רכישת ושכירת נדל"ן בקנדה - לישראלים

קנדה היפהפייה, העשירה באגמים אינסופיים וביערות ירוקים, היא המדינה השנייה בגודלה בעולם (אחרי רוסיה). היא נחשבת למדינה חזקה מאוד מבחינה כלכלית, דוגלת בכלכלה חופשית, עשירה במחצבי טבע ובעלת תעשייה מפותחת. קנדה מספקת איכות חיים גבוהה ותנאים סוציאליים טובים לתושביה. עם זאת, עליהם להתמודד עם חורף ארוך וקור קשה, הנמשך 8-9 חודשים מהשנה.

האוכלוסייה דלילה מאוד ברוב שטחה של קנדה. הרוב מ-40 מיליון תושביה¹ חיים ברצועה צרה יחסית בסמוך לגבול האמריקאי, המהווה 4% בלבד משטח המדינה. בניגוד לשכנתה ארצות הברית, קנדה היא מדינה מעודדת הגירה ומציעה תנאים טובים לבאים בשעריה, עקב דלילותה זו ושיעור הילודה הנמוך בה. מדיניות זו יצרה בקנדה קבוצות מהגרים גדולות מסין, הודו, פקיסטן, איטליה, יוון, ישראל ועוד.

אם מחליטים לנסות את קנדה כאפשרות מגורים, לא חייבים לרכוש בה נכס, אלא ניתן לשכור עד קבלת החלטה סופית. המדינה מציעה אפשרויות נדל"ן רבות ומגוונות.

במאמר זה נציג את האפשרויות לרכישה ולשכירה של דירות בקנדה ואת המחירים הממוצעים. בנוסף, נציג את פלטפורמת Wise, המספקת חלופה להעברות כספים בינלאומיים ועושה זאת לפי שער החליפין היציג (זה אותו מוצאים בחיפוש שערי מטבע בגוגל).

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

הדרישות מישראלים המעוניינים בדירות למכירה בקנדה:

קנדה נחשבה במשך שנים כגן עדן למשקיעים זרים: מחירי נדל"ן נמוכים יחסית לישראל, במדינה מסודרת עם חוקים ברורים וביקוש עצום לדירות להשכרה מצד המהגרים החדשים המגיעים למדינה. אולם בתחילת 2023 החליטה ממשלת קנדה לאסור על משקיעים זרים לרכוש נדל"ן במדינה², בעיקר בגלל גאות במחירי הנדל"ן, שהקשתה על התושבים לרכוש בתים. לחוק חדש זה³, שיעמוד בתוקף עד 2027, יש כמה יוצאים מהכלל, המאפשרים גם למי שאינו תושב או אזרח המדינה לרכוש בה נדל"ן. החרגה זו כוללת נדל"ן המיועד ליצירת מקומות בילוי, בתי נופש וקוטג'ים לחופשה⁴ וכן נדל"ן למגורים בערים קטנות בעלות פחות מ-100,000 תושבים, הנמצאות מחוץ לערי המטרופולין (ערים שיש בהן פחות מ-100,000 תושבים).

אולם היוצא מן הכלל החשוב ביותר עבור ישראלים קשור לכך שבתנאים מסוימים, החוק החדש אינו חל גם על תושבים זמניים או כאלה שיש להם אישור עבודה או לימודים במדינה. בנובמבר 2023, חודשיים לאחר תחילת מלחמת "חרבות ברזל", פתחה ממשלת קנדה מסלול הגירה ייחודי לישראלים⁵, התקף כרגע עד סוף יולי 2025. מסלול תושבות זמנית זה מאפשר לישראלים לקבל מיידית ויזת עבודה פתוחה לשלוש שנים, ללא תלות במקצוע או בגיל, ועשוי לסייע בהמשך לקבלת תושבות קבע ובקשה לאזרחות. ישראלים שיבחרו במסלול זה ויקבלו מעמד תושב זמני או ויזת עבודה זמנית יוכלו לרכוש נדל"ן בקנדה ללא הגבלות, שכן אינם נחשבים לזרי⁴. עם זאת - הם יתבקשו להוכיח שהם מתכוונים להשתקע בקביעות בקנדה.

