רכישת נדל"ן באמסטרדם כאזרחים ישראליים

שוק הנדל"ן באמסטרדם מציע לישראלים אפשרויות איכותיות ומגוונות להשקעה. מהם היתרונות ברכישת נכס באמסטרדם כיום, וכיצד ניתן לבצע את הקנייה?

אמסטרדם, בירת הולנד והמרכז הכלכלי והפוליטי שלה, היא אחת הערים המוכרות והפופולריות בעולם. היא שוכנת על גדות נהר אמסטל ומאכלסת ככמיליון בני אדם. יופיה הייחודי ניכר של ברחובותיה הציוריים, במערכת התעלות המרהיבה ובאדריכלות, המשלבת מסורת קולוניאלית ובנייה מודרנית.

אמסטרדם היא אחת הערים המשגשגות באירופה, בין היתר בזכות המשק ההולנדי, המשלב כלכלת שוק פתוחה עם מעורבות ממשלתית משמעותית ומנגנון רווחה מפותח. העיר נחשבת למרכז חשוב של סחר בינלאומי ועסקים גלובליים, בעיקר בתחומי הפיננסים, המידע והטכנולוגיה הרפואית. עוד היא ידועה כמוקד תיירות פופולרי, המושך אליו יותר מ-5 מיליון מבקרים בשנה. הכלכלה ההולנדית נהנית מזה שנים רבות מצמיחה עקבית ויציבה. השכר הגבוה, התמיכה הסוציאלית והשירותים הציבוריים המעולים מעניקים לאוכלוסייה המקומית רמת חיים מהטובות בעולם.¹

המאמר שלהלן יעסוק באפשרויות לרכישת נכס באמסטרדם. עוד הוא יציג את פלטפורמת Wise, שירות העברות כספים בינלאומיות חלופי, המספק את השער היציג (השער אותו ניתן למצוא בחיפוש בגוגל) כשער ההמרה – וכך חוסך כסף רב למשתמשיו.

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

האם ישראלים יכולים לקנות נכסי נדל"ן באמסטרדם?

אזרחים זרים רשאים לקנות קרקעות ונכסים בנויים בהולנד, כולל בתים, דירות מגורים ומבני מסחר. החוק המקומי אינו מבחין בין אזרחי האיחוד האירופי לבין אזרחי מדינות אחרות וזכויות הבעלות על מקרקעין חלות על כולם באופן שווה. אזרחים זרים אינם מחויבים לקבל אישור ממוסד ממשלתי. התהליך עצמו פשוט למדי ואינו שונה מהנדרש מרוכשים מקומיים.² גם אין חובה חוקית להתגורר בהולנד על מנת לרכוש בה נדל"ן.

מסמכים ואישורים

ישראלים המבקשים לרכוש נכס באמסטרדם אינם זקוקים לאשרת שהייה במדינה. לשם אישור הסכם הרכישה יהיה עליהם להציג את המסמכים שלהלן:

• דרכון בתוקף.
• מסמכים המוכיחים הכנסה ויכולת תשלום עבור הנכס.
• ייתכן שהרוכשים יצטרכו להוציא מספר שירות לאזרח (BSN), שאותו ניתן לקבל במשרדי המועצה המקומית. זהו מספר זיהוי הדרוש לכל אזרח הולנדי ולכל תושב חוץ הנזקק לשירותי הרשויות.
• ייתכן שיהיה צורך בתרגום מסמכים מעברית להולנדית ולצרף אליהם חותמת אפוסטיל.³

היכן כדאי להשקיע בנדל"ן באמסטרדם

שוק הנדל"ן באמסטרדם הוא דינאמי ותוסס. בעשור האחרון הוא הצליח להתאושש בהדרגה מהמשבר הכלכלי של 2008 ונכסי המגורים בעיר התייקרו משמעותית.⁴ עם זאת, משקיעים פוטנציאליים עדיין עשויים למצוא כיום דירות מגורים במחירים משתלמים, בין היתר בשל העובדה שחלק ניכר מהן שייכות למאגר הדיור הציבורי והן נמכרות לעתים מתחת לערך השוק. כמו כן, שיעורי התשואה המקובלים בעיר הם בדרך כלל גבוהים יחסית לערים גדולות אחרות באירופה.

