קניית נכס בארה"ב עבור ישראלים

רכישת נכס בארה"ב יכולה להיות השקעה מתגמלת. שוק הנדל"ן האמריקאי מציע מגוון אפשרויות רחב: מדירות בערים הגדולות דרך בתים פרטיים בפרברים ועד לאחוזות כפריות. בין אם מחפשים מקום למגורי קבע, בית נופש או נכס להשקעה - כדי להשלים את הרכישה בהצלחה חשוב להבין את התהליך והדרישות.

מאמר זה מפרט את שלבי התהליך ואת השיקולים הרלוונטיים בעת רכישת נכס בארה"ב. עוד הוא מציג את פלטפורמת Wise, שירות פשוט חסכוני להעברות כספים בינלאומיות בשערי המרה נוחים, הקרובים מאוד לשער היציג!

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

הדרישות מתושבי חוץ בעת רכישת נכס בארה"ב

בדרך כלל, לא חלות הגבלות על תושבי חוץ בנוגע לרכישת נכס בארה"ב, והם זוכים לאותן הזכויות של אזרחי המדינה. עם זאת, ישנן דרישות ניירת ספציפיות וכן שיקולים אישיים שיש להיות מודעים אליהם.

המסמכים הנדרשים בעת רכישת נכס בארה"ב

המסמכים הדרושים יכולים להשתנות בהתאם לסטטוס התושבות של הרוכש, לצורך במשכנתה ולדרישות הספציפיות של המדינה בתוך ארצות הברית והעיר שבה נמצא הנכס. להלן סקירה כללית של המסמכים1,² הנפוצים שיש לספק:

עלות נדל"ן בארה"ב

העלות משתנה משמעותית בהתאם לסוג הנכס, מיקומו ותנאי השוק המקומיים. להלן טבלה המפרטת את העלות הממוצעת למטר מרובע בכמה ערים ואזורים מרכזיים בארה"ב⁴:

• יש לקחת בחשבון שאלו נתונים משוערים, שיכולים להשתנות משמעותית בתוך כל עיר או אזור.

למחיר הרכישה יתווספו עמלות שונות ועלויות סגירת עסקה. לרוב הן נעות בין 2% ל-5% ממחיר הרכישה של הנכס. בין העלויות הצפויות:

• עמלת מתווך נדל"ן (בדרך כלל משולמת על ידי מוכר הנכס)

• עמלות הקמת הלוואה (אם לוקחים כזאת)

• עלות שמאי

• עלות בדיקה לאיתור ליקויים בנכס

• עלות בדיקת סטטוס הנכס

• שכר טרחת עו"ד

• שערי חליפין ועמלות המרת מטבע

• מיסי העברת בעלות

• עמלות חשבון נאמנות

העבירו כסף עם Wise!

מיסי רכוש בארה"ב

מיסי רכוש בארה"ב הם שיקול משמעותי עבור משקיעים נדל"ן. הנה כמה נקודות עיקריות שחשוב להבין בנושא:

1. אמנת כפל מס⁵ עם ישראל: ישראל וארה"ב חתומות על הסכם למניעת כפל מס. על פי הסכם זה, תושבי ישראל יכולים להימנע מתשלום מיסוי כפול על השקעותיהם בנכס בארה"ב. בעת העברת הכסף לרכישת נכסים בארה"ב, יכולים משקיעים ישראלים למלא טופס בבנק, בו מוצהר שההעברה היא לצורך השקעה בנכס בארה"ב.

2. בעלי נכסים שאינם תושבי ארה"ב כפופים לאותם כללי מס רכוש כמו אזרחי ארה"ב.

3. אחוז מס הרכוש לתשלום משתנה במידה רבה בהתאם לערך הנכס ומיקומו בתוך ארה"ב. שיעורי המס עשויים להשתנות משמעותית בין מדינות⁶, מחוזות ואפילו עיריות באותו אזור. כך לדוגמה, מס הרכוש בניו ג'רזי עומד על 2.26%, בעוד שבאריזונה הוא 0.51% בלבד.

4. ניכויים: מיסי רכוש ניתנים לרוב לניכוי בהחזרי מס הכנסה פדרליים, בכפוף להגבלות מסוימות.