המסמכים הנדרשים עבור ישראלים הרוצים לרכוש דירות בקנדה:

ישראלי תושב קנדה	ישראלי שאינו תושב קנדה
SIN – Social Insurance Number⁷	דרכון ישראלי בתוקף
דרכון ישראלי בתוקף	מעמד תושב זמני או ויזת עבודה זמנית בקנדה, כולל מספר SIN
הוכחת הון עצמי של לפחות 20%	הוכחת הון עצמי של לפחות 35%
דירוג אשראי חיובי	דירוג אשראי חיובי
	הוכחה שהנכס עומד בדרישות החוק החדש האוסר על זרים לרכוש נכסים בקנדה (בית קיט או מחוץ למטרופולינים הגדולים)
הוכחת הכנסות ונכסים (תלושי משכורת, פירוט חשבון בנק וכו')	הוכחת הכנסות ונכסים (תלושי משכורת, פירוט חשבון בנק וכו')

מחירי דירות בקנדה למכירה - לפי ערים:

מחירי דירות למכירה בקנדה טורונטו שהיא עיר העסקים הגדולה והמרכזית במדינה עלו מאוד בשנים האחרונות, וזו אחת הסיבות שבעטיין החליטה ממשלת קנדה להגביל את רכישת הדירות במדינה על ידי משקיעים זרים. ישראלים הבוחרים בטורונטו למגורים מעדיפים בדרך כלל את אזורי הפרברים והשכונות בצפון טורונטו, שם מתגוררים ישראלים ויהודים רבים.

הנה טבלה המרכזת מחירי דירות למכירה בקנדה טורונטו ובכמה ערים גדולות ומרכזיות נוספות במדינה:

אזור	מחיר ממוצע למ"ר בדולר קנדי	מחיר ממוצע למ"ר בשקלים
מרכז טורונטו¹⁴	14,316	38,653
פרברי טורונטו¹⁴	10,980	29,646
מרכז ונקובר¹⁵	15,078	40,710
פרברי ונקובר¹⁵	10,012	27,032
מרכז מונטריאול ¹⁶	9,810	26,487
פרברי מונטריאול¹⁶	5,678	15,330
מרכז קלגרי¹⁷	4,328	11,686
פרברי קלגרי¹⁷	4,132	11,156
מרכז אוטאווה¹⁸	7,068	19,084
פרברי אוטאווה¹⁸	6,460	17,442
מרכז אדמונטון¹⁹	3,518
פרברי אדמונטון¹⁹	2,826

לפי 1 דולר קנדי = 2.7 שקלים (שער יציג לפי Google Finance נכון ל-11.8.2024)13

עלויות נוספות:

לפי ממשלת קנדה סך כל העלויות הנוספות בעת רכישת נכס יכולות לנוע בין 1.5%-4%⁹. עלות המיסים משתנה בין פרובינציה לפרובינציה ובין עיר לעיר. עלות עורך דין נעה בין 0.5%-1% משווי העסקה⁶. עלות מתווך, שאותה בדרך כלל משלם המוכר (אך לא תמיד), נעה בין 3%-7%. אם בוחרים לקחת איש מקצוע שיבדוק את הנכס - העלויות נעות סביב ה-500 דולר קנדי⁸. עלויות נוספות הן תמחור שער החליפין למטבע ועמלות העברה - בהתאם לדרך העברת התשלום.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

מיסוי נדל"ן בקנדה⁶:

אחוזי המיסוי בקנדה משתנים בין מחוז למחוז, ולכן תלויים מאוד במחוז (פרובינציה) בו נרכש הנכס. לכן, כשבודקים דירות למכירה בקנדה, כדאי לבדוק גם מה שיעורי המיסוי במחוז המבוקש. בין המיסים שייתכן שייידרשו:

• מס העברת בעלות על הקרקע אותו משלם הקונה נע בין 05.%-2%.
• מס רכישה (GST) לבתים חדשים או בתים משופצים מהיסוד⁶, המגיע ל-6%.
• מס רכישה שיכול להגיע עד בסביבות 5% משווי העסקה¹⁰.
• אגרת רישום נכס בסך 100 דולר קנדי - אם רוכשים דירות מסוג מסוים, כמו קונדומיניום.

על הכנסות משכירות נכס בקנדה ישלמו ישראלים מס רווחי הון של כ-25%, אולם ישראל וקנדה חתומות על אמנה למניעת כפל מס. לכן מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון המתמחה הן במיסוי הישראלי והן במיסוי הקנדי כדי להגיע למצב אופטימלי מבחינת דיווחים ותשלומי מיסים.

