רכישת נכס נדל"ן בבוקרשט כאזרחים ישראליים

שוק הנדל"ן בבוקרשט מציע לישראלים אפשרויות השקעה טובות ומגוונות. מהם היתרונות ברכישת נכס בבוקרשט כיום וכיצד ניתן לעשות זאת על הצד הטוב ביותר?

בירת רומניה בוקרשט היא המרכז התרבותי והכלכלי של המדינה. העיא, השוכנת בחלק הדרומי של המדינה, מעט צפונית לנהר הדנובה וכ-280 ק"מ מערבית לים השחור, מאכלסת כ-2 מיליון תושבים. בוקרשט שוכנת באזור מישורי, בסביבה המלאה בנחלים ובאגמים יפים. העיר העתיקה של בוקרשט מהווה מוקד משיכה עבור תיירים בזכות אתרי הדת והתרבות ושורות המבנים הקלאסיים שבחזיתם מסעדות, בתי קפה וחנויות לרוב.

המשק המקומי מבוסס בעיקר על מגזרי התעשייה, השירותים והמסחר ומהווה מוקד משיכה לתאגידים בינלאומיים בזכות המיסוי הנמוך ומדיניות ידידותית לעסקים, המאפיינת את רומניה. רמת החיים בעיר גבוהה יותר מהממוצע באיחוד האירופי ובשנים האחרונות אף נרשמה בה צמיחה עקבית ומרשימה. עלויות המחיה הסבירות והמיסוי הנמוך ביחס לשאר מדינות האיחוד האירופי הופכים את בוקרשט ליעד מצוין להשקעה ואפילו למגורים, במיוחד עבור פרילנסרים ונוודים דיגיטליים.¹

המאמר שלהלן יעסוק באפשרויות לרכישת נדל"ן בבוקרשט. בנוסף, המאמר יציג את Wise, פלטפורמה חלופית להעברות כספים בינלאומיות, המציעה את השער היציג כשער ההמרה (זה אותו ניתן לראות בחיפוש שערי מטבע בגוגל).

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

האם ישראלים יכולים לקנות נכסי נדל"ן בבוקרשט?

אזרחים זרים רשאים לקנות נכסים בנויים ברומניה כמעט ללא הגבלות משמעותיות, בין שהם אזרחי האיחוד האירופי או לא. משמעות הדבר היא שישראלים יכולים לקנות דירות, בתים וסוגי נדל"ן אחרים ממש כמו אזרח רומני מקומי. המצב מעט שונה כשמדובר בבעלות על קרקע - אז חלות מגבלות על אלו שאינם תושבי האיחוד האירופי.²

אין חובה להתגורר ברומניה על מנת לרכוש ולהחזיק בה נדל"ן. אזרחים זרים אף אינם נדרשים לקבל אישור ממשלתי כדי לקנות נכס. התהליך עצמו הוא פשוט למדי ואינו שונה מהנדרש מרוכשים מקומיים.

מסמכים ואישורים:

ישראלים המבקשים לרכוש נדל"ן ברומניה אינם זקוקים לאשרת שהייה במדינה. אישור הסכם הרכישה יצריך את הצגת המסמכים הללו:

• דרכון בתוקף.
• מסמך המוכיח יכולת תשלום עבור הנכס.
• מספר זיהוי רומני (CNP) - במקרה שהרוכש חי ברומניה.
• מספר זיהוי לצורכי מס (NIF) - במקרה שהרוכש אינו חי ברומניה. את ה-NIF ניתן לקבל בקלות אצל רשויות המס המקומיות.
• ייתכן שהרוכשים יצטרכו להמציא מסמכים נוספים, בהתאם לדרישות הרשויות השונות.

מצד המוכרים - עליהם להציג שטר קניין, רישום בספר המקרקעין ועוד מסמכים המעידים על מצבו החוקי של הנכס.³

היכן כדאי להשקיע בנדל"ן בבוקרשט⁴

על אף עליית המחירים העקבית שחלה בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן בבוקרשט הוא עדיין זול ואטרקטיבי בהשוואה לערים מרכזיות אחרות באירופה. גם כיום משקיעים פוטנציאליים יכולים למצוא בו הזדמנויות רכישה טובות, עם פוטנציאל להפקת תשואות גבוהות, העשויות להגיע במקרים מסוימים עד ל-10% בשנה.