להלן סקירה של אזורים בולטים באמסטרדם:⁵

• מרכז (Centrum):
  רובע בלב אמסטרדם ואחד משמונת מחוזותיה הרשמיים. הרובע מנוהל על ידי ועדה אוטונומית של התושבים. האזור מכיל חלק ניכר מאתריה ההיסטוריים והתרבותיים של העיר ומהווה מוקד משיכה מוביל עבור תיירים. הרחובות צרים ומאופיינים בעיקר בבתי מגורים קלאסיים, כמו גם בחנויות מסחריות ובמלונות רבים. הביקוש העיקרי ברובע הוא לדירות מעוצבות ומרוהטות להשכרה עבור תיירים, דיירים זמניים ואנשי עסקים. רובע המרכז נחשב למתחם יוקרתי ומבוקש במיוחד ומחירי הרכישה והשכירות הם בהתאם לכך.
• דרום-מזרח (Zuidoost):
  רובע תוסס ומגוון בפאתי העיר, המורכב מארבע שכונות גדולות ומתאפיין באוכלוסיה רב-תרבותית, ארכיטקטורה מודרנית ושטחים פתוחים וירוקים. הרובע ידוע באירועי התרבות והפסטיבלים המתקיימים בו, וכן בזכות האצטדיון הלאומי על שם יוהאן קרויף שנבנה בשטחו. בשנים האחרונות הפך Zuidoost למוקד משיכה עבור משפחות מהמעמד הבינוני בזכות תנופת התחדשות ופיתוח – אולם בשל מיקומו, מחירי הנכסים באזור הם עדיין נמוכים למדי ביחס לשכונות במרכז העיר.
• המערב החדש (Nieuw West):
  רובע שהוכר באופן רשמי בשנת 2010 בעקבות איחוד של מספר שכונות במערב אמסטרדם. מרבית מבני המגורים הוקמו לאחר מלחמת העולם השנייה, לפי העיקרון התכנוני "עיר גנים", המשלב אלמנטים כפריים בתוך המרחב האורבני. Nieuw West מאופיין בארכיטקטורה מעורבת של מבני מגורים ובתים פרטיים, ובליבו יש אגם מלאכותי ופארק נרחב. מאז תחילת המילניום התקיימו ברובע פרויקטים רבים להתחדשות עירונית, וכיום הוא נחשב לאזור מבוקש ואופנתי בזכות היצע הדירות האיכותי והמחירים הסבירים ביחס לנכסים במרכז העיר.
• דה פָּייפּ (De Pijp):
  שכונת מגורים הממוקמת בחלק הדרומי של אמסטרדם, בסמוך לרובע המרכזי. דה פייפ, שמרבית רחובותיה קרויים על שם ציירים הולנדיים מפורסמים, מאופיינת במבני מגורים צפופים לצד שטחי מסחר רבים, וכן באוכלוסיה מגוונת עם אחוז גבוה יחסית של אנשים אמידים. מלבד זאת, השכונה מוכרת בזכות האמנים הרבים המתגוררים בה, כמו גם בשל שוק "אלברט קאופ" ואטרקציות תיירותיות אחרות המושכות מבקרים מקומיים ובינלאומיים כאחד. בשל הפופולריות של דה פייפ וסמיכותה למרכז העיר מחירי הנדל"ן בה הם גבוהים למדי, אם כי מעט נמוכים יותר מנכסים ברובע המרכזי.
• צפון אמסטרדם (Noord):
  הרובע הצפוני ביותר באמסטרדם ואחד משמונת מחוזותיה הרשמיים. האזור מופרד משאר חלקי העיר על ידי נהר אִיי (Ij), ומוכר בעיקר בשל בתי העץ הקלאסיים הבנויים בשטחו ובזכות אתרים חשובים כארמון המלוכה ותחנת הרכבת המרכזית. Noord, שהיה בעבר אזור תעשייתי, נעשה מוקד משיכה עבור אמנים צעירים ואנשים המחפשים חלופה שקטה וזולה לרובעיה המרכזיים והסואנים של העיר. לאור המגמות הנוכחיות, מחירי הנדל"ן ברובע צפויים לעלות באופן עקבי בשנים הבאות.

מחירי נדל"ן, שכירות ושיעורי תשואה לפי אזור

על פי הנתונים הזמינים בשוק הנדל"ן באמסטרדם, שווי ממוצע למ"ר בנוי מגיע כיום עד ל-8,000 אירו. המחירים משתנים מאוד בהתאם לגודל הנכס, מצבו הפיזי ומיקומו הספציפי בעיר.

להלן סקירה של ערכי השווי בשוק הנדל"ן לדירות מגורים סטנדרטיות בנות שלושה חדרים באזורים המוזכרים לעיל:⁶

*ערכי השווי בטבלה נקובים במטבע האירו.

הרשימה שלעיל היא חלקית והנתונים המובאים בה נועדו לשרטט תמונת מצב כללית בלבד. על מנת לקבל תמונת מצב מפורטת ועדכנית יש לערוך תחקיר מעמיק ועצמאי.

