  העברת התשלום לחשבון המוכרים ביוון בצורה מאובטחת והעברת הבעלות הרשמית של הנכס על שם הרוכשים.⁶

עלויות נלוות

העלויות המרכזיות הנלוות לרכישת דירת מגורים ביוון כוללות:

• מס העברת זכויות בעלות על מקרקעין: 3% מסכום הרכישה.
• מס רישום מקרקעין" עד 1.24% מסכום הרכישה.
• עמלת סוכנות נדל"ן: 2.5%-5% מסכום הרכישה.
• עלות ייצוג משפטי: עד 2.5% מסכום הרכישה.
• שירותי נוטריון: משתנה בהתאם לאיש המקצוע.

לכך יש להוסיף הוצאות נוספות העשויות לחול על רוכשים זרים, כהפקת דו"ח אשראי, שירותי תרגום במקרה הצורך ועוד.⁷

קבלת משכנתאות ביוון

אזרחים זרים רשאים להגיש בקשה לקבלת משכנתה מבנקים ביוון בכפוף להצגת המסמכים הבאים:

• עותק של הדרכון.
• מספר זיהוי לצורכי מס (AFM).
• מסמך המעיד על תעסוקה ו/או הכנסה.
• מסמך המעיד על כתובת מגורים, דוגמת חשבון חשמל על שם המבקש.
• מספר טלפון יווני הרשום על שם המבקש.

כל המסמכים צריכים להיות בשפה היוונית, בתוספת חותמת נוטריון.

היצע ההלוואות ביוון כולל בדרך כלל כיסוי של עד 80% משווי הנכס (כלומר: שיעור המימון העצמי הוא לפחות 20%), לתקופה של עד 30 שנה ועם שיעורי ריבית שנתית הנעים כיום בין 3.5%-7.5% ⁸

יוון יכולה להיות יעד מצויין לרילוקיישן עבור אנשים המחפשים שילוב של רמת חיים טובה ויוקר מחייה נמוך. שוק הדירות במדינה מציע נכסים אטרקטיביים במחירים אטרקטיביים. עם זאת, ישראלים הרוכשים נכס ביוון עלולים להיתקל בעלויות גבוהות במיוחד על העברות כספים מהארץ לבנקים האמריקאיים.

שימוש בפלטפורמת Wise להעברות כספים בינלאומיות לצורך תשלומי השכירות תאפשר קבלת שיעורי המרה טובים יותר, לפי השער היציג וללא עלויות נסתרות. כך תמיד ניתן יהיה לדעת מראש כמה משלמים לפני ביצוע העברת כספים, ללא הפתעות לא נעימות.⁹

העבירו כסף עם Wise!

מקורות:

1. מידע כללי על יוון ועל הכלכלה המקומית.
2. האפשרות לעשות רילוקיישן ליוון עבור אזרחים ישראלים.
3. מסמכים נדרשים לשם העברת זכויות בעלות ביוון.
4. מצב שוק הנדל"ן ביוון.
5. אתרים פופולריים לבדיקת מחירי דירות באזורים שונים ביוון.
6. המדריך המלא לרכישת דירה ביוון.
7. הוצאות נלוות לרכישת דירת מגורים ביוון.
8. האפשרויות והתנאים לנטילת משכנתא ביוון.
9. היכנסו לאתר Wise, קראו את תנאי השימוש והתרשמו מהתעריפים המצוינים.