רכישת נדל"ן בבודפשט - לישראלים

בודפשט בירת הונגריה היא לא רק עיר הולדתו של חוזה מדינת היהודים, בנימין זאב הרצל¹. העיר היפה שעל נהר הדנובה מהווה אבן שואבת לאזרחי הונגריה. כ-20% מתושבי המדינה חיים בה ובנוסף היא אחת מהערים הפופולריות ביותר באירופה לתיירות. בשני העשורים האחרונים גם הישראלים מוצאים בה עניין רב – מתיירים רבים דרך סטודנטים שמגיעים ללמוד רפואה באוניברסיטאות המקומיות ועד משקיעים שמוצאים עניין בהשקעות הנדל"ן האטרקטיביות בעיר – שמחירן עדיין נחשב נמוך יחסית לעומת מחירי הנדל"ן בישראל². המשקיעים הישראלים רוכשים דירות בבודפשט הן עבור עצמם – כשהם מגיעים לביקור בעיר, והן להשכרה, הודות לביקוש הגבוה מצד סטודנטים או תיירים המחפשים הצעות Airbnb.

במאמר זה נציג אפשרויות רכישת נדל"ן בבודפשט עבור ישראלים ומחירי שוק. בנוסף, נציג את שירותי Wise כחלופה להעברות כספים בינלאומיות לפי שער החליפין היציג – הזהה לשער אותו ניתן למצוא בגוגל.

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

הדרישות מישראלים המעוניינים לרכוש נדל"ן בבודפשט:

רכישת נדל"ן בבודפשט עבור ישראלים נחשבת לפשוטה יותר מבחינת התהליכים הלוגיסטיים והבירוקרטיים בהשוואה למדינות אירופה האחרות. הרשויות בהונגריה תומכות בהשקעות זרות במדינה ומעודדות משקיעים זרים לפעול בה באמצעות תמריצים שונים³. על אף שהונגריה שייכת לאיחוד האירופי ועל אף שבמדינות האיחוד נהוג להשתמש ביורו כמטבע המקומי, בהונגריה ממשיכים להשתמש בפורינט כמטבע מקומי. בעת רכישת נדל"ן לרוב ניתן לשלם ביורו אם מתעקשים, - אך התוצאה עלולה להיות ייקור העסקה עקב המרה מפורינט ליורו.¹³

המסמכים הנדרשים עבור ישראלים הרוצים לרכוש נדל"ן בבודפשט:

מכיוון שהונגריה היא מדינה השייכת לאיחוד האירופי, כל ישראלי בעל דרכון האיחוד האירופי יכול לרכוש בה נכסים ללא שום בעיה, ממש כמו אחד מאזרחיה. כשמדובר במשקיע זר, שאינו בעל דרכון איחוד אירופי - לא ניתן לגשת לרשויות ולבצע את ההליכים עצמאית⁶. יש לשכור עורך דין מקומי, רצוי כזה שדובר לא רק הונגרית אלא גם אנגלית, שיפנה לרשויות מטעם לקוחות בכל הקשור להליך הרכישה.

ישראלי בעל דרכון האיחוד האירופי	ישראלי ללא דרכון האיחוד האירופי
דרכון אירופי בתוקף – מעניק זכויות לרכוש נכסים בכל המדינה ולרשום אותם על שם הקונה⁴.	אישור מיוחד מרשויות המדינה לרכישת נדל"ן בה – הנפקת אישור זה צריכה להיעשות על ידי עורך דין מקומי ויכולה לקחת כחודשיים. המסמכים הנדרשים להגשת בקשה לאישור כוללים¹¹: מילוי טפסים נדרשים, תשלום אגרת בקשת הגשה, צילום דרכון המאושר על ידי נוטריון, אישור ממשטרת ישראל על כך שלמגיש הבקשה אין רקע פלילי, ייפוי כוח חתום לעורך הדין להגשת הבקשה, וזיכרון דברים על הנכס המבוקש (אם יש כזה). לחלופין: ניתן לפתוח חברה רשומה במדינה המאפשרת לרשום את הנכס על שם החברה ולקבל הטבות מס שונות. זהו הליך קצר בהרבה, האורך ימים ספורים בלבד⁴. כך הוא יכול לחסוך את ההמתנה הארוכה לקבלת אישור לאדם פרטי.
	ויזת זהב למגורים במדינה – ניתנת למשקיעים זרים המשקיעים לפחות חצי מיליון יורו בנדל"ן במדינה⁶.

