רכישת נכס נדל"ן בבוקרשט כאזרחים ישראליים

שוק הנדל"ן בסופיה שבבולגריה מציע לישראלים אפשרויות טובות ומגוונות להשקעה. מהם היתרונות ברכישת נכס ברומניה כיום וכיצד ניתן לממשם?

סופיה היא בירת בולגריה והמרכז הכלכלי, הפוליטי והתרבותי שלה. העיר, בה גרים יותר ממיליון תושבים, שוכנת בחלקה המערבי של המדינה, למרגלות רכס הרי ויטושה. לסופיה היסטוריה עשירה והיא מציעה שפע של אוצרות אדריכליים, ארכיאולוגיים, תרבותיים ודתיים, המעניקים לה נופך ייחודי.

כלכלת סופיה היא דינמית ומתפתחת. כיום היא מבוססת בעיקר על מגזרי הפיננסים, התיירות והתקשורת. בשנים האחרונות ניכרה בעיר צמיחה מרשימה ועקבית, בין היתר בזכות השקעות ממשלתיות נרחבות בתשתיות, במערכות האנרגיה ובתחבורה הציבורית. המשק המקומי מהווה כיום בית לחברות בינלאומיות רבות בזכות השירותים המודרניים שהוא מציע והמדיניות הידידותית לעסקים הנהוגה בבולגריה.¹ עלויות המחיה הסבירות והמיסוי הנמוך ביחס לשאר מדינות האיחוד האירופי הופכים את סופיה ליעד מצוין להשקעה ואפילו למגורים, במיוחד עבור פרילנסרים ונוודים דיגיטליים - הרשאים כיום לקבל אשרת שהייה מיוחדת בבולגריה.²

המאמר שלהלן יעסוק באפשרויות לרכישת דירת מגורים בסופיה. בנוסף, המאמר יציג את Wise, פלטפורמה חלופית להעברות כספים בינלאומיות, המציעה את השער היציג כשער ההמרה (זה אותו ניתן לראות בחיפוש שערי מטבע בגוגל).

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

האם ישראלים יכולים לקנות נכסי נדל"ן בסופיה?

אזרחים זרים, בין שהם אזרחי האיחוד האירופי או לא, רשאים לקנות נדל"ן בבולגריה כמעט ללא הגבלות. משמעות הדבר היא שישראלים יכולים לקנות דירות, בתים וסוגים אחרים של מבנים ממש כמו אזרח בולגרי מקומי. המצב מעט שונה כשמדובר בבעלות על קרקע - אז חלות מגבלות כאלו ואחרות על אזרחים זרים.

כעיקרון, החוק המקומי אינו מבחין בין אזרחי האיחוד האירופי לבין אזרחי מדינות אחרות, אך ייתכן שעל האחרונים יחולו קריטריונים מחמירים יותר מצד הרשויות.

אין חובה להתגורר בבולגריה על מנת לרכוש בה נדל"ן. אזרחים זרים גם אינם מחויבים לקבל אישור מיוחד ממוסד ממשלתי כדי לעשות זאתס. התהליך עצמו הוא פשוט למדי ואינו שונה מהנדרש מרוכשים מקומיים.³

מסמכים ואישורים:

ישראלים המבקשים לרכוש דירת מגורים בסופיה אינם זקוקים לאשרת שהייה במדינה. לשם אישור הסכם הרכישה יהיה עליהם להציג את המסמכים הללו:

• דרכון בתוקף.
• מסמכים המוכיחים הכנסה ויכולת תשלום עבור הנכס.
• אישור על כתובת מגורים בארץ.
• רישום ברשות המסים הלאומית של בולגריה (NRA) ומספר זיהוי לצורכי מס.
• ייתכן שהרוכשים יחויבו להירשם בסוכנות הביטחון הלאומית של בולגריה (NSA) ולהציג מסמכים נוספים בהתאם לדרישת הרשויות (מסמכים מישראל יש לתרגם באופן מקצועי ולצרף אליהם חותמת אפוסטיל⁴).
• ייתכן שהרוכשים ייצטרכו לפתוח חשבון בנק מקומי על מנת להעביר את סכום הרכישה למוכרים.