אופן התשלום על נדל"ן בארה"ב

מספר אפשרויות זמינות לאזרחי ארה"ב ולתושבי חוץ הרוכשים נדל"ן במדינה:

• רכישה במזומן: תושבי חוץ רבים בוחרים בעסקאות במזומן, כדי לפשט את התהליך ולעתים כדי להפוך את הצעת הרכישה שלהם לאטרקטיבית יותר עבור המוכרים.

• מימון על ידי משכנתה: זוהי השיטה הנפוצה ביותר עבור תושבי ארה"ב, שיכולה להיות זמינה גם לתושבי חוץ. עם זאת, בקשת משכנתה היא לרוב תהליך מורכב במיוחד לתושבים זרים ומצריכה הגשת מסמכים נוספים.

• הלוואות בנקאיות בינלאומיות: ישראלים יכולים לנסות לקבל הלוואות מבנקים בישראל למימון רכישת נכס בארה"ב.

על תושבי חוץ המשתמשים בכספים מחו"ל לשקול היטב את הדרך המשתלמת ביותר לבצע העברות כספים בינלאומיות לארה"ב. העברות בנקאיות עשויות להיות יקרות, עקב עמלות גבוהות ושערי חליפין לא אטרקטיביים. זהו המקום שבו שירותים כ-Wise יכולים להיות שימושיים במיוחד. Wise מציע העברות בינלאומיות על בסיס שער המטבע היציג - השער שבו משתמשים הבנקים להעברת כספים ביניהם - ועם עמלות נמוכות ושקופות.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.
כך יכולים לקוחות Wise לחסוך כסף כשמועבר להם כסף לישראל!

זה הזמן לפתוח חשבון ב-Wise!

קבלת הלוואה לרכישת נכס בארה"ב

תושבי חוץ יכולים לקבל הלוואות עבור רכישת נכסים בארה"ב, אך התהליך יכול להיות מאתגר יותר ועם דרישות מחמירות יותר בהשוואה לאזרחי ארה"ב או לתושבי קבע המבקשים הלוואות. להלן מספר דוגמאות לכך:

• מקדמה גבוהה יותר: תושבי חוץ עשויים להידרש לשלם מקדמה גדולה יותר, לרוב 25% או יותר ממחיר הרכישה.

• ריביות גבוהות יותר: רוכשים זרים עשויים לשלם ריביות גבוהות יותר עבור הלוואות, בשל הסיכון המוגבר להחזר.

• תוספת ניירת והוכחות: הגופים המלווים עשויים לדרוש הוכחות ליציבות כלכלית: היסטוריית אשראי, אישור על היעדר חובות ושאר מסמכים המעידים על יכולת עמידה בהחזרים.

כמה מוסדות פיננסיים המציעים משכנתאות לתושבי חוץ:

• HSBC

• Bank of America

• Citibank

• TD Bank 

רכישת נכס בארה"ב כתושבי חוץ: שלב אחר שלב

שלב 1: קביעת התקציב

בשלב הראשון רצוי להעריך במדויק את המצב הפיננסי: הכנסה, חסכונות קיימים, אפשרויות מימון פוטנציאליות וכדומה. חשוב לקחת בחשבון לא רק את מחיר הרכישה של הנכס אלא גם את עלויות הסגירה, מיסים והוצאות רכוש שוטפות כארנונה, ביטוח ואחזקה. שלב זה חיוני להגדרת ציפיות מציאותיות ולמיקוד החיפוש אחר נכס המתאים לתקציב.

שלב 2: קבלת מספר ITIN (מספר זיהוי לצורכי מס)

רוכשים זרים נדרשים לקבל מספר זיהוי לצורכי מס ממס ההכנסה האמריקאי (Internal Revenue Service, הידוע כ-IRS). לעתים קרובות מספר זה נדרש עבור פתיחת חשבון בנק או קבלת משכנתה בארה"ב. את הבקשה ל-ITIN יש להגיש מוקדם ככל האפשר, עוד לפני תחילת חיפוש הנכס. תהליך הקבלה עשוי להימשך מספר שבועות.