מחירי דירות בבודשפט:

בודפשט מחולקת ל-23 רובעים הממוספרים בספרות רומיות¹. כשישראלי מגיע לרכוש נדל"ן בעיר, חשוב שיתייעץ עם גורמים מקומיים שמכירים היטב את המקום כדי לבחור באיזה רובע לרכוש את הנכס. ישנם רובעים שבהם לא כדאי לזרים להשקיע, מכיוון שהם אזורים תעשייתיים ברובם או שהם מוזנחים מאוד ואינם מעניינים את קהל היעד של סטודנטים ותיירים. גם ההמלצות על הרובעים שכן מומלצים להשקעה משתנות מדי פעם ותלויות גם בשאלה את מי שואלים. עקרונית, הרובעים בהם נמצאים סטודנטים רבים² הם הרובעים 7 ו-9. הרובעים התיירותיים המרכזיים² הם רובעים 1, 3, 4, 5 ו-6. גם ברובעים אלה צריך לבדל בין אזורים אטרקטיביים יותר וכאלה שפחות, לכן חשוב להכיר את המקום – עצמאית או בעזרת איש מקצוע.

מחיר ממוצע של דירות יד 2 למכירה בבודפשט עם שלושה חדרי שינה⁸:

	מחיר למ"ר בפורינט	מחיר למ"ר בשקלים*
בודפשט מרכז העיר	1,421,913	14,129.13
בודפשט מחוץ למרכז	943,333	9,433.33

*לפי פורינט = 0.0100 שקלים – השער היציג לפי גוגל פיננסים⁹ ב-23.7.2024

מחירי השכירות של דירות 3 חדרים בבודפשט⁸:

עיר	מחיר לחודש בפורינט	מחיר לחודש בשקלים
בודפשט מרכז העיר	394,618	3,946.18
בודפשט מחוץ למרכז	296,625	2966.25

*לפי פורינט = 0.0100 שקלים – השער היציג לפי גוגל פיננסים⁹ ב-23.7.2024

מחירי דירות שנמכרו לפי מ"ר לפי רובעים בעיר ברבעון הרביעי של 2023 שעסקאות בוצעו על ידי רימקס בודפשט:

רובע	מחיר למ"ר בפורינט	מחיר למ"ר בשקלים
רובע 1	1,149,699	11,496.99
רובע 2	1,079,778	10,797.78
רובע 3	1,011,407	10,114.07
רובע 4	845,395	8,453.95
רובע 5	1,244,452	12,444.52
רובע 6	1,065,154	10,651.54
רובע 7	1,070,103	10,701.03
רובע 8	905,453	9,054.53
רובע 9	1,272,615	12,726.15
רובע 10	763,217	7,632.17
רובע 11	999,552	9,995.52
רובע 12	1,148,119	11,481.19
רובע 13	1,090,363	10,903.63
רובע 14	939,964	9,399.64
רובע 15	764,639	7,646.39

*לפי פורינט = 0.0100 שקלים – השער היציג לפי גוגל פיננסים⁹ ב-23.7.2024

עלויות נוספות בתהליך רכישת נדל"ן בבודפשט כוללות תשלום לבעלי המקצוע המלווים את התהליך: עורך דין⁷ ששכר הטרחה שלו נע בין 1%-5%, שמאי, בדיקת מהנדס וכו'. אם הנכס הנרכש טופל על ידי מתווך דמי התיווך יעמדו על בין 3%-5%, בתוספת 27% מע"מ⁷. לרוב הם ישולמו על ידי המוכר, אך זה משתנה מעסקה לעסקה בהתאם להסכם הספציפי עם המתווך. אם בוחרים בחברת ניהול להשכרת הנכס ולטיפול בו - העלות יכולה להגיע עד ל-10% מדמי השכירות.

מיסוי נדל"ן בבודפשט:

מס רכישת נדל"ן בבודפשט עומד על כ-4%, אך קיימות הקלות שונות המאפשרות לו לנוע בטווח שבין 2%-4%, בהתאם למחיר הדירה ולגיל המשקיע¹¹. ישנן הפחתות משמעותיות במס הרכישה גם על רכישת נכס חדש או על רכישת מגרש עליו המשקיע מתכוון לבנות תוך 4 שנים. המס על הכנסה משכירות עומד על כ-15% בניכוי תחזוקה, פחת והוצאות נלוות². ישנה הפחתה מדורגת בגובה המיסוי במשך 5 שנים, עד לאפשרות של מתן פטור מלא.

