Osztrák jelzáloghitel: Feltételek, igénylési folyamat, tudnivalók

Ausztriában a jelzáloghitel általános feltételei meglehetősen megfizethetőnek és vonzónak tűnnek sokak számára, akik egy jómódú európai országban kívánnak lakástulajdonossá válni. Ennek ellenére vannak buktatói az Ausztriában ingatlant vásárló külföldiek hitelében, ami azt jelenti, hogy a külföldiként néhány akadályt kell megugranod, hogy sikeres jelzáloghitel-igénylést tudj igényelni. Ebben az útmutatóban néhány fontos támpontot találsz a külföldi ingatlan jelzáloghitelének megszerzéséhez.

Ha pedig arra lesz szükséged, hogy a pénzedet egy másik országba eljuttasd, akkor nem mindegy, hogy milyen átváltási árfolyammal és milyen díjakkal történik meg az átváltás.

Ebben segíthet a Wise számla, amivel pénzed mindig a piaci középárfolyamon kerül átváltásra, alacsony, előre látható díjakkal.

Tudj meg többet🔎

Kaphatok osztrák jelzáloghitelt külföldiként?

Nincs jogi akadálya annak, hogy külföldikként jelzálogkölcsönt vegyél fel. A gyakorlatban azonban ez sokkal egyszerűbben elintézhető, ha rendelkezel tartózkodási engedéllyel és megfelelő hiteltörténettel Ausztriában.

A legelső feladatod, ha vásárolni szeretnél ingatlant Ausztriában, először is külön engedélyt kell szerezned az ingatlanszerzéshez a helyi Földhivatalban (Grundverkehrskommission), megjelölve a jogszerű felhasználási célokat, például üzlet, lakás, munkavégzés.

Általában nem szokott gond lenni, ha új otthont vásárolnál állandó lakhatásra (Hauptwohnsitz). Ha a meglévő lakóhelyed mellett vásárolnál egy másik ingatlant, például nyaralásra, akkor az eljárás bonyolultabbnak bizonyul. Például szinte lehetetlen ingatlan tulajdonosnak lenni a felkapott üdülő régiókban, például Zell am See-ben vagy Kitzbühelben.

Könnyebb engedélyt szerezned a kevésbé népszerű helyekre és a külvárosi városrészekre. A helyi vállalkozások támogatása érdekében Ausztria ösztönzi a külföldi befektetőket, ha kereskedelmi ingatlant szeretnél.

A bankok számos tényező, többek között a hitelképesség alapján döntenek arról, hogy kinek adjanak hitelt. Ha csak korlátozott helyi hiteltörténettel rendelkezel külföldön, akkor nehezen tudod meggyőzni a bankot, hogy bízhatnak abban, hogy visszafizeted a hitelt.

A helyzetedtől függően a bankok figyelembe vehetik a magyarországi jövedelmedet a jelzáloghitel hitelképesség értékelése során. A banki szabályzatok azonban eltérőek, ezért valószínűleg több bankot is fel kell keresned, hogy megtaláld a megfelelőt.

Ami bizonyos, hogy a bankok általában szívesebben adnak kölcsönt a magas betétösszegű és magas jövedelmű ügyfeleknek. Ha fizetésed Ausztriából származik, akkor könnyebb hitelhez jutnod.

Osztrák jelzáloghitel feltételei

• Ha te vagy a hitel felvevője, akkor 18 évesnél idősebbnek kell lenned a hitel felvételekor és nem lehetsz 70-75 évesnél idősebb a hitel lejártakor. Banktól és hiteltől függően.
• Ha már van másik ausztriai ingatlanod, akkor azt a hitel fedezeteként használhatod.
• A hitel nagysága akár 1 millió euró is lehet.
• Az előlegnek minimum 30%-nak kell lennie, kivéve az új építésű ingatlannál, ahol 40%. És ha második ingatlant szeretnél venni, akkor az ingatlan árának legalább 50%-át önerőből kell megoldanod.
• Az idő előtt visszafizetésnek úgynevezett büntető díja lehet.

Külföldön fizeted a jelzáloghitelt? A Wise segíthet.

Egy külföldi ingatlanvásárlás nagyszerű befektetés lehet. Ha azonban devizában fizeted a jelzálogkölcsönt, akkor meg kell győződnöd arról, hogy a lehető legjobb nemzetközi átutalási feltételeket kapd a bankodtól, hogy a legtöbbet hozd ki a pénzedből.