תשלום על רכישת נדל"ן בקנדה

משכנתה בקנדה לרוכשים זרים:

המגבלות החדשות על רכישת נדל"ן בקנדה ע"י זרים עדיין מאפשרות רכישת נכסים מסוימים במדינה. לכן, ישנה גם אפשרות לקבל משכנתה במדינה אם כי בתנאים שונים מאלו שמקבלים אזרחים קנדיים ותושבי קבע. סכום ההון העצמי הנדרש הוא גבוה יותר וכך גם שיעורי הריבית למשכנתה מקומית. בעוד אזרח קנדי או אמריקאי יוכל להסתפק בהון עצמי ראשוני של 20% ולקבל מימון של 80% לרכישת הנכס, תושב ישראל או מדינות אחרות יתבקש להביא הון ראשוני של לפחות 35% משווי העסקה¹¹. סכום זה יהיה חייב להיות מופקד בסניף בנק קנדי בטרם ישוחררו כספי המשכנתה מהבנק, והוכחות לגבי קיומו צריכות להישלח לבנק 90 יום טרם העסקה. דרישות נוספות הן הוכחת הכנסה והיסטוריית אשראי חיובית. אם אין היסטוריית אשראי בקנדה, בחלק מהמקרים יקבלו הבנקים מכתבי אישור מטעם בנקים בינלאומיים מסוימים.

גם ישראלים המגיעים לקנדה כתושבים חדשים בעקבות ההקלות בהגירה יידרשו להון עצמי ראשוני של 35% משווי העסקה. יהיה עליהם להביא מכתב כוונות מישראל, להוכיח עבודה בקנדה במשך שלושה חודשים לפחות ולעמוד בתנאים נוספים¹². תושב קנדי ותיק יותר, שיכול להוכיח שנתיים עבודה במדינה, יתבקש להציג הון עצמי של 20%.

תהליך רכישת נכס בקנדה עבור ישראלים – צעד אחר צעד:

• הכרת המחוזות השונים של קנדה ובחירת מיקום – קנדה היא מדינה גדולה ויש הבדלים עצומים בין אזורי המטרופולין שלה לאזורים הכפריים יותר, וכמובן – בין המחוזות השונים. לפני שמחליטים על רכישת דירה בקנדה, חשוב לבחור במחוז אחד רלוונטי מבחינת יכולות הקונה ודרישות החוק להשקעות זרים במדינה – ולהתמקד בחיפוש בו.

• איתור נכס רלוונטי בין דירות למכירה בקנדה במחוז הנבחר – ניתן לאתר נכס באמצעות מתווך נדל"ן מקומי, רצוי בעל ניסיון בעבודה עם משקיעים זרים. עוד ניתן לחפש נכס בלוחות אינטרנטיים מקומיים. יש גם לא מעט חברות השקעות ישראליות המתמחות בהשקעות נדל"ן בקנדה, בהן ניתן להיעזר. על אף המאמץ והטיסה הארוכה, לא כדאי לבחור נכס מרחוק. רצוי מאוד להגיע פיזית לקנדה, לבדוק ולראות את הנכסים המוצעים מקרוב.

• הערכה כלכלית של הנכס – חשוב להשוות את מחיר הנכס לנכסים דומים באזור ולנסות לחשב את ההכנסה הצפויה משכירות (אם הכוונה היא להשכיר את הנכס ולא להתגורר בו). מההכנסה יש להוריד עלויות תחזוקה, מיסים ודמי ניהול.

• הכנת הוכחות להון עצמי ראשוני והטפסים הנדרשים – אם הכוונה היא לבקש משכנתה מבנק קנדי או תושבות ראשונית במדינה - יש להיערך בהתאם: להגיש את כל הטפסים הנדרשים, כולל הוכחות לגבי ההון העצמי הראשוני, לקבל מספר SIN ולפתוח חשבון בנק קנדי.

• פוטנציאל לעליית ערך עתידית – מומלץ להעריך גורמים שישפיעו על ערך הנכס בעתיד: מגמות הפיתוח באזור, תוכניות תשתית עתידיות, תוכניות בנייה עתידיות סביב הנכס וצפי לשוק המקומי.

• איתור עורך דין – מציאת עורך דין מקומי המתמחה בנדל"ן בינלאומי או בהשקעות זרים בקנדה.

• בדיקת נאותות (Due Diligence) – בדיקה כזו היא קריטית לפני שחותמים על חוזה רכישה. בין השאר היא כוללת: הערכת שמאי מקצועי, בדיקת מהנדס בניין במידת הצורך, בדיקת עורך דין שאין עיקולים או שעבודים רשומים על נכס ושהבעלות הנוכחית חוקית ותקיפה, בדיקת היסטוריית תשלום מיסים.