היכן כדאי להשקיע בנדל"ן בסופיה

על אף עליית המחירים העקבית שחלה בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן בסופיה הוא עדיין זול ואטרקטיבי בהשוואה למדינות אחרות באירופה. משקיעים פוטנציאליים עשויים למצוא בו כיום הזדמנויות טובות לרכישה ולהפקת תשואות נאות.⁵

להלן סקירה של אזורים נבחרים בסופיה לקניית דירה להשקעה/מגורים:

• לוזנטס (Lozenets):

אזור מגורים יוקרתי בחלקה הדרומי של סופיה, מרחק קצר ממרכז העיר. חיים בו כ-50,000 איש והוא מאופיין בשילוב של מבנים מודרניים, בניינים מהתקופה הקומוניסטית, בתי מגורים ותיקים ושטחים פתוחים וירוקים. בשנים האחרונות הושקעו משאבים רבים לשיפור התשתיות והחזות באזור, במקביל לתנופת בנייה אינטנסיבית שגרמה לעליית הביקושים ולזינוק במחירי הדירות.

• אובורישטה (Oborishte):

מתחם אורבני בלב סופיה המאכלס חלק ניכר מעובדי הציבור בבירה הבולגרית. זהו אזור צפוף למדי, המאופיין בארכיטקטורה אלגנטית, בנייה מודרנית ומרחבים פתוחים וירוקים. אובורישטה כולל אתרים היסטוריים ותרבותיים ומהווה מוקד עסקים חשוב. הוא מבוקש מאוד למגורים בשל מיקומו המרכזי והמוניטין היוקרתי שלו

סטודנטסקי גראד (Studentski grad):

מתחם אורבני תוסס בחלק הדרומי של סופיה, בסמוך למרכז העיר, הידוע בכינוי "עיר הסטודנטים". סטודנטסקי גראד הוא אחד האזורים המגוונים ביותר בבירה, עם בתי מגורים ישנים מהתקופה הקומוניסטית המאוכלסים על ידי סטודנטים של אוניברסיטאות שונות, לצד מרכזי מסחר, עסקים, בילוי ומגורים מודרניים יותר. האזור זול יחסית למגורים ולמחייה ולכן עשוי להתאים לרוכשים בעלי תקציב צנוע.

• ברובו (Borovo):

שכונת מגורים מבוססת בחלקה הדרום-מערבי של סופיה. מאופייניית בשילוב של בנייני מגורים ישנים וחדשים לצד בתי קרקע חד-משפחתיים ומרחבים פתוחים וירוקים, המשרים אווירת פרברים שקטה. השכונה הופכת למבוקשת בקרב משפחות צעירות מהמעמד הבינוני. יש בה מסעדות, בתי קפה ומבני ציבור ותשתית מפותחת ויעילה של תחבורה ציבורית.

• גאו מילב (Geo Milev):

שכונה בחלק מזרחי של סופיה, בקרבת מרכז העיר. גאו מילב מאופיינת בבתי קרקע ישנים, מתחמי מגורים חדשים, שטחי מסחר ותרבות ומרחבים ירוקים ופתוחים. מיקומה המרכזי ואווירתה הפסטורלית הופכים אותה לפופולרית בקרב משפחות צעירות, אנשי עסקים ואנשי היי-טק.

מחירי נדל"ן, שכירות ושיעורי תשואה לפי עיר

לפי המכון הלאומי לסטטיסטיקה של בולגריה, שווי ממוצע למ"ר בנוי בסופיה עומד כיום על כ-2,500 יורו. עם זאת, המחירים משתנים מאוד בהתאם לגודל הנכס, מצבו ומיקומו הספציפי בעיר. להלן סקירה של ערכי השווי בשוק הנדל"ן לדירות מגורים סטנדרטיות בנות שלושה חדרים באזורים המוזכרים לעיל:⁶

*ערכי השווי בטבלה נקובים במטבע היורו

הרשימה שלעיל היא חלקית ואקראית והנתונים המובאים בה נועדו לשרטט תמונת מצב כללית בלבד. על מנת לקבל תמונת מצב מפורטת ועדכנית יש לערוך תחקיר ממוקד ועצמאי.