Ehhez kínál tökéletes megoldást az ingyenes Wise számla, amivel:

• 10 helyi számlaadatot kaphatsz, többek között forint, euró, amerikai dollár és angol font pénznemekben is,
• több mint 50 pénznemet tudsz tárolni és közöttük átváltani,
• pénzed mindig a kedvező, piaci középárfolyamon válthatod át,
• igényelhetsz okos-pénzváltó technológiával rendelkező Wise betéti kártyát, hogy mindig az adott ország helyi devizájában tudj vásárolni.

Tudj meg többet🔎

Jelzáloghitel típusok

Az osztrák bankoknál általában két féle jelzáloghitelhez juthatsz hozzá. Az ingatlan célű jelzáloghitelt csak ingatlanvásárlásra használhatod, a szabadfelhasználású jelzáloghitelt pedig bármire. De mindkét esetben ingtatlan lesz a jelzálog fedezete.

Lakáscélú jelzáloghitel

Ha ingatlannal kapcsolatos költségeket szeretnél fedezni a hitelből, akkor többféle jelzáloghitel közül is tudsz választani. A hitelt felhasználhatod építésre, bővítésre, felújításra, vagy új és használt lakás vásárlására. De a többféle jelzáloghitelt nem egyszerű összehasonlítani, ezért olyan fontos, hogy megismerkedj mindegyikkel egy kicsit és értsd ezeknek a működését mielőtt döntést hozol.

Az egyik legfontosabb különbség a különböző jelzálogok között, hogy fix vagy változó kamatozású hitel közül is választhatsz. A fix kamatozású jelzáloghitelek kamata nem változik a szerződés időtartama alatt. Ez lehet 2, 5 és 10 éves kamatperiódus.

A változó kamatozású jelzáloghiteleknél viszont a hitel kamata változik, követheti a jegybanki alapkamat változását. Ez a kamatláb általában a bank által meghatározott összeg és a jegybanki alapkamat mozgását követi ahogy felfelé vagy lefelé mozog.

Vannak olyan jelzáloghitelek is, amelyeket csak bizonyos esektekben kaphatsz. Például ha első alkalommal vásárolsz lakást vagy bérbeadás céljából második lakást vásárolsz, ilyenkor egy, az átlagostól eltérő hitelkonstrukciót kapsz. Az első lakásvásárlóknak általábban jobb feltételeket kínálnak a bankok, míg a második otthont vásárlásnál vagy a befektetésnek szánt ingatlanok esetében drágább hitelt kaphatsz csak.

Szabad felhasználású jelzáloghitel

Nem árulnak zsákbamacskát, a neve mindent elmond. A szabad felhasználású jelzáloghitelt bármire felhasználhatod és a kamata lényegesen alacsonyabb, mint a személyi hitelnek, viszont magasabb, mint az ingatlan hitelnek. Másféle igazolásokra lesz szükséged a hitelfelvételhez is. Azonban ne felejtsd el, a bankok csak osztrák ingatlanra jegyeznek jelzálogot. Összege bármekkora lehet, banktól, a hitel összegétől és a körülményeidtől függően. Hátránya, hogy egy kisebb összegű hitel esetén is egy nagyobb összegű ingatlannal felelsz.

Milyen kamatokra számíthatsz

Nézd meg a három legnagyobb osztrák bank jelzálog hiteleinek legfontosabb jellemzőit az alábbi táblázatban. A helyi bankfiókban ettől egy kicsit eltérőbb kamattal találkozhatsz.

	ING²	Sparkasse³	Raiffeisen⁴
Kamat	3,89-8,09%	4.5-8%	3.75-5.8%
Minimum felvehető hitel	5000 EUR	5000 EUR	4000 EUR
Maximum felvehető hitel	75 000 EUR	880 000 EUR	1 000 000 EUR
Minimum futamidő	24 hónap	120 hónap	78 hónap
Maximum futamidő	96 hónap	420 hónap	420 hónap

A fenti táblázat adatai az ING, Sparkasse és a Raiffeisen weboldaláról származnak, amelyek a cikk írásakor az aktuális díjak voltak.