שלב 3: יצירת קשר עם מתווך וחיפוש נכס

אנשי נדל"ן מקצועיים ומנוסים יכולים לסייע רבות בתהליך. בכוחם להדריך ולנווט בנבכי שוק הנדל"ן האמריקאי המורכב, לסייע במציאת הנכס המתאים ביותר לצרכים ולתקציב האישי ולנהל עבור הרוכש משא ומתן על המחיר ותנאי המכירה. מומלץ לחפש המלצות לסוכנים המתמחים במיקום הרצוי, כדי להבטיח שהם בקיאים באזור ויודעים לתת את המענה האופטימלי לצרכי הרכוש.

שלב 4: שליחת הצעה

לאחר מציאת נכס העומד בקריטריונים מגיע שלב גיבוש הצעת המחיר, בסיוע סוכן הנדל"ן. תפקידו בשלב זה הוא לסייע לבנות את ההצעה כך שתהיה אטרקטיבית לשני הצדדים (שהרי המטרה היא שהמוכר יקבל את ההצעה) ותגן על האינטרסים של המיוצג שלו. הצעה רשמית זו צריכה לכלול את המחיר שהקונה מוכן לשלם, הבדיקות שיש לבצע בנכס, תנאי התשלום ותאריך הסגירה. ייתכן משא ומתן שיוביל לתנאים מוסכמים על שני הצדדים. לאחר ההגעה להסכמה לרוב מגיע שלב הפקדת המקדמה - אחוז קטן ממחיר הרכישה, המעיד על מחויבות הקונה לעסקה.

שלב 5: ביצוע בדיקת נאותות

לאחר קבלת ההצעה חשוב לבצע בדיקות מקיפות והערכות יסודיות של מצב הנכס, לרבות אלמנטים מבניים, מערכות חשמל, אינסטלציה, שמאות וכן אישור פרטי בעלות על הנכס, בטאבו האמריקאי. כדאי להתייעץ עם המתווך כדי לקבוע אילו בדיקות הן הרלוונטיות ביותר עבור הנכס הספציפי.

שלב 6: סיום הרכישה

לאחר השלמת כל בדיקות הנאותות בהצלחה וקבלת תוצאות משביעות רצון, מגיע השלב האחרון של סגירת העסקה. סוכן הנדל"ן ועורך הדין ילוו את הקונה בהליכי הסגירה, שבד"כ כוללים מספר שלבים מרכזיים.

ראשית, יקבל הקונה הצהרה המפרטת עם כל ההיבטים הפיננסיים של העסקה. יש לקרוא מסמך זה בעיון עם אנשי המקצוע ולוודא שכל הפרטים נכונים. לאחר מכן יש להעביר את יתרת התשלום עבור הנכס: אם מבצעים את הרכישה במזומן - יש לבצע העברה בנקאית. אם הרכישה נעשית באמצעות משכנתה - יש לתאם את התשלום עם הגוף המעניק אותה. בנוסף, יש להסדיר את כל תשלומי העמלות והמיסים הקשורים להעברת הבעלות על הנכס. ביום הסגירה המיועד מתקיימת פגישה (פנים מול פנים או באופן וירטואלי) כדי לחתום על המסמכים הדרושים לסיום התהליך, ביניהם העברת שטר הבעלות על הנכס ומסמכי משכנתה (אם רלוונטי).

שלב 7: רישום הנכס ברשויות המקומיות

לאחר הסגירה, יש לרשום את הבעלות על הנכס ברשויות המקומיות הרלוונטיות, תהליך המבסס את הבעלות המשפטית של הרוכש. התהליך בד"כ כולל רישום של שטר המכירה במשרד הרישום של המחוז או האזור שבו נמצא הנכס. תהליך זה עשוי להשתנות מעט, בהתאם למיקום הספציפי של הנכס.

רשימת פלטפורמות נדל"ן אמריקאי בולטות

ישנן מספר פלטפורמות מקוונות המסייעות במחקר שוק הנדל"ן בארה"ב. ניתן למצוא בהן מגוון רחב של נכסים באזורים שונים, מידע מפורט על הנכסים, הערכות מחיר, נתונים רלוונטיים שונים ולעתים אף סיורים וירטואליים. להלן כמה פלטפורמות בולטות:

• ⁷Zillow

• ⁸Realtor.com

• ⁹Trulia

• ¹⁰Redfin

• ¹¹Homes.com

דברים שכדאי לקחת בחשבון בעת ​​רכישת נדל"ן בארה"ב

• סטטוס תושבות: רכישת נכס בארה"ב אינה מעניקה תושבות קבע או אזרחות. המעוניינים בהגירה לא ייצאו נשכרים מרכישת הנכס ויצטרכו לפעול לשם כך בערוצים חלופיים.