להלן סקירה של האזורים הבולטים למטרות השקעה בבוקרשט:

• העיר העתיקה:

העיר העתיקה, הממוקמת במרכז בוקרשט, ידועה באתריה ההיסטוריים, ברחובותיה המרוצפים ובארכיטקטורה הקלאסית שהשתמרה היטב. בנוסף, היא מציעה חיי לילה תוססים ומסעדות מכל סוג אפשרי, כמו גם אטרקציות ואירועים תרבותיים הנערכים בה לכל אורך השנה. בעיר העתיקה ניתן למצוא דירות ייחודיות בבניינים בעלי עיצוב קלאסי.

• הרשטראו (Herăstrău):

הרשטראו היא שכונה יוקרתית המקיפה את פארק ואגם הרשטראו, הנמצא בחלק הצפוני של בוקרשט, בסמוך לארמון של משפחת המלוכה ההיסטורית של רומניה. השכונה מאופיינת בסביבה שלווה וציורית, עם מבנים קלאסיים ומודרניים, שטחים מסחריים יוקרתיים והרבה מרחבי טבע פתוחים. השכונה מושכת משפחות אמידות ומחירי הנדל"ן בה הם גבוהים באופן יחסי.

• פיאצה רומאנה (Piața Romană):

פיאצה רומאנה היא כיכר גדולה ומפורסמת, המהווה הצטלבות בין שתי שדרות מרכזיות. זהו אזור שוקק חיים המאופיין בשילוב של מבני מגורים ומסחר וידוע באירועי התרבות ובאתרים ההיסטוריים שלו. יש בו שפע של בתי קפה, חנויות ומשרדים ציבוריים ועוברים בו שלל אמצעי תחבורה ציבורית. בשל מיקומה המרכזי והאטרקטיביות שלה, מחירי הדירות בפיאצה רומאנה הם גבוהים למדי.

• טינרטולואי (Tineretului):

שכונה קטנה יחסית בחלק הדרומי של בוקרשט, הקרויה על שם הפארק הסמוך אליה. בשנים האחרונות הושקעו בה מאמצי פיתוח והתחדשות, ולצד בנייה ישנה מימי הקומוניזם עומדים בה כיום גם בנייני דירות מודרניים, המספקים מענה למגוון רחב של העדפות מגורים ותקציבים שונים. בשנים האחרונות ניכרו ביקושים גבוהים לנדל"ן בשכונה, שהביאו לעלייה עקבית במחירי הדירות.

• פאנטלימון (Pantelimon):

שכונה בחלק הצפון-מזרחי של בוקרשט, שבשטחה נמצא האצטדיון הלאומי של רומניה. האזור מאופיין בשילוב של בנייה למגורים, תעשייה ומסחר לצד מרחבים ירוקים ופתוחים. בשנים האחרונות התבצעו בשכונה פרויקטים של התחדשות עירונית ששינו את פניה והעלו בה את הביקושים לדירות. בזכות מחירי הנדל"ן הסבירים והקירבה היחסית למרכז העיר, פאנטלימון יכולה לספק הזדמנויות השקעה טובות.

מחירי נדל"ן, שכירות ושיעורי תשואה לפי אזור בבוקרשט

מחירי הדירות בבוקרשט משתנים בהתאם לגודל הנכס, כמו גם מצבו ומיקומו הספציפי בעיר. להלן סקירה תמציתית של שווי שוק הנדל"ן לדירות מגורים סטנדרטיות בנות שלושה חדרים באזורים המוזכרים לעיל:⁵

*ערכי השווי בטבלה נקובים במטבע האירו.

הרשימה שלעיל היא חלקית והנתונים המובאים בה נועדו לשרטט תמונת מצב כללית בלבד. על מנת לקבל תמונת מצב מפורטת ועדכנית יש לערוך תחקיר עצמאי וממוקד.