• הגשת הצעה – ההצעה שתוגש ישירות למוכר או דרך המתווך תכלול את המחיר שמציע הקונה, תנאי המימון ותאריכים חשובים בעסקה כמו מועד חתימת החוזה ומועד מסירת הנכס.

• ניסוח חוזה מכר – כשהצעת הקונה מתקבלת, עורכי הדין מנסחים חוזה מכר מלא, המפרט את כל התנאים הפיננסיים והמשפטיים של העסקה. במועד החתימה הקונה בדרך כלל מתבקש להעביר מקדמה.

• סגירת עסקה – שלב זה כולל העברה סופית של כל הכספים למוכר, חתימה על מסמכים משפטיים שונים, ורישום הנכס בטאבו על שם הקונה.

• ביטוח נכס – חשוב לרכוש פוליסת ביטוח מקיפה לנכס, המכסה סוגי נזקים אפשריים, כולל ביטוח נגד שריפות - שהוא קריטי בקנדה. אם המטרה היא להשכיר את הנכס, כדאי לשקול ביטוח אחריות בעל נכס, להגנה מפני תביעות שוכרים או גורמים שלישיים.

אתרים לרכישת נדל"ן בקנדה:

שוק הנדל"ן בקנדה פעיל ושופע סוכנויות תיווך קטנות וגדולות. עם זאת, רבים מעדיפים לנסות ולחסוך את דמי התיווך על ידי מציאת נכס בלוחות אינטרנטיים. להלן כמה מהבולטים שבאלו:

• Realtor.ca

• Zillow Canada

• Centris.ca

• Zolo.ca

• Zoocasa.com

אתרים לשכירת נדל"ן בקנדה:

ישראלים הבוחרים לעבור לקנדה במעמד תושבות זמנית בהתאם לתנאים הנוכחיים שמציעה ממשלת קנדה בתקופה זו יוכלו לבחון תחילה אם המקום באמת מתאים להם ולשכור נכס במקום לרוכשו. לאחר תקופת ניסיון חיובית, ניתן להחליט לעבור שלב ולרכוש נכס למגורים. עד אז, אלו הלוחות המקוונים הבולטים למציאת נדל"ן להשכרה בקנדה:

• Realtor.ca

• Viewit.ca

• Kijiji.ca

מחירי שכירות ממוצעים לחודש בקנדה:

אזור	גודל הדירה	מחיר חודשי בדולר קנדי (בשקלים*)
מרכז טורונטו¹⁴	חדר שינה אחד	2,520 דולר קנדי (6,804 שקל)
פרברי טורונטו¹⁴	חדר שינה אחד	2,137 דולר קנדי (5,770 שקל)
מרכז טורונטו¹⁴	3 חדרי שינה	4,489 דולר קנדי (12,120 שקל)
פרברי טורונטו¹⁴	3 חדרי שינה	3,615 דולר קנדי (9,760 שקל)
מרכז ונקובר¹⁵	חדר שינה אחד	2,810 דולר קנדי (7,587 שקל)
פרברי ונקובר¹⁵	חדר שינה אחד	2,388 דולר קנדי (6,448 שקל)
מרכז ונקובר¹⁵	3 חדרי שינה	5,186 דולר קנדי (14,002 שקל)
פרברי ונקובר¹⁵	3 חדרי שינה	3,949 דולר קנדי (10,662 שקל)
מרכז מונטריאול¹⁶	חדר שינה אחד	1,691 דולר קנדי (4,566 שקל)
פרברי מונטריאול¹⁶	חדר שינה אחד	1,335 דולר קנדי (3,605 שקל)
מרכז מונטריאול¹⁶	3 חדרי שינה	2,976 דולר קנדי (8,035 שקל)
פרברי מונטריאול¹⁶	3 חדרי שינה	2,135 דולר קנדי (5,765 שקל)
מרכז קלגרי¹⁷	חדר שינה אחד	2,026 דולר קנדי (5,470 שקל)
פרברי קלגרי¹⁷	חדר שינה אחד	1,646 דולר קנדי (4,444 שקל)
מרכז קלגרי¹⁷	3 חדרי שינה	3,194 דולר קנדי (8,624 שקל)
פרברי קלגרי¹⁷	3 חדרי שינה	2,659 דולר קנדי (7,179 שקל)
מרכז אוטאווה¹⁸	חדר שינה אחד	1,951 דולר קנדי (5,268 שקל)
פרברי אוטאווה¹⁸	חדר שינה אחד	1,779 דולר קנדי (4,803 שקל)
מרכז אוטאווה¹⁸	3 חדרי שינה	3,056 דולר קנדי (8,251 שקל)
פרברי אוטאווה¹⁸	3 חדרי שינה	2,509 דולר קנדי (6,774 שקל)
מרכז אדמונטון¹⁹	חדר שינה אחד	1,416 דולר קנדי (3,823 שקל)
פרברי אדמונטון¹⁹	חדר שינה אחד	1,202 דולר קנדי (3,245 שקל)
מרכז אדמונטון¹⁹	3 חדרי שינה	2,320 דולר קנדי (6,264 שקל)
פרברי אדמונטון¹⁹	3 חדרי שינה	1,886 דולר קנדי (5,092 שקל)