בין ישראל להונגריה קיימת אמנה למניעת כפל מס, המאפשרת קיזוז בין המיסוי הישראלי להונגרי - בכפוף להגשת דו"חות כחוק. לכן חשוב להיעזר ברואה חשבון הבקיא בסוגיות המיסוי בישראל ובהונגריה.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

משכנתה בבודפשט לרוכשים זרים:

משקיעים זרים, בהם משקיעים ישראלים, יכולים לקבל משכנתה מהבנקים המקומיים, אך הריביות שישלמו יהיו גבוהות יחסית: סביב ה-10%. ניתן להשיג מימון משכנתאי עבור 50%-70% מערך הנכס, כך שיש להגיע עם סכום ראשוני משמעותי לרכישת הנכס בבודפשט⁷.

תהליך רכישת נכס בבודפשט עבור ישראלים – צעד אחר צעד⁷:

1. מציאת הנכס הרצוי – באמצעות לוחות אינטרנטיים, מתווך מקומי או חברת השקעות (ישראלית או אחרת) המתמחה בהשקעות נדל"ן בבודפשט.

2. השגת אישור מהרשויות לרכישת נכס בהונגריה – ישראלי שאינו מחזיק בדרכון אירופי ישכור עו"ד שיגיש עבורו בקשה לאישור המיוחד הנדרש עבור זרים המעוניינים ברכישת נדל"ן במדינה, כפי שמפורט בטבלה מעלה. אם מדובר בישראלי בעל דרכון אירופאי - סעיף זה אינו רלוונטי.

3. בדיקת הנכס – באמצעות בעלי מקצוע, שמאי או מהנדס בניין.

4. הגשת הצעה לבעל הנכס – לאחר שנמצא הנכס הרצוי, כדאי להיעזר בעו"ד מקומי המתמחה בנדל"ן כדי להגיש הצעת רכישה לבעל הנכס, תוך משא ומתן על המחיר.

5. גיבוש הסכם העסקה ותשלום מקדמה - כשתושג הסכמה בין הקונה למוכר, עורך הדין יתחיל בתהליך של בדיקת רישומי הנכס. כשיוכרז הנכס כנקי משעבודים, יוכל עורך הדין להתחיל לנסח את הסכם הרכישה המקדמי. בשלב זה הקונה יידרש להראות את אישור רכישת הנכס שקיבל מטעם הרשויות ולשלם פיקדון בסך 10%-15% מגובה העסקה.

6. חתימה על הסכם הרכישה – לאחר החתימה עורך הדין יפנה לרישום המקרקעין בהונגריה והנכס יועבר לרישום על שם הקונה.

7. תשלום מיסים – יתבצע לפי הנחיית עורך הדין לאחר דיווח העסקה ברשויות המס המקומיות וכן בישראל. כל ישראלי מחויב בדיווח לרשויות המיסים בישראל על עסקאותיו בכל העולם.

8. שיפוץ הנכס והשכרתו או הכנתו למגורים – כדאי מאוד להיעזר בגורמים מקומיים המכירים את התהליכים בשיפוץ דירות מקומיות ובמציאת שוכרים פוטנציאליים. בישראל קיימות לא מעט חברות המתמחות בנדל"ן להשקעה בבודפשט עבור ישראלים וניתן לבצע תהליכי השיפוץ והשכרת הנכס דרכן, או באופן עצמאי עם גורמים מקומיים. בודפשט היא עיר הנמצאת בתנופת בנייה משמעותית, כך שלא תמיד קל להשיג בה שיפוצניקים זמינים. לכן, כדי לא להישאר עם דירה ריקה בהמתנה לשיפוץ, מומלץ להתייעץ עם גורמים מקומיים.