טיפים לרכישת נכס נדל"ן מניב בבוקרשט

• מחקר והכנה:
  יש להגדיר את תכלית ההשקעה: מגורים, הכנסה קבועה משכירות או רווחים ספקולטיביים בטווח הארוך. הגדרת המטרה משפיעה על בחירת סוג הנכס ועל אסטרטגיית ההשקעה. לשם כך רצוי להתייעץ עם מומחים המתמצאים בשוק הרומני.
• קביעת תקציב נכונה:
  על המשקיע לנתח מראש את מצבו הפיננסי, תוך התחשבות בכלל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס. אם יש צורך ליטול משכנתה, מומלץ לסקור היטב את השוק הפיננסי ולמצוא את האפשרויות המשתלמות ביותר. במקרה הצורך, כדאי גם לשקול פתיחת חשבון בנק מחוץ לישראל, או שימוש בפלטפורמות בינלאומיות דוגמתן WISE, העשויות להפחית את עלויות העברת הכספים למוכרים ברומניה.
• איתור הנכס הנכון:
  "מיקום, מיקום, מיקום!". בוקרשט היא עיר מגוונת, וכך גם היצע הנדל"ן שבה. ברכישת דירת מגורים בה רצוי להתמקד באזורים הפופולריים, בהם קיים ביקוש גבוה במיוחד לנכסים להשכרה – ולפיכך גם פוטנציאל לתשואה גבוהה ובטוחה יותר עליה. מומלץ לבצע סקירה יסודית של אפשרויות הנדל"ן במקומות שונים בעיר ולהיעזר בסוכנים הבקיאים בשוק המקומי. בנוסף, רצוי להיעזר באתרי נדל"ן גדולים ובעלי מוניטין ברומניה, דוגמת storia ו-imobiliare.
• סיוע משפטי:
  מומלץ להסתייע בייעוץ משפטי מקצועי שילווה את הרוכש הזר במבוכי חוקי המקרקעין, התכנון והמיסוי הרומניים. מלבד הליווי המקצועי הנדרש, צעד כזה עשוי להפחית משמעותית את סכנת הנפילה בפח של נוכלים למיניהם, המנצלים את חוסר בקיאותם של משקיעים זרים. עם תכנון קפדני וצוות טוב של אנשי מקצוע, קל יותר להתגבר על האתגרים החוקיים והביורוקרטיים ולסגור עסקת נדל"ן על הצד הטוב ביותר.
• הגשת הצעת מחיר וניהול משא ומתן:.
  עם מציאת הנכס יש להגיש הצעה למוכרים. לאחר קבלת ההצעה והשלמת ההסדרים החוקיים והפיננסיים הנדרשים, נחתמת העסקה והרוכש נדרש לשלם את הפקדונות המוסכמים, בהתאם לחוזה. לפני העברת הכסף, חשוב לוודא בעזרת אנשי מקצוע שהנכס לא משועבד, שמצבו תקין, שהחוזים עליהם יש לחתום מציינים את כל הדרוש ושמסמכי הבעלות – וכל מסמך אחר הקשור לנכס – מובנים וברורים.
• ביצוע התשלום וסגירת העסקה:
  העברת התשלום לחשבון המוכר ברומניה בצורה מאובטחת והעברת הבעלות הרשמית של הנכס על שם הרוכש.⁶

עם Wise ניתן להיות רגועים ובטוחים שתמיד יתקבל התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך סכומי כסף משמעותיים על ידי שימוש ב-Wise, חלופה לבנקים המאפשרת העברת כסף לישראל וממנה.

השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, בהעברות בינלאומיות הם נוהגים להוסיף עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

כך יכולים לקוחות Wise להוריד את העלויות באופן משמעותי.

העבירו כסף עם Wise!

קבלת משכנתאות ברומניה

הבנקים ברומניה רשאים להעניק משכנתאות לאזרחים זרים, אך אצל חלקם ההליך עשוי להיות מורכב וארוך. בנקים מסוימים, כגון Banca Transilvania או Raiffeisen Bank עשויים להיות ידידותיים יותר עבור משקיעים זרים. בעת הגשת בקשה למשכנתה יש להציג דרכון, הוכחת הכנסה, דירוג אשראי, מסמך המעיד על מטרת רכישת הנכס וייתכן שגם מסמכים נוספים, בהתאם לכללי הבנק הספציפי.