• ניהול נכס: בעלי נדל"ן זרים שאינם נמצאים פיזית בנכס יצטרכו ללמצוא פתרון לניהולו ותחזוקו. נהוג לבחור בשירותי חברת ניהול נכסים או לשכור את שירותיו של איש תחזוקה מקומי שיכול לתת מענה בשגרה ובחירום.

• מחסום שפה: אלו שאינם שולטים בשפה האנגלית יצטרכו להיערך עם אנשי מקצוע שיכולים לתקשר עמם בשפתם, שכן תקשורת ברורה היא קריטית לכל אורך התהליך וגם לאחריו.

• שיקולי מס: מומלץ ללמוד על השלכות המס של בעלות על נכס בארה"ב, הן בארה"ב והן בישראל. מיסי רכוש, מס הכנסה על הכנסה משכירות, מיסי רווח הון במכירה ועוד הם עלויות שייתכן שיהיה צורך לשלם, בהתאם לסוג הנכס, מיקומו ואופן השימוש בו.

• ביטוח: חשוב לבטח את הנכס בהתאם לצרכים הספציפיים (מביטוח דירה סטנדרטי ועד כיסויים נוספים כביטוח שיטפונות או רעידת אדמה, במקומות המועדים לפורענות).

• חוקים ותקנות מקומיים: חשוב להכיר את חוקי האזור המקומיים, כללי איגוד בעלי בתים/ועד (אם רלוונטי) והגבלות אפשריות על השכרות לטווח קצר (למתכננים להשתמש בנכס לצרכי השכרת נופש).

• הבדלי תרבות: לשוק הנדל"ן האמריקאי ניואנסים תרבותיים וכללים שונים וספציפיות לו. לכן מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מקומיים, כסוכן נדל"ן.

• תנודות בשער החליפין: בעת שימוש בדולר לרכישה ולתחזוקה של הנכס, חשוב להיות מודעים לתנודות בשער החליפין ש"ח-דולר. שינויים אלה יכולים להשפיע - לעתים משמעותית - על עלות הנכס ועל כדאיות ההשקעה לאורך זמן.

• משך תהליך רכישת הנכס: משך תהליך רכישת הנכס בארה"ב יכול להשתנות משמעותית בכפוף לגורמים שונים כפרטי החוזה, אופן התשלום, סוג הנכס ותנאי השוק המקומיים. בתהליכים המתקיימים במתוכנן וללא תקלות בלתי צפויות, הזמן הממוצע מהגשת ההצעה הראשונית עד לסגירה נע בין חודש לשלושה חודשים.

רכישת נכס בארה"ב כתושבי חוץ יכולה להיות תהליך מורכב אך מתגמל. עם תכנון קפדני והכוונה נכונה ניתן לנווט את תהליך הרכישה בביטחה. כדי לחסוך בעמלות ועלויות ולייעל את ההיבט הפיננסי של רכישת הנכס מומלץ להשתמש ב-Wise עבור העברות כספים בינלאומיות, וכך לקבל שערי המרה אטרקטיביים במיוחד.

הצטרפו ל-15 מיליון הלקוחות מכל העולם שכבר משתמשים ב-Wise והירשמו באתר או באפליקציית האנדרואיד/אייפון.

הצטרפו Wise!

מקורות:

1. מסמכים הדרושים לקניית בית, Bankrate

2. רכישת בית בארה"ב: מדריך לקונים זרים, Zillow

3. מספר זיהוי לצורכי מס, אתר רשות המיסים האמריקאית

4. דירוג מחירים לפי עיר של מחיר למ"ר, Numbeo

5. מניעת כפל מס, סעיף 26, רשות המיסים האמריקאית

6. מדינות עם מיסי הרכוש הנמוכים ביותר, nasdaq.com

7. Zillow, פלטפורמת שוק הנדל"ן

8. Realtor.com, אתר פרסום נדל"ן

9. Trulia, פלטפורמת חיפוש נדל"ן

10. Redfin, אתר תיווך נדל"ן

11. Homes.com, נכסי נדל"ן ושירותים