אתרים לרכישת נדל"ן בבודפשט:

שוק הנדל"ן בבודפשט תוסס מאוד מכיוון שיש בו הרבה התחלות בנייה של פרויקטים חדשים המיועדים להימכר בין השאר גם למשקיעים זרים. בין אם מחפשים דירה יד 2 למכירה בבודפשט או דירה חדשה, ניתן להיעזר בסוכנויות התיווך הרבות הקיימות בעיר או בלוחות האינטרנטיים – שחלקם גם מופיעים בגרסה באנגלית. רבים מעדיפים לחסוך את דמי התיווך ולמצוא דירה ישירות דרך הלוחות, אך עבור ישראלים מחסום השפה הוא משמעותי. לכן, יכול להיות שכדאי להיעזר באנשי מקצוע. חלק מהלוחות האינטרנטיים הרלוונטיים הם:

1. Realestatehungary.hu

2. Dh.hu

3. realestate.com

4. ingatlantajolo.hu

5. mlsworldwide.com

דברים שכדאי לקחת בחשבון כשקונים נכס בבודפשט:

• רכישת נכס בבודפשט לא מבטיחה תושבות, אך אם ישראלים רוכשים נכס בשווי של חצי מיליון יורו או יותר הם יכולים לקבל ויזת זהב למדינה⁵.
• כדאי לישראלים לזכור שאחד המחסומים המשמעותיים להתנהלות בהונגריה הוא מחסום השפה. אמנם עסקים רבים מתנהלים בה באנגלית, אך עדיין השפה הרשמית היא הונגרית. מומלץ להיעזר בשירותי עו"ד מומחה נדל"ן השולט הן בהונגרית והן באנגלית.
• קורה שהמקומיים מזהים שהרוכש הוא תושב זר ואינו מבין את השפה ואז "מקפיצים" את המחיר, מתוך תפיסה שהוא אינו מכיר ואינו מבין את השוק¹². לכן חשוב להיעזר באיש מקצוע או בבחברה הדוברים הונגרית ומכירים את השוק. הם יוכלו לבדוק אם המחיר המוצע לקונה זר זהה לזה המוצע לתושבים מקומיים.
• בהנחה שמעוניינים להשכיר את הנכס לצרכי תיירות - יש לבדוק שהוא מותאם להשכרת Airbnb. ועדי הבתים הם אלו הקובעים אם שימוש זה מותר או לא (אישור ל-airbnb מעלה אוטומטית את מחירי השכירות בכל הבניין ולכן אינו בהכרח אהוד). לישראלי המתגורר בישראל אין אפשרות להשתתף בכל ישיבות ועד הבית הכוללות החלטות מסוג זה ולכן אולי כדאי להיעזר בשירותיה של חברת ניהול מקומית, שבנוסף תוכל גם לפקח על הדיירים ועל תשלום החשבונות שלהם ולבקר מדי פעם בנכס כדי לוודא את שלמותו¹².

---

בודפשט כיום היא עיר משגשגת, שער למרכז אירופה ואבן שואבת לישראלים רבים, הודות למחירי נדל"ן אטרקטיביים. חשוב לבקר שבה ולהרגיש את המקום לפני שמחליטים לרכוש נכס. כשמחליטים לעשות את הצעד הזה - מומלץ מאוד להשתמש בפלטפורמת Wise להעברות כספים בינלאומיות וכך לקבל את השער היציג, ללא עמלות מנופחות, ולחסוך כסף רב.

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

מקורות:

1. וויקיפדיה – בודפשט

2. גלובל נדל"ן – נדל"ן בבודפשט

3. ממשלת הונגריה – תמריצים למשקיעים זרים

4. היחידה לניהול בניינים משותפים – איך רוכשים נדל"ן בבודפשט

5. ג'רוסלם פוסט – בודפשט כיעד החם הבא עבור משקיעים ישראלים (יולי 2024)

6. ImmigrantInvest – תנאים למשקיעים בבודפשט

7. Global Property Guide – תהליך רכישת נדל"ן בבודפשט

8. Numbeo – מחירי דירות שלושה חדרים בבודפשט – למכירה והשכרה

9. Google Finance – שער הפורינט מול השקל – 23.7.2024

10. REMAX Budapest – מחירי דירות שנמכרו לפי מ"ר ברבעון הרביעי של 2023

11. Helpers Hungary – מסמכים הנדרשים להגשת בקשה לרכישת נכס בבודפשט

12. כלכליסט – נדל"ן בבודפשט – 7 הטעויות הנפוצות של משקיעים ישראלים

13. בודפשט לישראלים - שימוש ביורו לעומת פורינטים

המקורות נבדקו נכון ל-22.7.2024