טיפים לרכישת נכס נדל"ן מניב בסופיה⁷

• מחקר והכנה:
  יש להגדיר את תכלית ההשקעה: מגורים, הכנסה קבועה משכירות או רווחים ספקולטיביים בטווח הארוך. הגדרת המטרה משפיעה על בחירת סוג הנכס ועל אסטרטגיית ההשקעה. לשם כך רצוי להתייעץ עם מומחים המתמצאים בשוק הנדל"ן של סופיה.

• קביעת תקציב נכונה:
  על המשקיע לנתח מראש את מצבו הפיננסי, תוך התחשבות בכלל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס. אם יש צורך ליטול משכנתה, מומלץ לסקור היטב את השוק הפיננסי ולמצוא את האפשרויות המשתלמות ביותר. במקרה הצורך, כדאי גם לשקול פתיחת חשבון בנק מחוץ לישראל, או שימוש בפלטפורמות בינלאומיות דוגמתן Wise, העשויות להפחית את עלויות העברת הכספים למוכרים בבולגריה.

• איתור הנכס הנכון:
  "מיקום, מיקום, מיקום!". ברכישת דירת מגורים בסופיה רצוי להתמקד באזורים הפופולריים, בהם קיים ביקוש גבוה במיוחד לנכסים להשכרה – ולפיכך גם פוטנציאל לתשואה גבוהה ובטוחה יותר עליה. מומלץ לבצע סקירה יסודית של אפשרויות הנדל"ן במקומות שונים ולהיעזר בסוכנים הבקיאים בשוק המקומי. בנוסף, רצוי להיעזר באתרי נדל"ן.

• סיוע משפטי:
  מומלץ להסתייע בייעוץ משפטי מקצועי שילווה את הרוכש הזר במבוכי חוקי המקרקעין, התכנון והמיסוי הבולגריים. מלבד הליווי המקצועי הנדרש, צעד כזה עשוי להפחית משמעותית את סכנת הנפילה בפח של נוכלים למיניהם, המנצלים את חוסר בקיאותם של משקיעים זרים. עם תכנון קפדני וצוות טוב של אנשי מקצוע, קל יותר להתגבר על האתגרים החוקיים והביורוקרטיים ולסגור עסקת נדל"ן על הצד הטוב ביותר.

• הגשת הצעת מחיר וניהול משא ומתן:.
  עם מציאת הנכס יש להגיש הצעה למוכרים. לאחר קבלת ההצעה והשלמת ההסדרים החוקיים והפיננסיים הנדרשים, נחתמת העסקה והרוכש נדרש לשלם את הפקדונות המוסכמים, בהתאם לחוזה. לפני העברת הכסף, חשוב לוודא בעזרת אנשי מקצוע שהנכס לא משועבד, שמצבו תקין, שהחוזים עליהם יש לחתום מציינים את כל הדרוש ושמסמכי הבעלות – וכל מסמך אחר הקשור לנכס – מובנים וברורים.

• ביצוע התשלום וסגירת העסקה:
  העברת התשלום לחשבון המוכר ברומניה בצורה מאובטחת והעברת הבעלות הרשמית של הנכס ע שם הרוכש.

עם Wise ניתן להיות רגועים ובטוחים שתמיד יתקבל התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך סכומי כסף משמעותיים על ידי שימוש ב-Wise, חלופה לבנקים המאפשרת העברת כסף לישראל וממנה.

השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, בהעברות בינלאומיות הם נוהגים להוסיף עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

כך יכולים לקוחות Wise להוריד את העלויות באופן משמעותי.

העבירו כסף עם Wise!

קבלת משכנתאות בבולגריה

בנקים בבולגריה רשאים להעניק משכנתאות לאזרחים זרים, אך התנאים עשויים להשתנות בהתאם למוסד הפיננסי ולנסיבות ההלוואה. עם זאת, על מנת להיות זכאים למשכנתה על הלווים להיות בעלי מעמד של תושבות קבועה או ארעית במדינה.