טיפים לרכישת נכס נדל"ן מניב באמסטרדם⁷

• מחקר והכנה:
  יש להגדיר את תכלית ההשקעה: מגורים, הכנסה קבועה משכירות או רווחים ספקולטיביים בטווח הארוך. הגדרת המטרה משפיעה על בחירת סוג הנכס ועל אסטרטגיית ההשקעה. לשם כך רצוי להתייעץ עם מומחים המתמצאים בשוק ההולנדי.

• קביעת תקציב נכונה:
  על המשקיע לנתח מראש את מצבו הפיננסי, תוך התחשבות בכלל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס. אם יש צורך ליטול משכנתה, מומלץ לסקור היטב את השוק הפיננסי ולמצוא את האפשרויות המשתלמות ביותר. במקרה הצורך, כדאי גם לשקול פתיחת חשבון בנק מחוץ לישראל, או שימוש בפלטפורמות בינלאומיות דוגמתן Wise, העשויות להפחית את עלויות העברת הכספים למוכרים בהולנד.

• איתור הנכס הנכון:
  "מיקום, מיקום, מיקום!". אמסטרדם היא עיר רב-גונית מבחינה גיאוגרפית ותרבותית, וכך גם היצע הנדל"ן שלה. רצוי להתמקד באזורים הפופולריים בעיר, בהם ישנו ביקוש גבוה לנכסים להשכרה – ולפיכך גם פוטנציאל לתשואה גבוהה ובטוחה יותר על ההשקעה. מומלץ לבצע סקירה יסודית של אפשרויות הנדל"ן במקומות שונים ולהיעזר בסוכנים המצויים היטב בשוק המקומי. בנוסף, רצוי להיעזר באתרי נדל"ן גדולים ובעלי מוניטין כגון Funda או Pararius.

  • יש לבדוק אם העסקה היא עבור רכישת זכויות בעלות (vol eigendom) או זכויות חכירה (erfpacht). בהולנד, נכס חכור מחייב בדרך כלל תשלומים דו-שנתיים לעירייה שבשטחה הוא מצוי. עוד יש לבדוק את תקופת החכירה ואם קיימת אפשרות לשלם את כל דמי החכירה בבת אחת.

  • במקרה שהדירה מיועדת להשכרה, חשוב ללמוד את חוקי השכירות ההולנדיים המגנים על זכויות השוכר ומציבים מגבלות על גובה שכר הדירה.⁸

• סיוע משפטי:
  מומלץ להסתייע בייעוץ משפטי מקצועי שילווה את הרוכש הזר במבוכי חוקי המקרקעין, התכנון והמיסוי ההולנדים. מלבד הליווי המקצועי הנדרש, צעד כזה עשוי להפחית משמעותית את סכנת הנפילה בפח של נוכלים למיניהם, המנצלים את חוסר בקיאותם של משקיעים זרים. עם תכנון קפדני וצוות טוב של אנשי מקצוע, קל יותר להתגבר על האתגרים החוקיים והביורוקרטיים ולסגור עסקת נדל"ן על הצד הטוב ביותר.

• הגשת הצעת מחיר וניהול משא ומתן:
  עם מציאת הנכס יש להגיש הצעה למוכרים. לאחר קבלת ההצעה והשלמת ההסדרים החוקיים והפיננסיים הנדרשים, נחתמת העסקה והרוכש נדרש לשלם את הפקדונות המוסכמים, בהתאם לחוזה. לפני העברת הכסף, חשוב לוודא בעזרת אנשי מקצוע שהנכס לא משועבד, שמצבו תקין, שהחוזים עליהם יש לחתום מציינים את כל הדרוש ושמסמכי הבעלות – וכל מסמך אחר הקשור לנכס – מובנים וברורים.

• ביצוע התשלום וסגירת העסקה:
  העברת התשלום לחשבון המוכר בהולנד בצורה מאובטחת והעברת הבעלות הרשמית של הנכס על שם הרוכש.

עם Wise ניתן להיות רגועים ובטוחים שתמיד יתקבל התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך סכומי כסף משמעותיים על ידי שימוש ב-Wise, חלופה לבנקים המאפשרת העברת כסף לישראל וממנה.

השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, בהעברות בינלאומיות הם נוהגים להוסיף עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

כך יכולים לקוחות Wise להוריד את העלויות באופן משמעותי.

העבירו כסף עם Wise!

קבלת משכנתאות בהולנד

בנקים בהולנד רשאים להעניק משכנתאות לזרים. עם זאת, אנשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי נזקקים למעמד תושבות במדינה ולמספר BSN, המופק על ידי הרשות המקומית.