משקיעים זרים מקבלים בדרך כלל אישור להלוואות על סך עד 85% משווי הנכס (כלומר: שיעור המימון העצמי הוא לפחות 15%). תקופת המשכנתה היא 15-30 שנה ושיעורי הריבית השנתית המקובלים כיום נעים בין 5%-7%.

בנסיבות מסוימות יכולים משקיעים זרים להשתתף בתוכנית הממשלתית Noua Casă, המציעה תנאים משופרים ושיעורי ריבית מופחתים עבור אלו הרוכשים נדל"ן לראשונה בחייהם.

את הליך בקשת המשכנתה מומלץ להתחיל מוקדם ככל האפשר. כך תתקבל במהרה הערכה ריאלית של סכום הכסף הזמין להשקעה וניתן יהיה להתקדם עם מוכרים פוטנציאליים, שאף יראו שמדובר במשקיע רציני המבצע מהלכים לקראת רכישה. רצוי להשוות את תנאי ההלוואה ואת שיעורי הריבית בין בנקים שונים ולהסתייע באנשי פיננסים מקומיים.

עלויות אפשריות נוספות⁸

העלויות העיקריות הכרוכות ברכישת נדל"ן ברומניה כוללות:

• מס בולים בשיעור 0.5%-3% משווי הדירה.
• מס על העברת זכויות במקרקעין בשיעור של עד 2% משווי הנכס.
• מס על הכנסות משכירות בשיעור 9.6%.
• שירותי עורך דין, סוכן נדל"ן (4%-6%) ונוטריון (עד 2.2%).

בין ממשלות ישראל ורומניה קיים הסכם למניעת כפל מס, המגן על משקיעים ישראליים ומאפשר להם להזדכות על המס ששולם ברומניה.

השקעה בנדל"ן בבוקרשט כיום עשויה להיות הזדמנות חד-פעמית

בוקרשט מצטיירת כיעד משתלם עבור משקיעים זרים, הן בשל היצע הנכסים המגוון והן בזכות מחירים אטרקטיביים ותשואות גבוהות. נדל"ן בעיר מניב כיום רווחים נאים, בעיקר במרכזים אורבניים ובאזורי תיירות.

העברות כספים בינלאומיות הן אלמנט מאתגר בעת השקעה בנכס בחו"ל, בשל עלויות גבוהות. פלטפורמת Wise עשויה להוות פתרון אופטימלי להעברות כספים בינלאומיות למטרת רכישת נדל"ן. Wise מאפשרת למשתמשיה לממן בצורה פשוטה השקעה בנדל"ן ברומניה, לקבל תשלומי שכירות ולהמיר מטבעות בשער היציג ולא בשערי הבנקים המנופחים. עם שירות מהיר ועמלות שקופות ונמוכות, Wise מאפשרת למשתמשיה להחליף את ההתנהלות המסורבלת והיקרה מול המוסדות הפיננסיים המסורתיים בעת קנייה, השכרה או מכירה של נדל"ן מחוץ לישראל בשירות דיגיטלי עדכני, פשוט, נוח וזול.⁹

הצטרפו ל-Wise עוד היום!

מקורות:

1. מידע כללי על בוקרשט ועל הכלכלה המקומית.
2. רכישת נדל"ן בבוקרשט על ידי זרים.
3. מסמכים נדרשים עבור אזרחים זרים בכלל וישראלים בפרט.
4. אזורים לרכישת דירה בבוקרשט.
5. אתר לבדיקת מחירי דירות ושכירות באיזורים שונים בבוקרשט.
6. מדריך מלא לרכישת נדל"ן ברומניה עבור זרים.
7. אופציות לנטילת משכנתא ברומניה.
8. עלויות נוספות ומסים הנלווים לרכישת נכס ברומניה.
9. היכנסו לאתר Wise, קראו את תנאי השימוש והתרשמו מהתעריפים המצוינים.