ההלוואות ניתנות בשיעור של עד 85% משווי הנכס (כלומר: שיעור המימון העצמי הוא לפחות 15%), לתקופה של עד 35 שנה. שיעורי הריבית השנתית המקובלים כיום נעים בין 2%-4%. בנקים מסוימים, כגון UniCredit Bulbank או Raiffeisenbank עשויים להיות מתאימים יותר עבור אזרחי חוץ.

תושבי חוץ ללא אישור שהייה בבולגריה יכולים במקרים מסוימים להיות זכאים למשכנתה, אם כי הפרוצדורה עשויה להיות מסורבלת וארוכה. בנוסף, במקרה כזה תנאי ההלוואה יהיו פחות טובים והלווים יחויבו להגדיל באופן משמעותי את שיעור המימון העצמי.

את הליך בקשת המשכנתה מומלץ להתחיל מוקדם ככל האפשר. כך תתקבל במהרה הערכה ריאלית של סכום הכסף הזמין להשקעה וניתן יהיה להתקדם עם מוכרים פוטנציאליים, שאף יראו שמדובר במשקיע רציני המבצע מהלכים לקראת רכישה. רצוי להשוות את תנאי ההלוואה ואת שיעורי הריבית בין בנקים שונים ולהסתייע באנשי פיננסים מקומיים.⁸

עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון⁹

העלויות העיקריות הכרוכות ברכישת דירת מגורים בסופיה כוללות:

• מס רכישה בשיעור של 1%-4% משווי הדירה.
• מס רישום מקרקעין של 0.5%.
• שירותי עורך דין, סוכן נדל"ן (2.5%-5%) ונוטריון (1%-4%).

לכך יש להוסיף עלויות נוספות כגון שירותי תרגום, הצהרת בעלות על הנכס ועוד.

השקעה בנדל"ן בסופיה כיום עשויה להיות הזדמנות חד-פעמית

סופיה עשויה להוות יעד משתלם עבור משקיעים זרים, הן בשל היצע הנכסים המגוון והן בזכות מחירים משתלמים ותשואות שנתיות יציבות. נכסי נדל"ן בעיר משביחים באופן עקבי ועשויים להניב רווחים נאים, בעיקר במרכזים אורבניים ובאזורי תיירות. סופיה, אם כן, מסתמנת עתה כמקום כדאי להשקעות עבור ישראלים.

העברות כספים בינלאומיות הן אלמנט מאתגר בעת השקעה בנכס בחו"ל, בשל עלויות גבוהות. פלטפורמת Wise עשויה להוות פתרון אופטימלי להעברות כספים בינלאומיות למטרת רכישת נדל"ן. Wise מאפשרת למשתמשיה לממן בצורה פשוטה השקעה בנדל"ן ברומניה, לקבל תשלומי שכירות ולהמיר מטבעות בשער היציג ולא בשערי הבנקים המנופחים. עם שירות מהיר ועמלות שקופות ונמוכות, Wise מאפשרת למשתמשיה להחליף את ההתנהלות המסורבלת והיקרה מול המוסדות הפיננסיים המסורתיים בעת קנייה, השכרה או מכירה של נדל"ן מחוץ לישראל⁹ בשירות דיגיטלי עדכני, פשוט, נוח וזול.¹º

הצטרפו ל-Wise עוד היום!

מקורות:

1. מידע כללי על סופיה ועל כלכלת העיר.
2. אשרות לפרילנסרים ונוודים דיגיטליים.
3. רכישת נדל"ן בסופיה על ידי אזרחים זרים.
4. מסמכים נדרשים עבור אזרחים זרים.
5. אזורים לרכישת דירה בסופיה.
6. אתרים מצוינים לבדיקת שווי דירות, מחירי שכירות ותשואות שנתיות.
7. מדריך מלא עבור זרים לרכישת נדל"ן בסופיה.
8. אופציות לקבלת משכנתא בבולגריה.
9. מיסים ועלויות אחרות הנלווים לרכישת דירה בסופיה.
10. אנא בקרו באתר של Wise כדי להכיר את השירות שאנו מעניקים, כמו גם את תנאי השימוש ואת התעריפים המוצעים.