תנאי הזכאות למשכנתה משתנים בהתאם למוסד הפיננסי ולנסיבות ההלוואה. יש בנקים שעשויים להערים קשיים על אזרחי חוץ, אולם היצע ההלוואות זמין לכל הלקוחות והוא כולל לרוב כיסוי של עד 90% משווי הנכס (כלומר: שיעור המימון העצמי הוא לפחות 10%) לתקופה של עד 20 שנה. שיעורי הריבית השנתית נעים כיום בין 4%-5%. בנקים מסוימים, כגון ABN AMRO או ING Netherlands, עשויים להיות נוחים יותר לאזרחי חוץ.

בהולנד ניתן לעתים להשתמש במערכת הלאומית לערבות משכנתאות (NHG), באמצעותה מבטיחה המדינה את תשלומי ההלוואה במקרים של אובדן כושר עבודה, אבטלה או גירושין. להשתתפות בתכנית יש יתרונות רבים, כולל ריבית מופחתת והטבות בתשלומי המיסים, אולם היא מוגבלת לנכסים עד לשווי 435,000 אירו.

את הליך בקשת המשכנתה מומלץ להתחיל מוקדם ככל האפשר. כך תתקבל במהרה הערכה ריאלית של סכום הכסף הזמין להשקעה וניתן יהיה להתקדם עם מוכרים פוטנציאליים, שאף יראו שמדובר במשקיע רציני המבצע מהלכים לקראת רכישה. רצוי להשוות את תנאי ההלוואה ואת שיעורי הריבית בין בנקים שונים ולהסתייע באנשי פיננסים מקומיים.⁹

עלויות אפשריות נוספות⁹

העלויות העיקריות הכרוכות ברכישת דירת מגורים באמסטרדם כוללות:

• מס העברת בעלות בשיעור של 2% משווי הנכס.
• מס רישום מקרקעין בשיעור 1% עד 1.2%.
• מס שנתי על נכסים מושכרים – עד 1.76% מהשווי הרשום.
• מס רכוש בשיעור שנתי של עד 0.05% משווי הנכס.
• שירותי עורך דין, נוטריון וסוכן נדל"ן בעלות של 2%-4% ממחיר הרכישה.

לכך יש להוסיף עלויות אפשריות נוספות כשירותי תרגום, ועוד.

השקעה בנדל"ן באמסטרדם כיום עשויה להיות הזדמנות חד-פעמית

אמסטרדם עשויה להוות יעד משתלם למשקיעים ישראליים, הן בשל היצע הנכסים המגוון והן בזכות מחירים משתלמים ותשואות שנתיות יציבות. נכסי נדל"ן בעיר משביחים באופן עקבי ועשויים להניב רווחים נאים, בעיקר במרכזים אורבניים ובאזורי תיירות.

העברות כספים בינלאומיות הן אלמנט מאתגר בעת השקעה בנכס בחו"ל, בשל עלויות גבוהות. פלטפורמת Wise עשויה להוות פתרון אופטימלי להעברות כספים בינלאומיות למטרת רכישת נדל"ן. Wise מאפשרת למשתמשיה לממן בצורה פשוטה השקעה בנדל"ן בהולנד, לקבל תשלומי שכירות ולהמיר מטבעות בשער היציג ולא בשערי הבנקים המנופחים. עם שירות מהיר ועמלות שקופות ונמוכות, Wise מאפשרת למשתמשיה להחליף את ההתנהלות המסורבלת והיקרה מול המוסדות הפיננסיים המסורתיים בעת קנייה, השכרה או מכירה של נדל"ן מחוץ לישראל בשירות דיגיטלי עדכני, פשוט, נוח וזול.¹º

הצטרפו ל-Wise עוד היום!

מקורות:

1. מידע כללי על אמסטרדם ועל הכלכלה המקומית.
2. האפשרות לרכוש נדל"ן באמסטרדם על ידי זרים.
3. מסמכים נדרשים עבור אזרחים זרים.
4. התאוששות שוק הנדל"ן בהולנד בעשור האחרון.
5. אזורים לרכישת דירה באמסטרדם.
6. אתרים פופולריים לבדיקת מחירי דירות לרכישה והשכרה באזורים שונים באמסטרדם.
7. מדריך לרכישת נדל"ן בהולנד עבור זרים.
8. תנאים לנטילת משכנתא) בהולנד.
9. עלויות ומיסים הנלווים לרכישת דירת מגורים באמסטרדם.
10. היכנסו לאתר Wise, קראו את תנאי השימוש והתרשמו מהתעריפים המצוינים.