לפי 1 דולר קנדי = 2.7 שקלים (שער יציג לפי Google Finance נכון ל-11.8.2024)13

נקודות חשובות בעת רכישת נדל"ן בקנדה

• קנדה היא מדינה שקל להתנהל בה. הבירוקרטיה אמנם איטית מעט, אך הכל ברור ומסודר. זוהי גם ארץ דוברת אנגלית ברובה, כך שלישראלים קל להסתדר.

• בעקבות המצב הביטחוני ממשלת קנדה מקלה מאוד על ישראלים להגיע אליה ולבקש שהות זמנית, לכל הפחות.

• קנדה רחוקה מישראל: הטיסה לטורונטו אורכת כ-14 שעות, ואם רוצים להגיע למחוזות מרוחקים יותר – יש להוסיף עוד 4-6 שעות טיסה.

• המנטליות בקנדה שונה מזו שבישראל. כדי להכיר את השוק המקומי ולהשתלב בחיים בקנדה כדאי להתייעץ עם הישראלים הרבים שכבר חיים בה. ניתן למצוא אתרים רבים המציעים סיוע בהתבססות בקנדה וקבוצות ייעודיות ברשתות החברתיות.

סיכום

קנדה היא ארץ ידידותית מאוד לישראלים. גם אם נדרש הליך תושבות כדי לרכוש בה נכס, לישראלים קל יחסית להשתלב בהליך מסוג זה.

בין אם בוחרים לשכור נכס בקנדה או לרכוש נכס - פלטפורמת Wise עשויה להוות פתרון אופטימלי להעברות כספים בינלאומיות. Wise מאפשרת למשתמשיה לממן בצורה פשוטה רכישת נדל"ן, לשלם תשלומי שכירות ולהמיר מטבעות בשער היציג ולא בשערי הבנקים המנופחים. עם שירות מהיר ועמלות שקופות ונמוכות, Wise מאפשרת למשתמשיה להחליף את ההתנהלות המסורבלת והיקרה מול המוסדות הפיננסיים המסורתיים בעת קנייה, השכרה או מכירה של נדל"ן מחוץ לישראל, בשירות דיגיטלי עדכני, פשוט, נוח וזול.

זה הזמן לפתוח חשבון ב-Wise!

מקורות:

1. וויקיפדיה קנדה

2. גלובס – קנדה סוגרת את שוק הנדל"ן למשקיעים זרים

3. ממשלת קנדה – איסור רכישת נדל"ן ע"י משקיעים זרים

4. קנדים – היוצאים מן הכלל בחוק איסור רכישת נדל"ן

5. ממשלת קנדה – קליטת ישראלים בקנדה בעקבות המלחמה

6. Global Property Guide – תהליך רכישת נדל"ן בקנדה

7. ממשלת קנדה – מה זה SIN ומי צריך אותו

8. ממשלת קנדה – עלויות נוספות ברכישת בית

9. ממשלת קנדה – עלויות רכישת בית

10. גלובל נדל"ן – מיסוי נדל"ן בקנדה

11. TrueNorthCanada – משכנתה לזרים שאינם תושבי קנדה

12. Royal Bank of Canada – משכנתה לתושבים חדשים בקנדה

13. שער דולר קנדי מול השקל – לפי גוגל פיננס נכון ל-11.8.2024

14. Numbeo – מחירי דירות למכירה והשכרה בטורונטו

15. Numbeo – מחירי דירות למכירה והשכרה בוונקובר

16. Numbeo – מחירי דירות למכירה והשכרה במונטריאול

17. Numbeo – מחירי דירות למכירה והשכרה בקלגרי

18. Numbeo – מחירי דירות למכירה והשכרה באוטאווה

19. Numbeo – מחירי דירות למכירה והשכרה באדמונטון

כל המקורות נכונים ל-11.8.2024