Jelzáloghitel költségek

Amennyiben elkötelezted magad egy jelzáloghitel mellett, akkor számítanod kell arra, hogy a hitel feldolgozással kapcsolatosan felmerülnek egyéb költségek is. Lássuk melyek ezek a költségek, amit ki kell fizetned a kamaton felül:

• Az osztrák bankok általában egy egyszeri 1%-2%-os díjat számítanak fel a hitel ügyintézésért.
• Ingatlan hitelfeltételeinek telekkönyvi bejegyzése körülbelül 1,1%-1,6% körül mozog.
• Ha hitelt veszel fel, akkor kötelező a vagyontárgyaid és az ingatlanod biztosítása. Ez az összeg nagy szórást mutathat, általában az ingatlan értékének 0,01%-ától kezdődnek az éves biztosítási díjak.
• Jogi költségekre és adminisztrációs költségekre is számítanod kell. Például a közjegyző, ügyvéd költségeire lakás vásárláskor, eladáskor. Ez körülbelül 400 euró.
• Egyes bankok megkövetelhetik, hogy a hitelfelvevő élet és baleset biztosítást kössön a jelzáloghitelhez. Ez egyfajta védelem vis maior körülmények, például betegség, baleset vagy munkahely elvesztése esetén, amelyek megakadályozhatják az adósság visszafizetését.
• Az ingatlanértékelés költsége a hitel 0,5-0,8%-a lehet, de vannak bankok, amelyek ingyenesen nyújtják ezt a szolgáltatást, ha náluk veszel fel hitelt.
• Nyitnod kell egy bankszámlát a hitelt nyújtó banknál. A számlavezetés és egyéb a számlával kapcsolatos költségek évi 80 eurótól kezdődnek.

Szükséges iratok

Ahhoz, hogy érdemben szóba álljanak veled a bankok, számtalan dokumentumot kell előkészítened és bemutatnod. Erről tájékozódj előre a banknál, hogy gördülékenyen menjen az ügyintézés. A legfontosabb iratok a következők:

• A személyazonosító okmányok: személyi igazolvány vagy útlevél
• Lakcímkártya
• Az ingatlan adásvételi szerződése, tervrajz, térképmásolat, földhivatali nyilvántartás, eredeti tulajdoni lap
• Hitelképességét bizonyító dokumentumok: általában hitelvizsgálat, bankszámlakivonatok, bérigazolás, utolsó néhány hónap fizetési igazolás, vagy levél a munkáltatótól.
• Igazolás a meglévő önerőről
• Egyéb nyilatkozatok

Ezeket a dokumentumokat természetesen le kell fordítatnod hivatalosan németre és azt közjegyzővel kell hitelesítened.

Ügyintézési folyamat

Természetesen banktól függ, de általában az alábbi lépésekből áll a hitel felvétele:

1. Válaszd ki az igényeidnek megfelelő hitel típust.
2. Válaszd ki a legkedvezőbb feltételeket ajánló bankot.
3. Az első banki tárgyalás és a hitelkérelem kitöltése. Ez történhet személyesen és online is.
4. Az ingatlan értékbecslése, amellyel a piaci árat és a likviditás határozza meg a bank.
5. A kérelem elbírálása, ha minden szükséges dokumentumot és iratot benyújtottál, akkor általában 2-3 hetet vesz igénybe.
6. Az adásvételi ajánlatot (Kaufanbot) és ezt követően az adásvételi szerződést közjegyző jelenlétében kell benyújtani.
7. A hitelszerződést aláírod a bankban.
8. A tranzakciót be kell jegyztetni az adóhatóságnál, majd az ingatlan-nyilvántartásban.

Ausztriában a jelzáloghitelért folyamodó külföldiek nagyobb kockázatnak számítanak, mint az osztrákok, ezért a bankok nagyon körültekintően mérik fel a külföldiek hitelképességét, és több okmányos bizonyítékot követelnek a bevételi forrásokról, az eltartottakról, a folyó kiadásokról stb. Vagyis biztosnak kell lenniük abban, hogy vissza is tudod fizetni a hitelt.

Források:

1. Trading Economics weboldala - kamatlábak
2. ING Bank Ausztria - hitel kalkulátor
3. Sparkasse Ausztria - hitel kalkulátor
4. Raiffiesen Bank Ausztria - hitel kalkulátor

Források ellenőrzésének ideje: 2023.03.13.